房价不能跌!“房地产之父”孟晓苏:中国初尝房价下跌苦果

孟晓苏
2月前   著名企业家 经济学家
楼市萎缩牵连到整个经济增长乏力,就业形势更加严峻。中国初尝房价下跌苦果,才发现他们盼望的“房价下跌”不是福而是祸。
多年来我国房地产调控目标被说成是“降低房价”,为此实行了一系列的“限购”、“限贷”等限制性政策。但是我国商品房市场整体旺盛,房改二十多年来房价不仅没有下降,反而越打压越上涨。越上涨就越让调控者着急,就要变本加厉地“打压房价”。
正因为打压房价政策并没有真的造成过房价下跌,人们“打狼不怕被狼咬”,斗争意志愈加亢奋。要求“房价下降”成为社会舆论的口头禅,“限购政策”成为调控政策的杀手锏。谁都没有去想想,如果狼真的来了会怎么办?如果房价真的下降了会怎么样?
去年下半年我国房地产市场初显疲态。一些城市刚刚出现房价小幅下跌,随即就出现了市场萎缩、购房预期迅速滑落的局面。上半年还火爆的土地市场,下半年突然遇冷,土地流拍造成地方财政困难。中央经济工作会议年底作出的判断是:“我国经济面对需求收缩、供给扩张、预期转弱三重压力”。根据经验数据,我国房地产低迷要在九个月左右传递到相关产业。果然到今年1-5月“灰犀牛”如期而至,楼市萎缩牵连到整个经济增长乏力,就业形势更加严峻。中国初尝房价下跌苦果,才发现他们盼望的“房价下跌”不是福而是祸。
专家们不是一再说:“房价下降有利于繁荣经济”、“房价下降有利于低收入家庭买房”吗?人们被一些似是而非的说法忽悠太久。一旦真的房价下跌,才能让人们看清楚,不仅根本不是专家们说的那么回事,而且情况恰恰适得其反。
一、香港房价下降六年的前车之鉴
我国内地最近刚刚出现部分城市房价下跌,就发现经济发展受到很大的影响。而我国香港特别行政区在回归后曾从1997年到2003年,在长达六年时间里房价下跌,总体跌掉了近70%,给香港带来了巨大损害。其中的深刻教训不应当被我们忘记。
香港在回归之前的两年中,房价猛涨了一倍,那是人们对香港回归祖国有信心的表现。彼时的香港媒体普遍呼吁“房价下降”,他们说,“只有房价下降才能让香港经济更加繁荣”、“只有房价下降才能让低收入者买得起房”!在香港特区政府工作的前朝官员们,他们过去习惯于听命于英国政府,突然英国人撤走了,中央政府又不派人来,出现前所未有的“港人治港”,让他们不知道该听谁的,于是就跟随着媒体的呼声走。
香港特区政府搬出了前些年港英政府制定的“八万五千套”计划,要通过大规模供应土地、大规模建设保障房与商品房,试图以此来抑制香港房价过快上涨。却没有想到“八万五千套”政策刚刚推出,香港就遭遇到1997年“东南亚金融风暴”的冲击,从此房价节节下滑,表示香港房价的“中原指数”从1997年的100%一路下跌到仅剩31.8%。让香港经济遭遇巨大困难。
香港媒体所说的“房价下降可以增加香港竞争力”,本意是说香港办公楼租金低了,就会有更多机构来香港租房办公,带动香港经济。却没有想到房价下跌会造成经济低迷,公司纷纷关闭破产,办公楼反而更租不出去。香港媒体所说“房价下降就可以让低收入家庭买房”更是不现实,经济低迷让很多普通市民失业,生活面临困难,更不要说去买房了。房价下跌让有房家庭资产损失惨重,平均每位业主损失267万元,17万家庭成为“负资产家庭”。香港媒体唱衰楼市长达四年之久,直到媒体业务萎缩、媒体人大批失业,香港媒体才改变了唱衰楼市的做法。那时香港曾经出现两次50万人大游行,要求政府采取措施防止房价继续下跌,尽快恢复经济稳定。
本人有幸亲身参与了促进香港经济恢复的全过程。那是在2003年初我与董建华特首见面,表达了我要以中房集团公司名义,组织资金来香港购买一批房产。董建华特首非常支持我的这一想法,他说“那你们就首先要来买香港的居屋”!“居屋”是香港政府为低收入家庭建的产权型保障房,那时刚刚建了两万五千套,就压得香港楼市喘不过气来。在此后半年里,我与香港政府部门负责人唐英年、孙明扬等人秘密商谈。到了当年九月份,敏感的香港媒体得到了消息,他们一拥而上发表了300多篇报导,把“中房到香港买居屋”的消息迅速炒成一个舆论热点。媒体报道的大标题分别是《中央买起两万套居屋,楼市有救》、《中房拟200亿买起二万套居屋》、《中国最大房产集团来港“投石问路”,中房拟收购二万套居屋作旅舍》、《孟晓苏来港晤唐英年孙明扬,中房研究居屋改度假屋》、《购居屋、有得斟,中房董事长月中来港》、《中房效应媲美“个人游”》、《中资为解决居屋包袱创造契机》,等等。媒体报道的效应非常明显。从报道“中房买居屋”后的第三天开始,香港楼市出现了强烈的反弹,首先是新盘成交猛增了三倍。就从那个星期开始,持续六年下跌的香港房价转跌为升。香港社会纷纷赞扬说这是“中央救市”,实际上是香港媒体以“中房买居屋”为契机,帮助香港居民恢复了楼市信心。
董建华特首非常感谢我对香港政府的帮助,我的作为也受到领导的表扬。董建华先生后来回顾起这段惊心动魄的经历,他感慨地说:“什么价格都能跌,房价是跌不起的”!这是执政者从惨重教训中总结出来的经验。房地产是信心经济,香港房价下跌影响到居民信心,进入到“房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降”的恶性循环,让香港特区政府在应对东南亚金融风暴面前雪上加霜。而香港政府又顾忌到当时媒体的说法,长期不敢推出“救楼市”政策。直到香港媒体停止唱衰楼市之后,港府仍然拿不出救市良策。最终还是通过香港媒体炒作“央企来香港买房”的信息,得到社会各界的热烈欢迎,房价重新恢复上涨,才止住了楼市继续下滑,帮助香港市民恢复了信心。
香港这段历史殷鉴不远,值得我国内地各地记取。
二、美国房价周期性跌落的经验教训
我26年前曾在美国麻省理工大学做访问学者,与我同办公室的比尔•威顿教授就是研究美国房地产周期的专家。我从美国学到的房地产理论被用于成功指导中国房改。美国房地产走势呈周期性变化,18年为一个周期,其周期性波动的时间点都相当准确。近五十年三次从峰值下跌的拐点分别是1972年、1990年和2008年,跌至谷底再转入复苏轨道。细看这三个周期的峰值与谷底,相距都正好是18年,实践验证了美国房地产周期理论的准确性。
房地产周期性起伏对于美国经济影响很大。人们都看到了美国经济大约十几年就会遭遇一场大的危机,还把它们误当成是其它因素的影响。比如1972年房价下跌带来经济下滑,被说成是“石油危机造成的”;1990年房价下跌造成经济萎缩,被说成是前苏联解体后“美国军火工业萎缩造成的”;2008年房价下跌造成经济突然断裂,被说成是“雷曼破产、两房倒闭造成的”。其实都是美国房地产运行到了周期性下行的时期,房价下跌影响到居民信心,从而引发“多米诺骨牌效应”造成的。美国出现的也是“房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降”的恶性循环。
美国房地产周期对于美国政治与外交的影响都是巨大的,它甚至能在总统选举中左右选情。老布什总统是业绩突出却仅任职一届的倒霉蛋,他在任期间赶上1990年美国房地产下跌,国内经济急剧下滑,“军火工业垮塌”仅是一个次要原因。他的继任者克林顿总统在八年任期中,房地产从复苏步入上升周期,经济恢复增长,一举还清国债,轻松获得成功。小布什总统也受房地产牵累,在任期间遭遇2008年美国房地产再次下跌,引发全球金融海啸,其中“雷曼破产”与“两房倒闭”都是美国房价下跌引发的。奥巴马总统则巧逢2012年以来房地产上涨周期,美国经济强势复苏,在经济高涨中完成八年任期。两届共和党总统遭厄运,被民主党说成是“共和党无能”;共和党的特朗普则把它说成是“布什家族厄运”。其实都不是那么回事,不是党派与个人能力的差异,而是美国房地产周期规律使然。
美国房地产现在发展势头正猛,从2012年进入增长周期以来,持续10年仍然涨势良好。所以面对新冠疫情汹涌来袭,美国经济仍然增长强劲。美国政府也在努力维护着节节上涨的楼市,用楼市价格吸纳无上限超发的美元货币,不断垒高未来将断裂的水坝。美国下一次房地产下跌将什么时候到来呢?根据18年一轮变化的周期性规律,下次房地产的拐点将会出现在2026年。在这之前都是上涨期,拉动经济继续攀高,然后出现断裂型下滑。从美国总统换届选举的时间表看,下次大选是在2024年,2025年1月新总统就职。那时不管两党如何争功,当选的下届美国总统都将会在任内踩中房地产周期性下跌的地雷,成为给美国经济带来厄运的灾星。
我希望用这些真实的故事告诉大家,房地产的确是经济学中的一门学问,需要用科学态度来分析对待,而不能迎合非理性的炒作。还可以看出,房价长期与大幅下跌,对于一个国家或地区来说,都不是一件好事。
有趣的是,美国政府不仅在悉心呵护美国的房地产市场,从来没有出台过任何“打压房地产过热”的政策,而且还多次表示对中国楼市的关注。去年恒大公司暴雷的时候,美国国务卿布林肯曾提醒过中国,要关注中国房地产出现的问题。今年4月7日美国财长耶伦又说:“我看到中国房地产行业存在严重风险。中国房地产行业的放缓将对中国的增长前景造成压力,并对全球产生影响”。美国领导人出于对美国房地产作用的认识,关注着中国房地产,担心中国楼市低迷的影响所及,不只是中国经济而会影响到全球,这也说明中美两国在经济上高度融合。
“他山之石、可以攻玉”。我国在楼市政策上,需要更多学取发达国家与地区的经验,谨防其房价下跌、经济萎缩的教训重演。尤其要避免人为打压房价、扰乱房地产市场的非理性行为,谨防错误政策对全局带来影响。
三、我国要谨防房价长期下跌伤及经济
前车之鉴、足以为训。如果说房价过快上涨不是好事,那么房价过快下跌或长期下跌更是对经济损害巨大。需要保持楼市与房价基本稳定,即中央多次要求的“稳地价、稳房价、稳预期”。当然房价之“稳”不是静态的“稳”,房价涨幅能做到与社会商品零售价格涨幅相一致,那才是真正的“稳”。
房改24年来,我国房价持续上涨的趋势是明显的。未来房价走势到底是涨还是跌?从大趋势上说肯定是涨。
我对房价涨跌的问题有三个看法:“短期看供求”,供求关系决定了房价的涨落。现在大城市普遍供应不足,应该涨还是落?答案是肯定的。“中期看地价”,日本当年房地产价格大跌,是因为地价大跌,跌掉了75%,中国的地价是政府控制,而且拍地一块比一块高,只涨不落,它怎么会使房价下跌呢?“长期看发钞”,这些年全世界都在印钞,中国政府也要保持货币流动性的合理充裕。虽然我国大量减税,但是还有印票子的手段。“铸币税”是个好东西,它可以在整个社会税收减少的情况下,通过发钞来向富人征税。它是让有钱的人多缴,而靠工资生活的老百姓就没有多少要缴。这不是完善“第二次分配”的一个很好手段吗?
讲完了印钞,再反过来讲房价的问题,货币印多了当然资产价格要上涨。现在美国通货膨胀已经起来了,中国物价却控制得不错。中国资金流向哪里去了呢,流向资产价格包括房地产了。美国的资金也在流向房地产,美国房价前年上涨11%,去年又上涨了16.9%。如果把这些资金从房价里挤出去,没有保安全的蓄水池了,它就会流向CPI,推升通货膨胀。当年吴敬琏老先生说过:“打压房价会使物价上涨”。现在联系现实再去理解他的话,觉得很有道理。
再来分析为什么我国要持续打压商品房价格?深层原因是有人长期忽视保障房建设,并且试图用降低商品房价格取代政府建设保障房的责任。本来在1998年制定房改方案时,设计的我国住房供应体系是“住房双轨制”,是“市场提供商品房、政府供应保障房”。我是当年的房改课题组组长,那是吸取许多国家成功经验作出的正确设计。2018年中央经济工作会议用“完善两个体系”来表述,要求“完善住房市场体系和住房保障体系”。去年年底中央再次从住房双轨制角度提出对保障房与商品房的要求。按照中央要求,本来就应该是“商品归商品、保障归保障”,商品房价格上涨对低收入家庭购买或租赁保障房没有什么影响,反而使有房居民家庭财产保值增值。
我很早就提出,看房价要看“结构性房价”。什么是结构性房价?老百姓要买的房不是平均房价,是他能买到这个房子的房价。收入高的要买商品房,低收入家庭如果买房,就可以去买保障房,这对低收入家庭是优惠。如果保障房的量增多了,进入到了整个房价就会拉低整个平均房价。这不是商品房价格低了,而是保障房比例多了,这叫做“结构性房价”。到现在为止有人还仍不重视结构性房价,一股脑地要压高价商品房的价格。真能压下来跟低收入家庭有什么关系呢?确立好完善双轨制目标,政府就没有必要去刻意压低商品房价格,更不需要为降低商品房价格而动用行政手段实行“限购”。
现在部分城市房价刚刚下跌,跌幅虽然不大,但是对于居民楼市信心的影响很大。我记得在2003年去香港“救楼市”时,有香港企业家跟我说:“六年不买房,孩子都长大啦”!我问他为什么不买房呢?他叹口气说:“不是说房价还会下跌嘛”。可见在“房价下跌”的预期下,有支付能力的购买者也会持币观望,毕竟房屋是居民能够购买的最大件商品,而且要用多年的收入与还款去购买。只有让居民看到房价不会再跌,他们才能有信心去买房。什么情况能让居民确信房价不下跌了呢?只有房价涨起来,他们才相信房价不下跌了。
房地产是信心经济。要“稳住经济大盘”,就需要稳住居民楼市预期。回想2008年在全球金融海啸冲击下我国经济出现下滑时,当时很清晰的政策导向就是重启房地产市场。在领导人说出:“信心比黄金与货币更宝贵”的鼓励下,居民购买力很快回到楼市,使得房地产价格不降反升,让我国顺利渡过难关。再一个案例是2014-2015年我国经济萎缩,制造业与采掘业都急剧下滑,“钢材卖成白菜价”。中央那时及时采取了“房地产去库存”的治本之策,用重启房地产市场挽救了危局。
眼下初尝房价下跌苦果的中国,经济上已经出现了比“需求收缩、预期转弱”更进一步的萎缩趋势。要谨防进入“房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降”的恶性循环。需要认清的是,房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业,楼市经济对于我国经济影响很大。本轮经济面临困难,主要不是来自抗击疫情的副作用,而主要是房地产市场萎缩造成的,其中人为因素很大。需要反思的是,在前年与去年面对新冠疫情带来的困难的同时,为何要姑息主管部门与机构随意打压房地产市场?如今打压效应显现,已经尝到苦果,是否能认识到造成祸害的根本原因在于房地产调控走入误区?如果“稳住经济大盘”政策仍然舍本求末,不敢于明确地把救市重心放在盘活房地产市场、提升居民楼市预期上,则这一轮经济低迷会延续更长时间,至少在人们希望呈现治国理政成果的我党二十大之前,经济形势会继续走低。而找准经济低迷的命门,从重启房地产市场入手,中国经济是可以较快回到正常发展轨道的。
尽管我国经济再一次面对难关,但我对中国经济向好趋势从不缺乏信心。我与那些鼓吹“需求到顶”的专家们有认知上的不同。我认为,我国经济具有巨大内生性潜力,包括现有城镇居民住房需求很大、新市民需求与农地流转将给城镇发展注入新动力、改善性需求将长期存在并不断更新、减退的人口红利会逐渐恢复,等等。美国房地产市场已经存在与发展了245年,近几十年来仍不断出现强劲增长。我国从房改算起,房地产市场刚刚发育了24年,时间上仅是美国的十分之一,怎么就变成“需求到顶”了?这明显是浅见。
正因以上国家或地区周期性经济下滑的根本原因是楼市低迷与预期萎缩,恢复经济信心的关键则在于重建楼市信心。在这方面拿我国与美国、我国内地与香港特区相对比,情况都是非常相似的。我国政府有丰富的宏观经济调控经验,从“房地产去库存”入手稳经济又不乏成功经验。加之我国楼市低迷主要是抑制内需政策所致,是对楼市的误判与过度反应走入误区,病在浅表而不在肌理。将楼市政策调整回不是太大难题,只要认识到位,问题是可以较快解决的。
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