华东区新开盘谍报:疫情叠加开盘偏少,刚需为主去化较差

区域市场综述

根据中指数据CREIS监测,2022年4月-2022年5月华东大区重点城市杭州、南京、苏州累计开盘42个,推出房源7160套。其中,刚需项目占比67.05%。各地推盘节奏放缓,整体去化效果较差。溪悦云和园、杭珹未来中心、云上润府、华发四季雅筑、恒泰朗诗熙华府、中锐星悦兰庭等项目由于区位优势、价格优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

杭州:郊区供应量大、流摇数量多,拉低市场整体表现

本月重点监测项目开盘28次,共推出4494套房源;主要集中在临安、萧山区;本月整体供应减量,推盘区域以郊区为主,郊区流摇项目较多,且去化能力不足,拉低整体的市场表现。

本月共计4494套房源入市,推盘量环比减少40%,吸引12455户家庭参与摇号,平均中签率36%,平均去化率44%,去化率较上个月走低;

本月开盘的5个项目购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10:1,需按缴纳社保月份排序入围摇号;其中两个项目中签率小于10%,分别为位于西湖区湖滨的柳浪东苑(仅8套,中签率0.21%)和位于未来科技城的杭珹未来中心(中签率9.99%);

本月共14个流摇项目,流摇率50%,集中在锦城、青山湖科技城等郊区板块;

区域方面,本月开盘区域主要集中临安、萧山、临平等区域;其中临安区推出1500套,占比33%,郊区供应量较大。

杭州:溪悦云和园(2022年5月13日)

开盘详情:2022年5月13日加推6、7、14、18、19#共计227套精装高层房源,户型建面约98-130方。

价格优惠:均价30623.76-32681.58元/平方米(含精装修3500元/平方米)。

认购去化:截止报名登记期限届满,购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10:1,按缴纳社保月份排序入围的家庭共2098户,E类人才入围最低社保月数为0个月,无房家庭入围最低社保月数为0个月,有房家庭入围最低社保月数为56个月,中签率10.82%。开盘当天销售表现佳,去化率100%。

客户定位:刚需及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

近地铁,交通便利。项目位于之江转塘板块,为杭州地铁开发的TOD项目,距离6号线美院象山站约350米。

周边居住氛围成熟,学校、产业、商业、医疗、公园等一应俱全,邻近转塘小学、之江实验中学、三甲医院浙江人民医院望江院区;商业方面,1.5km内有云栖银泰城、之江购物商厦等多个购物中心;此外,项目邻近西湖景区、灵山景区,风景优美,环境质量高。

定位优势,南区户型面积98㎡起步,总价300万起步,本项目是板块内唯一个有刚需户型供应的项目,能够吸引刚需置业客群。

杭州:杭珹未来中心(2022年5月15日)

开盘详情:2022年5月15日,杭珹未来中心加推高层共276套房源,户型建面118-139方。

价格优惠:高层均价36100元/㎡。

认购去化:截止报名登记期限届满,购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10:1,按缴纳社保月份排序入围的家庭共2762户,E类人才入围最低社保月数为18个月,无房家庭入围最低社保月数为94个月,有房家庭入围最低社保月数为58个月,中签率9.99%。开盘当天销售276套,去化率100%。

客户定位:刚需及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于未来科技城板块,未来科技城是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一,海创园、阿里巴巴、人工智能小镇、健康谷、三大实验室、数字健康小镇等产业逐步导入,人口吸引力强,发展潜力大。

在限价的背景下,板块内的新房价格远低于二手房,市场倒挂明显。

三地铁交汇TOD定位,项目将打造轨道上的超级复合生活枢纽,囊括现象级万象购物中心、高端住宅、标杆写字楼等业态,受购房客群青睐。

南京:疫情结束,市场热度恢复

重点监测10个项目开盘,共推出1484套房源,纯新盘和老推新均有,兼顾刚需、首改和改善。

南京:云上润府(2022年5月16日)

认购去化:云上润府5月16日在售楼处举行开盘活动。本次推售B4栋,共114套房源,户型建筑面积108、143㎡,销许均价41205元/㎡,全装修交付,升级装修包3500元/㎡。开盘去化五成。

客户定位:城南、河西刚改、改善客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通:机场二通道与数字大道构成黄金十字路网,地铁S3号线贯穿东西,项目直线距离S3号线贾西站也仅约500米,1站河西,4站直达南京南站高铁枢纽;

医教:即规划省妇幼

商业:约3公里范围内有雨花客厅、宜悦城、世茂52+、楚翘城等多个商综

教育:有学校

景观设计标准高

项目缺点

装修风格为中式,有一部分年轻客户不太喜欢

南京:华发四季雅筑(2022年5月13日)

认购去化:华发·四季雅筑于5月13日在售楼处举行开盘活动,共128套住宅(其中人才39套,无房39套),户型建面约99、120、140㎡,全装修销许均价约34066.59元/㎡。首付3成起。开盘去化五成左右。

客户定位:城北地缘性客户、鼓楼外溢客户

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

南北双园景观,北区打造约10000㎡中庭花园东南亚风情园林,南区打造对称式景观中轴

项目配备酒店式入户大堂,地上地下均为精装的入户大堂,层高在3.95米,公区即高档也实用

项目全户采用封闭阳台落地窗设计,南向约0.42窗墙比,外立面为铝板基座+线框立面+大面积中空Low-E玻璃,同时塑造降噪、隔热性能

周边有三条地铁线环绕,其中1号线北延线“笆斗山站”和7号线北段都计划在今年年内通车,6号线2024年运营

商业约21万方万象系商业(在建,预计2024年完工)、体量约10万方招商花园城(已开业)

教育配套,南师附小+南师附中九年一贯制学校已开学、项目东侧还有规划中小学教育用地

苏州:房企积极推盘,纯新开盘项目居多

监测4个项目开盘,共推出1182套房源,主要分布于吴中区、吴江区、高新区,纯新开盘项目居多。

价格方面,开盘项目定价整体较为稳健,与周边新房售价基本持平。

多数项目为提升出货量推出优惠措施,但优惠力度不大。

刚需、刚改型客户群集中于28-35岁左右,改善型居住型客户群年龄段主要集中于35-45岁左右。

苏州:恒泰朗诗熙华府(2022年5月7日)

价格优惠:104m²户型总价优惠12万、124m²户型总价优惠15万、143m²户型总价优惠17万、152m²154m²户型总价优惠19万,折后均价25500元/㎡。

认购去化:2022年5月7日本项目开盘,推出1#、3#2栋精装高层,其中103㎡50套,125㎡50套、143㎡25套,152-153㎡25套、155㎡108套,共计258套房源,开盘认购65套,去化率25%。

客户定位:以吴江城区及周边地缘客户为主力,部分吴江乡镇及外区域客户补充,置业目的多为泛地缘品质自住改善。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地理位置优越,生活配套齐全;

科技住宅,搭载由朗诗自主研发的全新一代智控科技系统——自由方舟;

品牌地产联手开发的精装房源。

项目缺点

项目集交通枢纽、商业中心于一体,居住环境可能存在一定噪音问题。

苏州:中锐星悦兰庭(2022年5月13日)

价格优惠:97折优惠,折后均价毛坯18155元/㎡,精装19749元/㎡。

认购去化:2022年5月13日本项目推出9#、11#、6#、12#4栋,其中毛坯高层113㎡96套,131㎡96套,精装高层143㎡34套,171㎡32套,共计推出258套房源,开盘认购11套,去化率4%。

客户定位:客户以盛泽地缘客户为绝对主力,置业目的以区位改善自住为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地理位置优越,政务中心、教育中心、商业中心三位一体;

超高绿化率,低容积率,湖景+生态公园加持,环境宜居;

品牌开发商,品质有保障。

项目缺点

地处乡镇板块,对外溢客户吸引力不大。

本月开盘

表:2022.4.29-2022.5.26部分典型项目开盘信息

注:本报告中开盘效果评价依据为:非常好(开盘当天去化率70%以上)、较好(开盘当天去化率50%-70%)、一般(开盘当天去化率30%-50%)、较差(开盘当天去化率30%以下)。

下月预告

表:近期部分典型项目开盘信息