社科院:楼市将现短期调整 一二线城市将深度调整

中国证券报
2016-08-31 08:27:13

中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到,但不会缺席。空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。与此前相比,本轮周期市场启动时间更长,但市场过热的时间和空间的集中程度空前,深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小,但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大,而且风向标意义强,因此,本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。

上半年,一线城市先暴涨后回落,二线热点城市先缓长后暴涨。一些具有潜在投资价值城市包括被轮番炒作,包括:东部大城市群的周边城市,人口众多、经济发达的中西部中心城市的周边区域,人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的城市的中西部三四线城市,以及拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但三四线城市及以下多数平稳甚至下降。

按照“宏观经济、金融市场 、土地市场、劳动力市场和住房市场”互相作用的分析框架,房地产供求、投资及价格变化的动态传导机制是:经济下滑-刺激政策-信贷首先扩张至需求端的抵押贷款-量价齐升-开发企业获得开发信贷和售房回款-房地产投资及经济增速提升-市场预期乐观-拍买土地、地价暴涨-强化市场预期-房价暴涨-抑制性政策出台-资金收紧导致需求下降、价格调整和预期改变-投资增速下降或者供给过剩-宏观经济下滑。其中,主要是受到政策调整影响,加上预期相应变化,居民真实需求推迟或者提前释放,投资及投机也如影随形,进而加剧市场短期波动。另外,不同城市的基本面决定与货币政策波动结合,导致城市间市场分化。本世纪以来的中国楼市存在的3年左右一次的短周期,与上述相互作用的机制运行不谋而合。笔者认为,楼市出现短期调整主要基于以下几点理由。

第一,基本面变化决定,市场周期性调整不可避免。针对上一轮房地产下行及宏观经济下滑,中央政府从2014年下半年即开始调控转向积极并不断加码,但是直到2015年年中,楼市(量价)才开始进入缓慢加速的通道,但整个2015年投资俯冲式下滑,这主要金融机构的信心,导致金融机构贷款偏好抵押贷款和厌恶开发贷款。2016年初货币大量投放和去库存政策,彻底改变了金融机构预期,在抵押贷款继续以50%以上增长同时,延迟的开发企业到位资金开始逐步增加达到1-7月的15%以上。未来,总体货币政策将趋于中性,在过去一年获得阶段性释放甚至透支后,城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡,导致量价回落,将导致投资减缓。从2015年中到2016年底,市场上升期将达到一年半。

第二,制度变革释放新需求,将减弱整体调整幅度。上述基本面分析是在制度不变的假定下进行的。近年来中央和地方出台多项制度改革措施,尤其是8月《国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》从保障农业转移人口子女平等享有受教育权利,支持创新城乡基本医疗保险管理制度,支持完善统筹城乡的社会保障体系,加大对农业转移人口就业的支持力度,建立农业转移人口市民化奖励机制,均衡性转移支付适当考虑为持有居住证人口提供基本公共服务增支因素等八个方面,不仅含金量比较高,而且试图从机制上解决问题,相信会对激励农民工购房市民化起到长期积极作用,对三四线及以下城市去库存和房地产市场的发展具有十分积极的影响。新增需求释放将对冲、延迟和减缓房地产市场的调整。

第三,资本助力投资穿越,深度调整城市较为集中。基本面之外的投机分析发现:在资产荒、实体产业不景气和楼市区域分化的背景下,产业资本、金融资本为寻求投资和投机机会,一直在当前与未来之间、一线与二线城市间、楼市与、股市、债市及有限的几个市场间迅速穿越。而金融创新包括需求端的首付贷、众筹、PTOP,供给端的基金、信托、小额信贷、股权、债权融资,使楼市进入更加资本化时代,楼市不仅进一步放大金融杠杆,吸入更多的场外资金,而且更被强大的资本力量所操纵,目前产业资本、金融资本、机构投资、居民投资房地产在一二线热点城市急剧升温,地王频现历史空前、二手房交易量暴涨、房价地价暴涨,但投资增长继续放缓。一些有潜在价值的城市继续将被发掘和轮番炒作,一些三四线城市将受之辐射、传染与影响。稍后必将引起中央重视,并责成相关城市政府陆续出台较为严格的的金融、财税甚至行政等抑制投机政策,进而导致大量投资将迅速消失或瞬间转移。热点和透支潜力的城市在剧烈调整后将陷入低迷。全国楼市信心将受到负面影响。

由于房地产市场的影响因素十分复杂多变,不论是由于政策有缺陷还是执行不到位,还是由于系统内外影响因素的突变,未来房地产市场走势都不排除有新的偶然和意外出现。同时,由于本次楼市调整可能具有时空“集束性”强和动能大的特点,笔者建议,做好相关抗调整相关预案和准备。

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