二手卖家“透底价”?中山153个小区,被我翻了个底朝天!

中山房产
一个月前  
二手市场就是楼市晴雨表。
最近,中山政策利好不断,先是中山人社局发布人才新政。
随后中山住建局联合多部门下达《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,官宣中山除东区、石岐(岐江新城规划范围除外),其余地区解除限购。
不到半个月,中山再传来重磅利好消息,近一步明确中山市楼梯房和20年以上的自建房,不纳入家庭住房套数认定
而昨晚,中山再度加码,发布公积金新政。
框架结构二手房20年以内楼龄,全都可以公积金首付三成买房;购买装配式建筑住房,公积金贷款额度上浮20%。
虽然新政陆续公布,但判断一个城市楼市基本情况,大部分时候还是看二手房。新房受到政策干扰较大,二手房主要是个人选择为主,最能体现当下最真实的市场。
那么,在此大环境下,中山最真实的楼市是怎样的呢?
房叔统计了中山热门区域(东区、石岐、西区、南区、火炬、南朗)153个小区的一年成交价变化情况,用直观的数据来看中山楼市。
需要说明的是,成交数据是来源于贝壳,仅代表部分,不代表全市二手成交量。
1-4月成交均价的计算方式=期间内每套房源的成交单价相加之后,除以这4个月内的成交套数。
其次,这里不排除业主急需用钱、1-4月之间仅成交了一套房源等因素,致使涨跌幅过高或过低的小区。
由于部分小区在今年1-4月没有成交,或者在去年1-4月没有成交,无法作对比,所以这里没有展示出来。
东区
高端住宅为主,成交价0.6-2.2万/平
在“中山哪里适合居住”的问题上,东区无疑是最佳之选。
作为中山政、商、经、文中心的东区,除了地段优秀之外,其配套也很是丰富。
区域内聚集了中山一半以上市直机关,市、区两级行政服务中心;拥有利和、远洋大信、天奕星河coco city等大型商圈,还有在建的中山宝龙城商业,六号小院等等。
最厉害的还数教育,比如现有的朗晴小学、香山小学等中小学。
正因其地段好,配套齐全且优质,所以东区的房价,无论一、二手,都足够坚挺。
据贝壳找房显示,目前东区共有3462套二手房出售,包括老破小、次新房等种类的房源,而挂牌价最低是3千/㎡,最高去到4万/㎡,价差过大。
| 来源:贝壳找房
但成交方面,主要集中在“市一中+朗晴小学”、远洋城等板块的房源,成交价在0.7-2.2万/平左右。
这些板块由于地段好、交通便利、发展成熟、关注属性高,开发商会以较高品质去打造高溢价产品,是不可多得的高端住宅板块
对比去年1-4月的成交价,在今年超65%小区成交价有所下降
这正是捡笋盘的好时机,比如康逸豪园近期成交了一套79.6平的两房,总价55万,单价6910元/平。对比去年2月成交的房源,其单价都在1万/平以上,足足便宜了4400元/㎡左右
此外富湾花园这老旧小区,能有23.33%的涨幅,主要由于产品不同。
去年仅成交了一套约36.79平1室1厅,总价22万,单价5980元/平的房源。
| 来源:贝壳找房
而今年成交了2套2室2厅的房源,总价在50-55万,成交单价在0.6-0.8万/平之间。
| 来源:贝壳找房
石岐
二手楼龄较长,江景盘可“捡笋”
石岐虽为老城区,但却是中山一代人的记忆。
青溪路、岐江河、中山纪念堂、孙文步行街......都刻满了我们的回忆。
如果说东区是中山的中心,那么石岐就是中山人的根。
作为香山文化的重要发源地、中山城市原点的石岐,承载着中山市860多年的发展历史和文化精髓,也呈现出一个城市发展的变迁史。
一方面,老城区的路窄、楼旧、塞车等现象一直存在。
另一方面,它在不断地改造、发展中。比如青溪路拓宽岐江道(石岐段)征地拆迁;石岐总部也进入了配套兑现期。
也因此石岐二手房价呈现两个极端。
据贝壳显示,石岐挂牌的二手房源有4873套,城中村内4-5千/㎡就可拿下一套房,高端住宅小区则去到3万/㎡。
| 来源:贝壳找房
作为老城区,石岐二手小区大部分都年代久远,不过成交的小区楼龄大多在20年以内,成交均价在0.6-1.8万/㎡之间。
其中万科金域蓝湾君澜、正德天水湖、帝涛湾、碧海名苑拥有一线江景,不过对比2021年和2022年1-4月的数据,跌幅达15-22%
时代云图于2015年建成,位于石岐总部经济区内,西侧就是中山市华侨中学(高中部)。
其在今年1月成交了一套116.22平、低楼层的四房,总价146万,成交单价为12563元/㎡。
| 来源:贝壳找房
对比去年4月一套97.65平、中楼层的三房,18126元/㎡的成交单价,跌幅为30.94%,是区域二手盘跌幅的TOP1
| 来源:贝壳找房
西区
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楼龄相对较新,成交不超1.6万/平
置业主城区、但预算不够的刚需客们,也会把目光放在西区上。
作为中心城区的“西大门”,西区拥有市三甲医院——中山市中医院、可达周边五大机场的候机楼、西区首个高中——烟洲中学、以及一系列公园配套。
更让人兴奋的是,华侨城欢乐海岸、马山旧改两大超级IP就在此落地。
此外,这里已经聚集了合景、招商、华润、仁恒、越秀、佳诚、博达、龙光、时代、方直等等品牌开发商。
其中不少项目已经交付,入住率也不低。
肉眼可见的底气,西区也成为宜居之地。
据贝壳找房显示,西区在售二手房也有3993套
| 来源:贝壳找房
成交房源主要集中在彩虹片区和富华道片区,成交价在0.5-1.6万/平左右。对比去年1-4月的成交价,今年超85%二手小区成交价都下降了
南区
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次新为主,成交小区不多
南区,“城区后花园”,靠五桂山,拥树木园、詹园、文笔山、北台山森林公园、良都文化公园等生态资源。
近年来,南区无论是产业、交通还是教育、商业等,都开始走向正轨,向着对标松山湖去努力。
在南区今年的计划中,有提到加快建设中山科技创新园、国家火炬电梯产业基地、北溪数字经济产业园,打造电梯和数字经济2个千亩级现代主题产业园区。
其中,中山科技创新园中的光子科学中心新建项目,在4月中公布了项目环境影响报告表。
教育医疗方面,南区提及深化与一中、侨中等学校合作;加快推进第一小学、合生帝景公建配套幼儿园及小学、新力翡翠湾公建配套幼儿园建设等等。
其中,永安中学计划今年9月1日正式开学,提供4050个学位。
一切的一切,都在昭示着南区正在发力。
目前,南区挂牌的二手房源有1947套
| 来源:贝壳找房
但其成交小区大部分集中在靠石岐、东区一带,以及城南一路板块。这些房源楼龄也相对比较新,成交均价在1-1.4万/平左右。
火炬
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供应大户,房价略微下跌
一说到火炬,大家第一个想法是:产业很厉害
就历年中山市统计年鉴的数据来看,在中山镇街2021年GDP中,统筹了民众街道的火炬以480.52亿元排名第二。
但其配套方面还有待商榷,比如大型的商业体只有太阳城。但不可否认的是,火炬底子不错,发力也不弱。
在今年工作计划中,火炬在经济、产业、交通、教育方面可谓是野心勃勃。
火炬挂牌房源目前6个区域中最多的,有6366套
| 来源:贝壳找房
可以看到,火炬二手房成交单价几乎在0.4-1.5万/平左右,超80%小区成交均价呈下跌趋势
南朗
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锦绣海湾城、雅居乐山海郡最受欢迎
南朗街道(翠亨新区)作为孙中山先生的故乡,拥有深厚的历史文化底蕴。如孙中山故居、中山纪念中学建筑、茶东陈氏宗祠等文物古迹。
还有中山影视城、云梯山森林公园、黄道山森林公园、翠亨文化艺术创作基地、翠亨湿地公园等著名旅游景点。
翠亨新区逐渐成为中山的名片之一。
据贝壳找房显示,目前南朗有2051套二手房在售。
| 来源:贝壳找房
但在成交方面,对比去年1-4月,今年有近55%的小区成交价都降了。就连成交套数也从182套(2021年1-4月套数),减少至25套(2022年1-4月套数)。
成交最多的小区主要是锦绣海湾城、盈彩美地和雅居乐山海郡等。
房叔有话说
总的来说,在热门区域内,对比去年1-4月的二手成交情况来看,今年1-4月的二手市场明显没有去年的火热,成交量不多,且成交单价也比去年低了。
但不可否认,在目前这个环境下,部分二手业主也受到了影响,其房价有明显下降的趋势,这或许是卖家心理预期的最低价位,也正是买家“捡笋盘”的好时机。
但随着稳楼市政策的不断落地,中山楼市有望稳步回升,那二手市场是否会跟着发生改变呢?欢迎评论区留言你的看法。
最后,由于工作量较大,整理不易,难免有楼盘未统计在列,也欢迎大家留言补充。
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