4年限售取消,哈尔滨楼市以价换量

乐居房情报
2月前  
5月23日,哈尔滨市政府网站正式官宣废止了执行4年的“限售政策”。
  3月23日,哈尔滨公示拟取消该限售政策。哈因此被称为全国首个取消限售省会城市,引发市场广泛关注。
  整两个月里,哈尔滨楼市怎么样了?
  “哈尔滨在小幅回暖,不是整体回暖,个别楼盘有回暖。”资深业内胡女士告知乐居新媒体。
  因为价格明显降了。
  哪些盘成交回暖了?
  “疫情解封了之后,应该是积压了两个月的客户,然后大家一直在邀约看房!”胡女士跟乐居新媒体详细讲述了两个月来哈尔滨楼市如何促成交的。
  环西是哈尔滨正在发展中的新区,某全国TOP品牌在售楼盘成交价从10000元每平米上下,直接降到了7000多元每平米。降幅接近30%!该项目在5月10日开盘,当天吸引了大批客户到访。
  开发商的另一招是给出特价房,给高佣金。
  另一TOP级品牌房企举行“感恩回馈医护人员”活动,为医护人员推出特惠的特价房,确实获得了不错的成交结果。
  比如,105平米的户型两天去化了20多套。该项目此前售价曾高达1.7万元每平米,此后以1.2万元每平米成交。据了解,开发商只是拿出一栋楼促成交。
  还有项目属于准现房的销售阶段,今年马上就交付。该项目除了买房送家电成为营销手段外,还创造了“交付保障金”,即从现在购房到十月交付前的月供开发商会补贴,缓解疫情对购房者收入的影响。
  有一家TOP10房企营销负责人说:“现在是以价换量,割肉卖。”同区位的105平米户型,它们毛坯总价124万,但隔壁就要卖到150多万。活动原因是为了冲业绩,“我们要不是冲业绩,才不能这么卖呢,咋整?” 营销总面脸泛着愁容。
  更有一家TOP10房企有两个楼盘进入现房清尾季,比之前的价格也有优惠,成交走量也不错。
  “其实凡是在市场上能有声音能卖得出去的,他搞的活动会比较多,当然还有绝大部分的楼盘,就80%的楼盘吧,百分之八九十的楼盘依旧是不怎么走量。”胡女士这样说。
  当然也有降价也卖不出去的。例如宝能城由开盘价12300元每平米降至5500元每平米依然罕有人问津,购房者担心的是,母公司雷暴后的宝能城是否会烂尾。
  首套利率降至4.25%
  显然降价是楼盘成交回暖的首要因素,但新政也在起作用。
  5月20日,央行公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。
  5年期以上LPR下降15个基点,相比上一次5年期以上LPR调整5个基点,此次降幅达到上次的三倍。
  值得注意的是,当下首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,意味着此次降息后,首套房贷利率最低可至4.25%,创下近10年来利率水平低点。同时,二套房贷利率亦将随之下调。
  乐居新媒体了解到,哈尔滨建设银行、招商银行等部分银行首套房贷利率已下降至4.25%,不过,也有银行个贷部门人员表示,目前还在等待通知下发,但首套房贷利率已在不久前按照差别化住房信贷政策实行了利率下限调整。相信哈尔滨各大银行,后续也将继续跟进。
  民生银行首席研究员温彬认为,对于存量住房贷款而言,LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本,这将起到纾困作用,减轻居民债务负担,从而节省下更多资金用于消费。
  经乐居新媒体调查,中国铁建·江语时代、保利明玥时光、汇智地产全线产品、和泓公馆等大部分在售项目的合作银行均可执行首套利率4.25%。这是对买房人实打实的重大利好,直接节省买房成本,降低购房门槛。
  短短几天,哈尔滨首套房贷利率就从最高5.0%降至4.25%,相当于打85折。
  假定贷款200万,贷款期限30年,采用等额本息还款法:
  假设原来的贷款利率5%,每月还款10736.43元,支付利息款总额约为186.5万元。
  贷款利率4.25%,每月还款9838.8元,支付利息款总额约为154.1万元。
  每月少还款897.63元,支付利息款总额减少约32.4万元。利率打折,这是自2014、2015年后,再次出现。
  据了解,五月哈尔滨楼市迎推新潮,绿城·诚园案名公布、中国铁建·江语时代、昆仑时代中心等项目营销中心正式开发,新老热盘碰撞。
  一季度新房成交同比跌35%
  一季度哈尔滨疫情反复,打断市场恢复节奏,传统“金三银四”未如期而至,房地产市场整体表现一般。
  2022年1-3月,哈尔滨新房分别成交20.2万㎡、14.3万㎡、19.3万㎡。整个一季度共成交53.85万㎡,环比去年四季度(96万㎡)近“腰斩”,同比去年同期(82.3万㎡)下降35%。
  根据4月份数据显示,哈尔滨房地产库存去化周期已经高达144个月,同比上涨328%。
  而截至2022年4月末,哈尔滨的广义库存量(现房库存和期房库存之和)也达到了8000万㎡以上。
  这都是因为前期购买力过分透支,后续购买力又跟不上开发商的开发速度,库存越积越多。
  价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数显示,2022年4月哈尔滨新建住宅平均价格为9603元/㎡,环比下降0.26%,同比下降1.48%,降幅持续扩大。
  据国家统计局最新数据显示,哈尔滨新建商品住宅销售价格指数自2021年8月至2022年4月,环比涨幅已连续下跌九个月。
  在此市场背景下,哈尔滨房企和项目的销售业绩表现如何?
  2022年1-4月,哈尔滨房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为39.5亿元,TOP10门槛为1.9亿元。销售面积TOP10企业合计销售面积38.5万㎡,TOP10门槛为1.7万㎡。
  品牌房企万科以10.7亿元/10.6万㎡的销售业绩位列销售金额、销售面积双榜冠军,万科中俄国际城、万科智慧未来城、万科金域悦府等项目贡献较大;新松地产凭借新松璟荟祥府等项目热销,以6.6亿元/6.1万㎡位列销售金额榜和销售面积榜第二位;品牌房企中海地产深耕多年,多项目销售,以4.8亿元/3.6万㎡的销售业绩位列销售金额榜第三名和销售面积榜第四名。
  整体来看,4月哈尔滨楼市仍处底部震荡阶段,购房者置业预期仍较弱,市场调整压力较大,品牌房企凭借优异的产品力、品牌力等加速去化。
  土地市场方面,2022年1-4月,哈尔滨市共推出土地规划建面75.57万㎡,成交33.76万㎡,成交楼面均价529元/㎡。2022年4月,共推出土地规划建面26.03万㎡,成交30.14万㎡,其中道里区成交1宗,宾县和巴彦县各1宗。
  2022年1-4月,哈尔滨市成交土地出让金达1.78亿元,平均溢价率为0.0%。2022年4月哈尔滨市土地出让金为1.42亿元,同比增长1525.6%,溢价率为0.0%。
  2020年以来,哈尔滨市场一直处于供过于求的状态,依据各区域商品房去化周期,调整土地供应节奏,是必然趋势。
  购房者“情绪底”临近
  其实,哈尔滨从2021年就开始救市,从提高公积金贷款额度、到购房补贴、再到放宽预售条件,每一条都很有诚意。
  5月23日,哈尔滨市人民政府发布通知,宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。也就是说,哈尔滨取消了执行了近四年的主城区限售政策,如今购房人完成不动产权属登记,取得不动产权证即可上市交易。
  但资深业内指出,哈尔滨限售三年本是网签后的三年,对于买期房到拿证的购房者,本就要等三四年时间,因此取消限售意义不大。
  在密集出台的利好政策刺激下,哈尔滨的市场底部将在何时出现呢?市场人士都在期待着。
  上半年看,哈尔滨中心区域价格勉强坚挺,偏远板块多打起价格战。
  业内有人认为:“之所以市场热度还不高,因为购房者情绪底一直没到”。
  如今,房贷利率暴降,买房人“有所警觉”,购房者的“情绪底”有望出现。
  “政策底、情绪底出现后,市场底才会出现!楼市才会回暖”胡女士说。
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