冷热分化加剧 未来10年 沈阳靠什么？

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据沈阳市房产局消息，数据显示截止2022年6月17日17时，七天房交会共计成交6660套，备案面积79.37万平方米，备案金额101.47亿元。从数据看，沈阳市场释放了积极的信号。然而，实际成交却是冷热不均，差异明显，在成交的项目中，20强楼盘的市场比重超40%。

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在同样的市场格局下，一面是明星红盘成交火爆，一房难求，一面却是众多楼盘门可罗雀，销量平淡。诚然，在楼市全面飘红的时候，大家抢着买房，所有的楼盘都卖得很好，就算品质良莠不齐都会被火热的市场消化掉。但随着精细化调控时代来临，楼市拂去浮躁，购房者逐渐变得理性，会更为精细地对比挑选。

在宏观大势下，今年下半场的沈阳房地产市场的走向，成了很多市民关注的焦点所在。房子在这个时候到底能不能买？在楼市冷热分化、调控升级的大背景下，什么样的产品能够穿越市场周期？市场的倒逼下，购房逻辑发生哪些变化……潮水退去，金石才能浮出水面，楼市也亦然。冰火两重天的格局，让房地产市场暗流涌动，考验楼盘实际水准的关键时刻已经到来。

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上半年 楼盘真实水准遇大考

“红盘”依旧能穿越市场周期逆生长

今年，“黑天鹅”事件给了众多房企一记重锤，几近停摆的楼市中，任何微小的动作都被业界无限放大。盘点今年上半年，伴随沈阳房地产形势的日益复杂，鲜少有房企开盘或加推，直到很多人的朋友圈被某些项目戴口罩排队在看房的图片刷屏，人们才意识到，被抑制的需求永远不会缺席。“二八定律”持续拉大了企业之间的差距，少数在业内和业外达成口碑共识的企业，在楼市低迷一片的市场中，“格格不入”的逆势热销。

当下，健康宜居和对稀缺资源的极致占有成了很多家庭的终极居住梦想，红盘背后是对于品牌、地段、配套、规划、产品等“硬核”实力的印证。热销盘成功“圈粉儿”背后的深层逻辑归根结底在于企业能够很好的洞悉市场及用户端需求的变化，做出精准对位的产品供应。

以市场表现抢眼的金地·九阙台为例，暂且不论这个楼盘的产品、户型如何，单看市场的反应，就很值得玩味，用一个词形容——亢奋，其火爆程度可以说是震撼了半个沈阳地产圈。从拿地到现在，即便经历了楼市漫长的休眠期，这个楼盘在口碑及热度上依然双料走高：曝光度一直居高不下，入市至今累计接待近2.5万组客户，全网曝光搜索量超47万次，吸引了108家媒体及政企参观报道……咨询量及到访量均排名区域第一，蓄客量远超沈阳目前同期开盘的项目。

金地·九阙台实景图

在售楼处，火爆的场景更是每天都在上演，楼市复苏的缩影在金地·九阙台展现得淋漓尽致。记者走访获悉，近日到访者明显增多，项目的“虹吸效应”还在加强。尤其是在6月开盘前夕，加之房交会的推动，金地·九阙台咨询量更是呈300%幅度增长，热度空前。更为重要的是，6月19日，金地·九阙台迎来首度开盘，更是创下了4.3亿的热销纪录，这个体量，几乎可以一战封神；此外，该楼盘还创造了95%的去化纪录，一个高端项目竟然卖出刚需盘的超高去化速度，让很多项目的操盘手羡慕不已，也一扫市场的不振，让人看到了希望。

综合来看，霸屏楼市的红盘金地·九阙台具备很多辨识度极高的“标签”——舍利塔旁唯一一处高端低密洋房、坐拥皇姑金牌教育住区有虹桥中学在侧、沈阳第一家涵盖唐风生活艺术会馆项目、金地健康家和东北如意宅理念完美交融……太多的产品亮点都直戳改善用户的痛点，可以说，产品足够特别、足够稀缺，是红盘能够超越市场周期逆市狂舞的根源。

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改善时代 房企进入“淘汰赛”

强化产品力、深挖用户需求方能破局

纵观沈阳的房地产市场，2020年以来一些环线外的新兴板块热度高涨，转移了大部分购房者的注意力，这些板块没有限价因素的影响，经历了几轮价格补涨后价格逐渐追平主城区。可大家忽略了一个重要的信息——受限价影响，真正的核心地段价值仍被低估、被压制，沈阳楼市长期潜力仍在，两极分化加剧的情况下，如果想要在超过10年的长周期里收益领跑，唯有选择更加高质量的核心资产。

更为重要的是，房价分化中，城市内部、产品本身也在加速分化，房产投资逻辑渐渐在发生改变，在“房住不炒”的前提下，同时伴随三胎政策的开放，很多家庭更倾向于一步到位的置业模式，能够跑赢大势的只有那些政策和资源叠加的城市核心区域。下半年，用正确的买房逻辑，恰恰可以对冲经济周期的不确定性。

“按照经济学原理，未来十年的房地产市场，主导权一定是在买方市场，在改善时代，推崇‘魔鬼细节’与‘品质主义’必然成为改善的刚需。种种迹象表明，房企要重新思考何为好房子，何为新时代的产品力。”地产研究员、资深地产分析师孙晟尧说。他认为，未来十年，开发商卖的不止是房子，而是城市新兴生活方式。随着行业洗牌和集中度快速增长，伴随政策、资金、土地、销售等环节变得复杂，原来房企的单点优势、局部优势在今天乃至未来的竞争格局下开始示弱，房地产市场会进入“复合化、系统化、生态化”的新竞争格局。

金地·九阙台实景图

由此来倒推，金地·九阙台的热销绝非偶然的概率性事件，而是基于对区域发展的判断和对用户需求的洞察。在人居上，深耕的理念在金地进入沈阳16年的时间里从未动摇。多年来，金地通过在产品及服务上进行持续深耕、钻研、沉淀，最终成为了最懂沈阳人的开发商之一，在购房者心里，买金地的房子从来不是单纯的品牌溢价，更多的还是基于对产品以及产品价值输出的认同。购房者的期待，让金地在拿到舍利塔地块后，并没有一味的追求高周转率，而是沉下心来，用8年的时间研发产品。为了能够打造出具有时代意义的城市封面级作品，金地深研板块特点及城市特点，最终才为这片一环核心、具备强大景观资源优势的绝版土地上奉献出了不负一座城市期许的作品。

记者了解到，金地·九阙台根据客户需求，依靠成本优势、产品优势、资本优势、资源优势等多重叠加态的优势抢占着市场份额。金地深谙，将生活场景前置化，解决全龄人居未来可能面临的困境，才是真正意义上产品的升级、居住的升级，只有做出这样的产品才是真正意义上的改善之作。所以，金地·九阙台创新引入“金地健康家”理念，从适老、适幼、适宠的角度出发，针对老年人的健康、儿童的成长、中青年人的休闲生活，提供适合全家庭居住的社区。此外，一户一图的“如意宅”也精准的对标改善人群的居住需求，展现出强大的“穿越周期”的、有较强穿透力的产品力。

金地·九阙台实景图

此外，优质的房地产项目还能引发所在板块的“蝴蝶效应”，带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。以6月15日刚刚结束的土拍为例，金地·九阙台的热销直接带来了“地标效应”，提升了皇姑区的知名度和整体形象，带动了土拍中皇姑地块的迅速落定。而后续，伴随九阙台项目的持续推进，还会带动人流和各项消费聚集，对推动新型产业发展起到积极作用。由此可见，改善时代，好楼盘的榜样力量会加速市场的良性循环。

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城市产城融合步入快车道

房企品牌声量集中引爆沈阳

2022年，行业规模见顶，房企利润下滑，洗牌继续深化，引发了一个敏感的问题——开发商，尤其是TOP房企，在住宅赛道还能跑多远？截至目前，国内排名前20名的房地产商，有一半以上已经开始涉足产业地产领域。在沈阳，近年来，伴随着沈阳城市地位的不断提升以及城市版图的扩大，产业升级迫在眉睫。推动城市的发展不能光靠造房子，城市的造血能力更要看产业。业内认为，在给城市打造“硬件”的同时，给城市、企业、行业发展赋能的能力更能代表品牌房企的“软实力”。

沈阳市人民政府和金地签署战略合作框架协议

在很多房企还在拼命挤向产城融合赛道上的时候，理科生金地已经在产业驱动力上用独特的“方程式”，在东北振兴的时代召唤下，拉开沈阳产业帷幕。资料显示，金地同沈阳市政府签订了涵盖商业中心、体育、文创、科创、工业园区多种形态，产业内容覆盖航空航天、汽车产业、智能制造、互联网、大数据等多个目前国家重点发展的产业内容的战略框架协议，投资近800亿元，有效地引入高端服务业和新兴产业、都市型工业，产生集聚效应，对制造业形成巨大助力，让产城融合的“金地模式”落地沈阳，并有针对性的进行产业导入，打造沈阳“产城融合生态圈”。

在城市建设上，金地打造以“市场+产业+技术+人才+配套”五位一体为核心的产城融合生态圈，以产业报国理念驱动沈阳城市规划升级、引领区域经济发展和完善城市配套服务，实现产、城、人之间健康持续的发展。

2006年，金地首进沈阳，时至今日，实现了市内七区的全域布局，陆续开发了32个品质项目，为7.5万户沈城家庭构筑了幸福生活。时间的力量在于它的平静而又强大，深耕沈阳16年的金地，以“产业+人居”的发展模式，走出了一条高质量发展的新路径，与城市发展同频共振，并成为城市成长的内推力。

可以预见的是，未来，金地将以产业项目为核心，进一步凝聚科创产业集群，以完整的科创产业链引导和带动沈阳以及更大区域的产业及城市化转型和提升，从而推动东北产业升级变革，助力沈阳区域经济发展。

城市在变，住宅在变，住宅与城市的关系也在变。从过去的16年，到崭新的新时代，沈阳的品牌房企早已实现从单一的住宅开发，到现在多业态的城市生活场景的呈现，始终关注城区改造，丰富城市业态，改善生活面貌，为建设时代沈阳贡献更多同频共振的力量。

记者|孙妍