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01
地方政府鼓励
烂尾楼业主自救
前几天，某地方政府发布征求意见稿，鼓励烂尾楼业主自救，这应该是全国官方首例了吧。
5月17日，广东省河源市住房和城乡建设局发布《河源市分类化解处置房地产领域“问题楼盘”指导意见（征求意见稿）》，对资金断链烂尾停工的“问题楼盘”提出了六种解决方案，其中就包括“业主自救”。
“业主自救”的具体操作是：对开发建设单位暂时无力复工，剩余工程建设资金缺口小，购房业主自救积极性高的项目，可由属地政府及其相关部门引导相关权益人组建业主自救组织，筹集续建资金，寻求有实力的施工企业，完成工程续建，报请属地政府同意后予以政策支持。”
这份征求意见稿的“指导思想”还提到：“绝不能因开发商生病，而让群众吃药，要将老百姓的问题与企业问题分开处理，保障购房群体的切身利益。”
实话实话，河源在广东的存在感不强，莫老爷对其关注也不多，不禁想问：当地是有很多“问题楼盘”吗？
上网一搜，立刻就看到仅仅是五月份，河源就有“河源恒大锦苑”、“河源万达住宅项目”两个楼盘因资金或疫情原因延期交楼。
02
“现状交付”
随着房企暴雷不断，不仅是河源，全国范围内“问题楼盘”都在激增。
克而瑞数据显示，截至2021年年底，在其24个监测城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。
其中，郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米，总套数皆超2万套。
现在业内直接新造了个词——“现状交付”。
即开发商没钱了，项目停工，距离交付标准已经不远，由业主掏钱“自救式”完工的一种交付。
在主体已经没大问题的情况下，也不是不能接受，总比遥遥无期的等下去强。
下图据说就是某楼盘“现状交付”给业主时的模样。你看，这个施工方还很贴心的留下了些泥沙，知道业主以后用得上。
有人笑侃“现状交付”：以后期房开发商直接招期房业主兼职搬砖就行，即是保交房，也是降成本，还是控品质，更实现了信息透明化。
业主住在自己盖的房子里连参与感都满足了。
03
已有成功先例
其实，烂尾楼业主掏钱“自救式”完工的案例也不是没有。
昆明“财兴盛大厦”烂尾楼 ，按照施工许可证竣工时间应为2010年3月25日，但开发商资金断裂，导致交付失约。
2014年开始，该小区业主建立“自救维权委员会”，按照每平方米约200元的自救维权工程款， 近500户住户自筹资金约1200万，于2016年11月23日完成了所有项目竣工验收。
昆明的另一楼盘“别样幸福城”，2011年开盘，后因债务问题停工，8栋楼烂尾资金缺口近1000万。
2015年该项目业主便踏上了自救之路，总共筹集近2000万复工。后续的自救结果网上没搜到......
再有就是东莞泰禾新天地。
该项目本应按照购房合同于2019年12月30日交房，泰禾暴雷后，逾期两年处于停工状态。
2021年业主们成立自救委员会，聘请法律顾问，与开发商和装修公司签订垫资协议，三方约定由全体自救业主垫资完成泰禾新天地商业、公寓等未完工的装修及公共部分建设。
各楼栋业主需要先垫付2～15万不等的资金，当有部分楼栋完工交付并对外出租后，其它楼栋业主也纷纷加入了自救阵营。
这件事当时还触发了东莞住建局的介入帮忙，不但加快了建设进程，还确保了各环节的安全与合法合规。
据悉，已有其他“问题楼盘”的业主前往东莞泰禾新天地学习取经。
04
破局的关键
莫老爷在复盘多个烂尾楼业主自救案例之后发现，要想取得最终的胜利，最关键就在于政府的积极参与。
以下是业主们在自救过程中可能会遇到的一系列问题：
1，有的业主不愿意出钱怎么办？如何统一思想？
2，没有参与筹资的业主，待房子达到交付标准，参与了筹资的业主不让他们入住，谁占理？
3，即使大家都愿意筹资统一行动，成立一家新的房地产公司，当备齐所有材料准备开干时，被欠薪的供应商和农民工前来堵路讨薪怎么办？
4，这个项目过去涉及的各种债权债务纠纷怎么办？
5，各种验收竣备通水通电手续跑起来被互相踢皮球怎么办？
6，更大的危害是房子即使能够入住了，但因为手续不全办不出房产证，不受法律保护怎么办？
7，自救还可能将本该是开发商和业主的矛盾，演变为业主和业主之间的矛盾，谁来从中调和？
8，具体执行中，遇到了无法预料的事，怎么办？比如河南南阳“铂金时期”烂尾楼，当业主自筹7600万盘活项目后，临交房却被开发商涨价850元/平；还有类似的情况开发商直接把自己告了，查封所有房子，除非业主接受加价。
......
这些问题，如果没有政府出面主持大局，做裁判，做监管，做信用背书，做兜底，并在必要时开一些政策绿灯，每一步都无比艰难。
此次河源政府开先河发布鼓励烂尾楼业主自救意见指导书，表态政府愿意全程督促并促进自救工作，还是值得点赞的。总比那些多一事不如少一事，毫不作为的强。
05
买一套房花两遍钱
买到烂尾楼，对一个家庭的打击是毁灭性的，业主自救完工也是无路可走时最无奈的办法。
相当于买一套房花两遍钱，真心太惨了！
建议要么就取消房屋预售制，开发商有多大的本钱，就盖多大的楼盘，不能将开发商的经营成本和经营风险转嫁给购房者。
并且，预售制不只是烂尾这么简单，可谓是苦老百姓久矣！“交房即维权”，收房就像开盲盒，实际交付的房子总是和当初的宣传效果天壤之别，房屋质量从没让人放心过。
再要么就是做好监管工作，或者出事了由监管机构担责。
老百姓买房时，虽然还没看到房子实物，但已经把全款都交完了，这些钱被放在了银行监管账户里存着。
按规定，这笔钱只能用于项目的开发建设，按阶段来提取。
比如开发商建设了10%，银行就给10%的钱，再建了10%，银行再给10%的钱。
如果监管到位，开发商也遵守契约，没有随意把钱挪走，烂尾风险将大大降低。
而事实却是，这个监管账户形同虚设，里面的钱经常被开发商挪用去玩“十个锅七个盖”的把戏，项目明明还没有建设完，账户已经空了。
这个时候如果开发商暴雷，这些空账户关联的项目，都只能凉凉。
没买到烂尾楼的人，是体会不到他们的痛的。
这篇文章虽然说的是烂尾楼还可以业主筹资自救，但不是所有业主都那么有钱的，市面上还是刚需盘居多，刚需族买房已经掏空6个钱包，光应付每月的房贷已经亚历山大，现在还要再出一笔冤枉钱，真的太难了。
甚至，还有业主筹资自救后依然交不了房的案例，这相当于两笔钱都竹篮打水了。
如果你身边有亲朋好友正在遭遇“问题楼盘”，请把这篇文章转发给他。
莫老爷建议房地产市场还没有彻底健康好转之前，买房尽量买现房，尽量选择国家队，即使是大房企也要掉以轻心，现在已经没有“大而不倒”的说法了。
愿天下再无烂尾楼。
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