“最严限购令”下环京楼市环比量涨价跌:成交均价1.23万/㎡
风云地产界
2019-11-22 17:30:48

3个月,4座新城,从北京到环京。风云地产界带着环京限购升级后的余温,对部分环京新城楼市现状进行了调查了解。

10月末,北京中原市场研究部发布环京楼市三季度数据,住宅市场以1.55万套成交,环比上涨26%;成交均价1.23万/㎡,环比下降13%,呈现量涨价跌之势。

撰文/ 小白龙

编辑/ 卢泳志

01

真伪环京,三个圈层

2018年8月20日,全场940公里,890公里在河北地区的首都地区环线高速正式通车,因为其形状呈环绕北京之势,又俗称“大七环”。

在大七环串联之下,约有13座城市处于连接之中,共享京津冀1小时经济圈大发展。

大七环与北京(来源米宅北京)

在高速交通不断布局利好之下,大兴新机场、冬奥会、城际铁路等基础设施也在稳步推进。对于限购升级下的环京,楼市现状如何,值得不值得买?提出了灵魂般的拷问!

带着疑问,风云地产界探访了怀来、燕郊、大厂和固安四座环京新城,以及延庆和大兴两个北京城市区域。

此前,对于“真伪”环京讨论,网上众说纷纭。凡是涉及环京概念,在2016-2017年这段时间,房价大都翻了1-2倍。

对于环京新城,中原地产首席分析师张大伟将其分为三个圈层:

第一圈层,高铁30分钟,自驾1小时内,有燕郊、大厂、固安、廊坊等;

第二圈层:高铁1小时,自驾2小时内,有武清、霸州、怀来等;

第三圈层:高铁1小时,自驾2小时外,有唐山、保定、涿鹿等。

也有人称其为真环京、伪环京和勉强环京。

最终我们以辐射北京中心区域就近的原则,确定踩盘4个环京新城。

按照最初的构想,怀来辐射着北京海淀西北区域,有着大批中关村产业园受众;燕郊和大厂与北京通州副中心仅有一河之隔,前往北京东非常快捷;固安紧邻新机场,与北京也是相隔一条永定河,同样北京南大片区域非常便捷。

因为距离原因,北京与环京一直紧密相连,网上曾一度流传将燕郊划归为北京的说法,最终不攻自破,沦为谣言。

在2018年底到2019年初,在环京严格限购下,也流传着环京买房和北京社保互认的谣言,还引发了一波小阳春购房潮。

众多声音之下,都有一个目的:卖房!

自从2015年全国去产能开始,环京房价开启了暴涨之路。一年左右时间,上涨1-2倍成为常态,2016年的环京也成为了全国房价涨幅第一的区域。

燕郊、大厂等地在增长的最高峰,均价达到4万/㎡和3万/㎡,价格直逼北京,引发了一阵狂潮。也让不少北京早期在此布局的购房者,创造了一波财富神话,拥有了众多房产投资追随者。

但是,你永远也不知道,明天迎接你的将会是什么!

02

限购升级下的环京

面对环京房价暴涨,2016年4月开始出台各类限购政策,但是并未阻止价格的飞涨。直到2017年6月,就当不少人纷纷追涨进入环京城市购房,渴望一夜暴富的时候,限购开始升级。

自此,拦截了一群人的投资之路,消灭了楼市大部分需求。

环京部分区域限购政策

这一次限购升级,让不少幻想利用环京楼市带来一夜暴富的房产投资者,站在了高点。

之前创造了环京投资财富神话的早期入局者,也纷纷选择割舍一部分房产,寻求止损收益。

环京对于北京收入来讲,长期是作为“价值洼地”而存在。部分环京城市,在距离北京中心区域路程上,与北京外围城市几乎相同。

在环京城市不断布局发展之下,交通日渐改善,通勤时间逐渐缩短,让不少投资者趋之若鹜。刚需和投资者,夹杂在一起。

最终,环京房价慢慢跌落增长的神坛,降落凡间。部分新城从当时的最高价,跌幅达到50%,成为名副其实的价格“腰斩”楼市。

环京部分城市价格回调情况

部分环京新城房价,回到2016年水平,成为国家调控房地产成功的典型。

对于一个城市的发展,我们一般会从交通、产业和人口来判断,是否具有投资价值。

环京作为北京周边的“价值洼地”新城,本身并没有太多居住人口,产业相较于北京而言,也还需积累发展,但是区域内房价在北京投资需求外溢带动下,创造了一片欣欣向荣。

在进行升级限购之后,本地人根本无力支撑如此高的价格,区域价值逐渐回归正常水平。

风云地产界探访了怀来、燕郊、大厂和固安这四个环京新城也同样经历了大涨大跌。

03

产城融合的环京

因为世园会、冬奥会和京张高铁不断利好的缘故,我们首先将目光放到环京的怀来新城。

这是一个坐落于居庸关外,青翠群山叠峦之间的环京新城,环境优美,适合康养。

目前区域生活配套并未成型,商业和生活设施差,虽然已有部分小区交房入住,给人感觉依旧是“人烟稀少”。

随后,我们探访的燕郊和大厂,与北京城市副中心通州仅相隔一条潮白河。这里也是北京区域人口的重要分流点。

燕郊的区域位置,无疑是环京之中最好的,优于不少北京外围城市,成为了北京东重要的人口聚集点。当地商业、生活配套齐全,也有自己的工厂产业散落布局在城市之中。

因为人口较多,2017年时每天就大约有40万人往返于燕郊和北京,拥堵问题早已成为了两地奔波的烦恼,生活体验未必会好。

与燕郊毗邻的大厂潮白河区域,单从距离上来讲,与其它环京新城相比,大厂潮白河新城区位仅次于燕郊。在通往北京东的便捷速度,甚至优于聚集大量人口导致拥堵的燕郊。

大厂潮白河新城,在居住舒适性上,与燕郊相比,给人感觉更好。未来人口增加之后,交通拥堵会掣肘往返北京和大厂潮白河的居住体验。

对于固安来讲,大兴新机场的开通,无疑让它成为今年环京备受瞩目的焦点。在价格腰斩之后,房价也有所回暖,当地置业顾问说:固安今年已有2000元/㎡的房价涨幅。

我们发现与北京相隔一条永定河的固安北,整体房价比固安南部区域贵4000元/㎡以上,两块区域带给人的居住体验也判若两别。在固安北大湖公园旁的项目,别墅和大平层的价格,直追北京。

固安踩盘时,发生了一个插曲。在返回北京时,因为没有ETC的我们,仅仅在收费站就遭遇了1个半小时的拥堵。

虽然各个环京城市在交通上稳步推进,高速公路和城际铁路都接踵而至,不过交通问题仍然是环京和北京之间最大的阻碍。

如果选择在北京工作,对于环京的居住属性,跟随笔者一起踩盘的美女同事,就直呼不愿意在此居住。

想像一下,如果你在北京三环上班,每天选择在环京与公司之间来往,接近3-4小时的通勤距离,会是什么样的生活体验。

在北京高房价逼迫下,仍有许多在北京工作的人选择“先上车”购房思路,与北京高收入相比之下,环京新城沦为北京“睡城”俨然已经成为共识。

前有燕郊,后有大厂潮白河,怀来和固安也不会例外。

在大厂潮白河新城踩盘途中,风云地产界就发现有开发商将自己项目案名取为“早安北京”,应景招揽来自北京的客户。

不过,在承接北京分流之下,环京从来不甘只是沦为北京“睡城”

环京城市在产城融合发展上,风云地产界发现,2010年3月,华夏幸福与怀来县政府签订合作协议,将在此打造怀来产业新城。

发展着腾讯数据中心、航天五院等信息技术、航空航天产业配套,区域内还将修建北京理工大学怀来校区。

固安早在2002年就与华夏幸福合作打造区域的产业新城。如今固安工业园区经过17年的发展,也承载着北京众多外溢企业,形成了新型显示、航空航天、生物医药等产业结构。

大厂的产业新城,也是由华夏操刀。2007年5月,华夏幸福与大厂县政府正式签署PPP协议,携手打造大厂产业新城。

给予大厂产业新城的定位,华夏产业园官网上是这样介绍的:

发力影视文化产业,打造区域产业特色名片,发展人工智能,承接工业4.0高值外溢,同时突破总部商务,顺应大势蓄力楼宇经济打造北京副中心文化科技组团与全球创意商业化中心。

历时十二年的规划打造,大厂潮白河新城也已建设有大厂创业大厦、京东电子城、数字产业园、大厂影视小镇等产业配套。

其中大厂影视小镇项目已经签约了100余家文创企业,《这!就是灌篮》等综艺节目就是在此拍摄。

环京的规划和建设,并没有因为限购升级,房价腰斩,有所停滞。周边区域的交通、产业、学校等基础设施,也在稳步推进中。

深耕京津冀产业园区建设多年的某管理层人士认为,“三年以内,环京产业发展将会有一个大的改观。”

从过往来看,环京的房价暴涨,并不是因为产业规划建设成型,带来区域收入和居住性需求增加而导致房价过高,更多的是来自于北京投资需求外溢。

环京和北京产业融合无疑会越来越好,各自承担着不同产业类型的人口分流,未来环京区域的产业承接发展究竟成色如何,才会最终决定当地环京城市的楼市价值走向。

如果环京限购不放开,环京房价会长期保持平稳状态,之前的大涨大跌状态将难以复制。

对于风云地产界探访的4个环京新城区域的具体建设和发展情况,欢迎大家点击文末相关文章了解!

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