普宅与二手房成交比1:6 二手房成京城楼市风向标

北京晨报
2016-09-08 07:28:51

8月的北京新房和二手房的成交情况呈现出反向态势。由于成交结构的变化,新房市场量价齐跌;但二手房市场依然稳定且呈现量价齐升态势。不过,一个明显的趋势是,新房市场交易的规模越来越小,有业内人士透露同一时期成交6套二手房,新建普宅仅能成交1套。二手房成为北京房地产市场的交易主力。

普宅与二手房成交比近1:6

“想在亦庄或西红门区域买一套500万至800万元的新房,竟然没有合适的。”在问询了多个楼盘之后,市民王女士感到有些低落,“项目本来就不多,每次开盘的房源还特别少。”

新房市场越来越“远郊化、豪宅化”,能够满足工薪阶层置业升级的中端项目供应不足,使得大量改善型购房需求转向二手房市场。从8月份的数据可以看出,新房的成交大部分集中在自住房和公寓类产品,且集中在远郊区。工薪阶层的改善型购房家庭,尤其是首次改善的家庭成为目前二手房市场的主力军。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解释,城六区交通、医疗、教育、商业等配套更加完善,且选择更加多样化,刺激了8月份城六区二手房交易量的上涨。

同时,8月份恰逢学区房置业高峰,不少两三岁孩子的家长未雨绸缪,为孩子三四年后能够满足学校的落户条件而入学,城六区教育资源丰富,所以吸引了更多的改善型购房家庭。

多家机构数据显示,今年前8月,北京全市二手住宅交易量已达18.35万套,但新房市场去除保障房、自住房、公寓类产品之外,普通住宅和别墅类项目仅累积成交33164套。也就是说,北京房地产市场上,每成交五至六套二手住宅,才有一套普通住宅和别墅类项目成交,二手市场成为绝对主力。

8月新房价格下跌全靠自住房

根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,8月北京全市新建商品房住宅(不含保障房)成交量为12541套,环比7月下跌9.5%。价格上,成交均价为31161元/平方米,环比7月全月下降6.1%。成交均价的下降,主要是受成交结构的影响,均价普遍较低的自住型商品房出现大量成交。8月份北京普通住宅、公寓类产品、别墅交易量较7月份分别下降17.3%、24.9%、11.4%,而自住房大涨了61.6%。事实上,如果把自住房和公寓类产品扣除,普通住宅和别墅类产品交易量为4175套。

从成交的区域分布来看,8月北京新建商品房住宅成交最多的三大区域分别为房山区、顺义区、昌平区,三区成交总量占全北京的将近5成。成交量最多的前10个项目中,除去恒大滨河左岸、龙冠冠华苑、北京城建上悦居3个自住房项目,其余7个全是公寓类产品。

二手房住宅则量价齐升,共网签25670套,环比7月上涨了15%;成交均价为4.25万元/平方米,相比7月的4.18万元/平方米上涨了1.7%。 8月份北京各区二手房交易量普遍上涨,尤其是西城区和石景山区的交易量涨幅最大,分别达到了46%和32%。此外,朝阳、海淀、丰台、东城四区的二手房交易量涨幅也均在二成以上。与城市核心区城六区相比,大兴、昌平、通州等热门近郊区的二手房交易量涨幅则相对较小。

未来楼市调控预计向二手房倾斜

房地产市场成交的二手房化,主要一个原因还在于新建商品房住宅供应量的减少。根据中原地产统计数据显示,今年前8月,北京新建商品房住宅新增供应套数为18399套,相比2015年同期减少了37.2%;新增供应面积276.48万平方米,供应量和供应面积均刷新了历史最低记录。

“从普通住宅和别墅类产品的均价来看,单套成交金额已经到达526万元,刚需已经很难进入。”中原地产首席分析师张大伟介绍,如果以环线划分,四环以内普通住宅和别墅类产品平均单套价格已经高达1500万左右,四环与五环之间平均单套价格达到817万元,五环与六环之间达到613万元,六环之外的单套均价为298万元。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,整体来说北京不存在去库存的问题,但在库存结构上却存在高端豪宅库存压力越来越大,而适合工薪大众阶层置业升级的普通住宅项目严重供不应求的矛盾。这也使得更多的改善需求流向二手房市场,“随着自住型商品房迎来供应高峰,三四季度将成为新房市场的成交主力,受此影响,新房市场整体均价将保持平稳。”

张大伟则进一步表示,土地供应趋势性减少,一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上,南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房,“未来楼市调控预计更多的倾斜二手房税费政策调整。”(记者 杨奕)

(北京晨报)

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