全国领跑!东莞房价一年大涨47%,今年大概率还是摁不住

老坛财经

刚过去的2020年,部分城市再次让人领教了楼市的"魔幻"。比如深圳,13万一平,竟有一万多人抢着买;还有上海,一房难求,并且越贵越好卖。

不过这些城市和东莞比起来,还是"小巫见大巫"。虽然东莞房价总体没有深圳、上海高,但东莞房价的涨幅大啊!

有多大?2020年12月,东莞的二手房均价达到23375元/平,同比上涨47.11%,涨幅排名全国第一;新建商品房均价,从去年初的2.2万元/平,涨到了年末的2.5万元/平,涨幅接近15%。

去年,凡是在东莞买房的人,可以说个个乐得合不拢嘴——买到即赚到,而且买的越早,赚的越大发!

在东莞城区,南城街道、万江街道,房价已经超过3万/平,东城街道、莞城街道均价更是接近4万;松山湖片区,也就是2018年华为从深圳迁入的区域,房价表现也十分亮眼,目前均价最高已达3.6万元。

如果再看部分小区的具体价格,更是夸张,简直就像摆脱了地心引力。比如松山湖景区边上的某楼盘,一套3室2厅97平的二手房,成交单价接近6.7万,成交周期仅有28天;有几套"高层湖景房",挂牌价则超过了9.9万元/平,距离10万元大关也就少了几百块钱。

在"房住不炒"的政策背景下,东莞的房价怎么会涨成这个样子?

(一)

股民都知道,具有某种特别内涵的股票被称为"概念股",经常受到追捧。与之类似,过去这一年东莞房价暴涨,背后也有"三大概念"在支撑。

第一,华为概念;

因为深圳房价居高不下,让华为都受不了了,于是从2018年开始分批迁入东莞松山湖,这直接带动了松山湖片区的房价上涨。

过去两年,随着当地交通、商业等配套的不断完善,以及除了华为之外,有越来越多的企业入驻,人气日益旺盛,松山湖片区的房价更是水涨船高,成为东莞房地产市场的一个价格高地,部分楼盘的价格甚至比肩北上广深这样的一线城市。

以至于有人调侃说,华为刚刚跳出深圳房价的"坑",没想到这么快就掉进了东莞房价的"井"。

第二,粤港澳大湾区概念;

2019年,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布,对于这份文件,再怎么强调它的重要性都不为过。珠三角迎来全新的历史发展机遇,政策、资金等多方面的利好自然是少不了。

以交通为例,到2025年,大湾区铁路网络运营及在建里程预计达到4700公里,各主要城市之间1小时就能到达,构成"轨道上的大湾区",投资金额以数千亿元计。

去年9月,交通运输部要求加快深圳轨道交通向周边城市延伸,作为深圳最近的邻居,东莞成了这一政策的最大受益城市。根据规划,深圳将有10号线、11号线、14号线和22号线在未来一两年内接驳东莞,打造"一小时交通圈"。

交通的完善,可以直接带动房地产的发展,正所谓"地铁修到哪,房价涨到哪"。东莞作为大湾区的重要节点城市,楼市上涨获得强有力的支撑。

第三,制造业概念;

按理说,制造业是个老概念了,过去四十多年来,中国早就树立起了"世界工厂"的地位,无人能撼动。

但2020年突如其来的一场疫情,让实体经济和制造业获得了前所未有的重视。制造业,才是中国经济的基石和未来。

1978年,一家名为"太平手袋厂"的企业拿到了"粤字001号"的工商批文,成为我国内地第一家来料加工企业。这家"太平手袋厂",就位于东莞虎门。以此为起点,东莞一步步发展为"中国制造"的重要基地。如今,全球每5部智能手机,就有1部来自东莞。

制造业和房价有什么关系?

东莞的制造业,有相当比例是劳动密集型产业,比如服装、电子、家具、玩具等等,无一不需要大量的工人。这些工人从全国四面八方聚集到东莞,很自然地就会有租房、买房的需求。

在东莞,外来人口数量接近600万,是户籍人口的两倍多。这些外来人口,40岁以下的中青年占据很大比例,他们也正是购房的主力人群。

全国多个城市不断降低落户门槛,甚至推出"零门槛"落户,为的就是吸引更多人口流入。而制造业,成了东莞吸引外来人口的最大"磁石",为当地楼市带来了源源不断的客流。

(二)

纵使有"三大概念"支撑,去年东莞的房价涨成这样,地方政府就没有调控一下?

当然有调控了。在"房住不炒"的指挥棒下,任何地方政府都不会对疯涨的房价坐视不管。事实上东莞一直都在调控,不止一次,力度也不小。

比如去年7月25日,东莞市住建局、市场监督管理局等12个部门出台了被称为"史上最严"的楼市调控政策,非东莞户籍购买首套房(含二手房),必须在东莞连续缴纳1年以上社保;购买二套房,社保必须连续缴纳2年以上;三套及以上停售。

同时,住宅限售年限,也从之前的房产证满2年,延长为3年。

一般来说,但凡楼市大涨,就容易乱象频出,像什么"喝茶费""更名费""提前冻资"等等,东莞也不例外。

为了打击这些违法违规的销售行为,也是作为楼市调控的措施之一,东莞的公安机关也积极出动。去年11月24日,某房企华南大区的一位置业顾问,就因为向客户收取"茶水费",涉嫌违法犯罪,被东莞市公安局采取刑事强制措施。

另外,去年11月,东莞市住建局还专程带队赶赴长沙,向这个调控措施得力、房价平稳的正面典型城市学习取经。

看起来,东莞十八般武艺都拿出来了,却完全不见效果,二手房一年涨47%,新房涨15%,这样的"全国第一",肯定让东莞如坐针毡,芒刺在背。

什么原因?

从购房人角度,如果买到即是赚到,要是遇上价格"倒挂"的楼盘,一套房转手就能进账百万,就算挤破脑袋也要买,调控再严厉,结果只能是徒劳。

(三)

目前,东莞的房价已经处于高位。未来是继续涨,还是见顶回落,成为购房人最关注的问题。

种种迹象表明,未来东莞房价继续上涨,是一个大概率事件。

短期来看,过去一年,东莞土地拍卖市场一片火热,楼面价屡创新高。今后这些楼盘陆续入市,价格只高不低。

2020年,东莞商住地挂牌44宗,成功出让42宗,吸金超过600亿元,出让总金额同比增长66%,创下近几年来的新高。

值得关注的是,去年东莞出让的地块中,不少地块折合楼面价接近2.6万元/平,已经超过了当前商品房均价。比如松山湖片区,中海地产9月25日购得的一块土地,楼面价为2.58万元/平;滨海片区,碧桂园10月22日竞得一块土地,楼面价2.59万元/平;东南临深片区,5块出让土地中,有4块楼面价在2.5万元/平左右。

考虑到"面粉"和"面包"的关系,等这些"高价地"项目开售,东莞楼市估计又要"节节高"。

再从长期看,东莞的人口。

目前东莞常住人口800多万,而根据《东莞市人口发展规划(2020-2035年)》,到2025年,东莞常住人口将达到960万人,2035年,这一数字将进一步提升至1080万人,也就是说,未来15年,东莞人口预计增加240万人左右。

这么多人涌进来,就成了开发商们的潜在客户,房价也就有了上涨的动力。

再加上,上面提到的"三大概念",对东莞楼市构成的利好短期内并不会消失,而是长期发挥作用。

这么多因素综合到一起,东莞的房价要想下跌,难!

(结语)

目前,东莞成为深圳产业转移的首选地,除了华为,还有大疆、蓝思科技、康佳、欧菲光等知名企业相继落户东莞。除了地域相近,东莞相对较低的房价也是原因之一。

这些企业的到来,让东莞有望"复制"深圳高科技产业的成功。

但是,东莞节节攀升的房价,似乎也在"复制"深圳,恐怕这并不是当地政府愿意看到的。高房价对产业和人才的"挤出效应",华为和深圳就是最好的例子。

未来东莞房价的走势,对地方政府的决心和智慧提出了不小的考验。毕竟,高房价会把企业和人才从深圳"挤"到东莞,也会从东莞"挤"到房价更低的地方去。

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