今年以来受益“稳增长”预期，地产股的表现还算可以。保利地产年初以来+3.65%，金地集团年初以来-3.47%，万科年初以来-8.55%。虽然也没有涨多少有的甚至还是跌的，但是相比年初大幅回调的其他大多数行业来说，已经非常优秀了。
但是前段时间我去调研的时候就听到一个很奇葩的观点，说当下的地产股有如当年的白酒股。基于下半年稳增长预期，看好地产股这逻辑是没问题的。但把地产股比作2013年的白酒股，我觉得这吹得就太过了，感觉是想忽悠我加仓地产股。
作为老韭菜，今晚我给大家分享下我的看法。
首先，白酒是一个“总规模需求已经萎缩”的行业。前几年很多看空白酒的朋友会经常说，现在已经越来越少人喝白酒了，白酒还有什么投资价值？
但过去几年白酒行业的投资收益率大家都清楚了，近五年白酒行业指数的累计回报率是+240.87%，沪深300指数是+15.82%，上证指数是+0.8%。
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PS：我最近几年反复强调的，别多买宽基大盘指数，多买优秀行业指数。
白酒行业确实是越来越少人喝了，一方面是价格贵。另外一方面是年轻人的健康观念越来越强，别说喝白酒了，喝啤酒喝可乐的人数也在减少，不然无糖饮料也不会迅速崛起。
如下图，白酒过去6年的产量也是大幅缩减的。
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但是再看一张图，过去6年规模以上的白酒企业销售收入并没有太大下降整体持平，净利润甚至还在不断增长。这就说明虽然白酒行业整体规模在萎缩，但小规模白酒企业萎缩得更快甚至破产倒闭了，白酒龙头企业的市场份额没下降甚至还上涨，行业集中度提高了，利润反而增加了。
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回到地产行业这边，房地产行业的“总规模需求未来也会逐步萎缩”。中国房地产需求主要来自三个方面：
净人口增长的刚性需求
存量人口的改善性需求
房屋老化的置换性需求
存量人口的改善性需求更多来自经济改善，看整体的话跟GDP增长接近。房屋老化的置换性需要主要来自房屋老化，但我国大部分房子都是过去20年盖的，暂时没到房屋大规模老化的时候。所以，净人口增长的刚性需求是最大的。
而众所周知，中国人口未来很快就会看到拐点，所以净人口增长拉动的房地产需求也会很快看到拐点。不过考虑到从婴儿诞生到成家立业之间有大约30年的时间，房地产需求的拐点应该会慢净人口增长的拐点晚一些出现。
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另外，房子和白酒还是一个相似点，豪宅与贵州茅台都不愁卖。在白酒市场规模萎缩的这几年里面，贵州茅台长期供不应求，卡茅台脖子的不是其他人，而是茅台自己的产能。房地产行业也类似，最近两年涨得最好的房子是大城市里面的豪宅，低线城市甚至郊区的房价都出现了下跌。
但是房地产和白酒的商业模式不同，贵州茅台贵的本质就是它这瓶酒的口味和品牌价值，房子最贵的本质不是房子本身而是房子所在的位置以及周边配套的资源。
贵州茅台的口味和品牌价值都是牢牢掌握在贵州茅台企业的手上，掌握了核心价值。但是房子的位置和周边配套的资源并不是掌握在房地产企业手上，而是掌握在卖土地的那位手上。
以前的房地产商是通过高杠杆融资大量囤积土地套利赚钱的，说白了就是炒地皮。但政策变化之后，以前靠高杠杆的商业模式走不通了，后面需要房地产企业做难度更大更高的精细化运营。
我觉得会有成功的案例走出来，但选股的要求就很高了，现在市场给出的答案就是保利、万科、金地这些龙头地产企业，二线以下的地产商更多是成为龙头地产商的养料。
所以，基于下半年稳增长预期，看好地产股这逻辑是没问题的。但把地产股比作2013年的白酒股，我觉得这吹得就太过了。