煤炭企业又买楼,鄂尔多斯26.7亿“抄底”上海苏河湾中心写字楼

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实习记者|王婷婷
上海写字楼市场又迎来了大宗交易。
近日,内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司(600295. SH,下称“鄂尔多斯”)宣布,拟与其控股子公司电力冶金集团购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位,物业总面积为4.54万平方米。
根据公告,鄂尔多斯出资约13.45亿元购买3号、4号物业1-14层及其地下210个车位,电冶集团出资约13.29亿元购买3号物业15-23层,交易总价为26.7亿元。其中,写字楼物业总价26.33亿元,均价为5.8万元/平方米;车位总价4046万元,单价19.27万元/个。
鄂尔多斯此次在上海买入的写字楼和车位总价值约26.7亿,给目前受疫情影响的上海商办市场注入不少活力。
对比周边同等物业的成交情况来看,此次鄂尔多斯是买在低位。
数据显示,自2019年以来,该标的周边区域成交的写字楼均价一直在5.68万/平方米-9.87万/平方米区间。而在2020年12月和去年10月,上述物业所在项目也曾成交过两栋写字楼,均价分别为6.85万元/平方米和6.97万元/平方米。
该项目成交引起广泛关注的原因主要在于,作为一家以煤炭等矿产资源开发为主业之一的综合型产业集团,鄂尔多斯为何会选择在当前市场环境下布局上海商办地产领域。
一线城市如上海这样核心地段的商办型物业投资属性较强,事实上类似“煤老板”们的投资者一直热衷于此类项目。
就在去年5月,由山西“煤老板”张计旺父子实控的上海朗翘商贸有限公司,接手了中融信托旗下中融长河资本出售的上海新天地锦麟天地公寓项目,交易总价13.5亿元,折合单价为6.78万元/平方米。
而且,鄂尔多斯在上海也曾有过写字楼投资案例,此次抓住资产的底部投资上海写字楼,也有其自身投资策略所在。
如今位于陆家嘴附近的鄂尔多斯大厦,就是由鄂尔多斯母公司早年投资所得。
公开资料显示,鄂尔多斯大厦位于浦东新上海商业城核心位置,是一栋21层甲级写字楼。其开发商为上海久大实业有限公司,物业为上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司,两者皆为内蒙古鄂尔多斯投资控股集团有限公司的全资子公司。
而此次所购入的写字楼属于苏河湾中心项目中的一栋独栋办公楼。据悉,苏河湾中心是由华润置地和信德集团联合打造,总体量约33万平方米,包含约4.2万方城市绿地公园、开放商业、慎余里及天后宫文保建筑复建、200米地标写字楼和高端住宅等五大业态,是上海内环少有的城市级综合体项目。
不仅如此,该物业位于静安“一轴三带”重点区域苏河湾滨水商务集聚带,未来将打造世界级滨水中央活动区。根据“十四五”相关规划显示,该区域重点发展金融服务、商贸服务、专业服务、科技创新、文化创意等产业。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,写字楼市场短期内面临价格下跌和空置率增加等风险,但类似资本追逐写字楼现象,仍然说明是对于上海房地产市场的认可,也意味着上海的物业投资前景依然被看好,而且资本对上海产业经济和写字楼经济恢复有较高的期望。
作为国内大宗交易第一城,上海也一直保持着不错的热度。数据显示,2021年全年上海大宗交易市场共录得1051亿元的成交额,同比上升46%,基本恢复至2018年水平。单就写字楼而言,2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官,较2020年增长2倍,创下历史新高。
基于此,严跃进认为,无论是从收购成本角度,还是从苏河湾地段以及写字楼评估价值来看,以均价不超过6万元/平方米的抄底价,鄂尔多斯做了一笔比较划算的收购。
此次交易引发热议的另一个原因则是在于标的由赌王之女和华润置地共同持有。
根据公告,标的卖方为上海华合房地产开发有限公司。天眼查APP显示,华合地产是由上海潼信投资有限公司和华润置地(上海)有限公司各自持股50%,上海潼信由赌王之女何超琼所持有。
再往前追溯,项目所在地块最初是由华润置地和华侨城组成的联合体于2016年以69.32亿元竞得。
在2019年12月,华侨城决定退出该项目,何超琼实控的信德集团于当年12月4日发布公告称,公司分别持股80%的两家合资公司上海潼信和上海苏钻合计以47.12亿元的底价,收购了深圳华侨城苏河湾地块50%权益。
目前,上述交易物业已完工并验收合格,并且已于去年12月取得预售许可证,尚待办理产权证。鄂尔多斯方面表示,该写字楼将用于商业、办公和综合服务,具体购买款项来自自有资金或配套部分银行贷款,相关协议计划将于近期签署。
房地产大宗交易中不断在出现新的资本方,有较强收购能力的煤炭企业或许会成为房地产资产管理的又一方向。
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