本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
为更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，全国土拍市场“优等生”浙江省杭州市进一步优化调整了楼市政策。
5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面激活当地房地产市场。
据《浙江日报》旗下媒体报道，杭州楼市新政剑指当前“冰封”的二手房，通过增加“房票”、减少契税的方式激活二手房市场活力。“这也是自2016年以来，杭州楼市政策第一次转向放松。”
“总体看来，此次针对二手住房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。”中指研究院浙江分院常务副总高院生向《中国经营报》记者表示。
聚焦二手住房交易政策
据了解，杭州市此轮楼市政策优化调整主要聚焦优化调整二手住房交易政策。《通知》明确，在杭州市限购范围内购买二手住房，落户未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非杭州市户籍家庭，需在购房之日前1年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。
而在此前，购房者想要获得一张杭州市“房票”，落户未满5年的需要缴纳2年社保，父母投靠子女的需缴满3年；非杭州市户籍则需要4年社保或个税缴纳记录。这也意味着，对非杭州市户籍家庭而言，在杭州市限购范围内购买二手住房的社保或个人所得税要求由此前的4年缩短至1年。
此外，在进一步完善税收条件方面，《通知》指出，在杭州市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税免征年限由5年调整到2年。
对于杭州市楼市政策优化调整侧重激活二手住房市场的原因，克而瑞研报分析称：“主要原因是杭州市2021年‘1•27’政策出台增值税免征年限‘2改5’后，杭州市二手住房成交量就大幅下挫，且成交一直萎靡不振。”
相关数据显示，自2021年2月以来，杭州市二手住房的月均成交量不足5000套，远低于新房月均9700余套的成交量。另据杭州贝壳研究院统计数据，今年4月份，杭州市二手住房成交量仅为4200多套，剔除临安区数据后同比下滑60%、环比下滑18%；均价环比下降3%。
第一太平戴维斯综合地产销售及顾问部主管、董事李培凌告诉记者，杭州市二手住房市场的主要矛盾，是卖方对后市仍有极高预期，而买方开始观望，导致交易量逐渐冰冻；此外，信贷政策收紧也很大程度上抑制了二手住房的流动性。
“自2021年二手住房信贷政策收紧以来，杭州市二手房市场成交量逐月回调，至今年一季度已处于低位震荡状态，二手住房挂牌量不断升高。”高院生补充道。
高院生认为，杭州市此次优化调整二手住房政策，一方面降低了二手住房限购门槛，大量购房需求会因此次社保缴纳年限降低而得到释放；另一方面，个人转让家庭唯一住房的增值税免征年限“5改2”，大大降低了购房成本，提升了二手房市场流动性，有助于释放刚需群体的置换和改善住房需求。
满足多孩家庭住房需求
紧跟江苏省南京市、无锡市和广东省东莞市等城市的步伐，杭州市此次出台的楼市优化调整政策也向三孩家庭购房需求进行倾斜。
《通知》明确提出，为更好满足三孩家庭购房需求，一方面，符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；另一方面，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
“杭州市明确规定三孩家庭在限购区域范围内增加1套购房资格，充分体现了三孩家庭在购房方面受到了积极的保护。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州市还明确三孩家庭可以参照“无房家庭”优先摇号，具有非常大的导向作用。
高院生也认为，杭州市三孩家庭可在限购范围内增购1套住房，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。
记者梳理发现，从国内城市既有的楼市政策演变来看，多孩家庭的住房优惠政策经历了“三部曲”。首先是公租房优惠模式，最典型的是北京市朝阳区在《2021年朝阳区面向“未成年子女数量较多”轮候家庭组织选房的公告》中称，对取得公租房备案资格且尚未配租配售的未成年子女数量较多的家庭，以直接发放选房通知单的方式组织选房。
其次是购房补贴模式，最典型的是甘肃省临泽县和江苏省海安市。其中，2021年底，经海安市住房和城乡建设局、自然资源和规划局等五部门会商，正式出台了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》，并明确规定：“二孩家庭每平方米优惠200元、三孩家庭每平方米优惠400元，政策截止日期为2022年2月28日。”
最后则是放宽限购模式，此类政策在今年以来逐渐铺开，最典型的是江苏省无锡市和南京市。无锡市卫健委日前发布的《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》明确提出：“生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。”
此外，对首次使用公积金贷款购买首套自住住房的二孩及以上无锡市户籍职工家庭，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩；最高贷款额度在规定的可贷额度基础上，借款申请人一人申请的增加10万元，借款申请人及配偶共同申请的增加20万元。
南京房地产业协会则发文称，自5月11日起，生育二个孩子及以上的南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。
“给予多孩家庭购房支持，已成为4月份以来各地优化调整楼市政策的新方向，这对于引导大家更理性和综合看待购房政策具有积极的意义和启发。”在严跃进看来，此类政策能够增加人口生育规模或红利，减少购房方面的障碍和限制，并更好地满足相关家庭安居乐业需求。
“此类政策后续预计会继续增加，且逐渐从传统的公租房模式和购房补贴模式转变为放宽限购模式，未来有望结合金融政策，让多孩家庭可以享受更大的贷款利率优惠支持。”严跃进表示。
（编辑：张家振 校对：张国刚）