趋势解读:楼市一个明显趋势!今年,所有救市都在救有房人?

安居客X博士
2月前   安居客官方账号
苏州传得沸沸扬扬的救市政策终于落地了!
所有传言,一一实现,划重点:
1、一手房限售3改2
2、二手房限售全部取消
3、限购3年内累积24个月社保改为连续6个月社保
4、在非限购区域内(常熟、张家港)购买的房屋不计入家庭限购总套数内
5、限购期限内若家庭有新出生人口(二孩以上)售房时不受转让年限制约
6、满足人才条件的家庭可享受本市户籍购房资格
细节我不详细说,这2个月放开调控的城市不少,对苏州楼市来说,一定是利好。
苏州的底子摆在这,有政策助威,相信苏州楼市还能趁此机会,回暖一波。
但苏州的楼市宽松不是我今天文章的重点。
现在宽松已经成为一种趋势,多数人也见怪不怪了,但我想说,这轮放松最大的变化就是:
调控的趋势变了。
以前的调控放松针对首套刚需,而今年的,多少针对那些本身就有房子,以改善或者投资为主的“有产阶级”。
简单理解:今年所有的利好,都是针对已经有房子的人。
有钱的那批人早就有房子了,没钱的今年暂时也买不起房。
这应该是今年多数人的共鸣。
所以政策最大的转变就是——与其让没钱的人买房,不如让有钱的人换房。
看回苏州的政策。
一二手的限售年限缩短,利好的就是要卖房换房的改善。
家庭有出生人口的卖房不受转让年限限制,既利好改善,还利好多胎改善。
从4月份开始,其实调控风向就开始改变。
沈阳,率先提出增值税5年调控为2年,这是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市。
直接让二手房竞争力大大提高,加快改善群体出手。
而无锡在4月底开始跟上,明确二孩以上家庭,可以在限购区多买一套住房。
面上看,是鼓励多生孩子破限购,但实际上买过房子的,有2个孩子的,可以多买一套,明显是鼓励改善。
随后5月1日,无锡也跟进沈阳,提出增值税5改2,更明确就是利好改善家庭。
4月份,其实很多城市的调控松绑,都明显针对有房一族。
安顺——二套房公积金贷款首付比例从50%降低到30%
临沂——二手房公积金贷款首付比例降低到30%
荆州——二套房首付比例从40%降低到30%
兰州——二套房首付比例降低到30%,放开第三套住房
·····
以上一系列城市的调控放松,都明显针对改善性购房群体。
为什么有如此转变?
很好理解。
现在我们早就过了城市快速发展的时代,中国城镇化率已经超过60%,增速已经开始放缓,接下来发展速度不可能再那么快了。
数据显示:从2008年到2021年,我国居民负债率从不足18%上升至62%,13年间共上升44个百分点,年均增幅3.5个百分点。
我们国家居民负债率上升速度太快了,近80%的中国家庭,负债的大头都在房产。
与此同时,中国到底有多少套房子?
没有准确数字,但人均1.5套已经是个保守的数字了。
在人人有房、负债率如此高且出生率越来越低的情况下,还能继续贷款买房的人,越来越少了。
这就是政策转变的根本原因。
你觉得是让一个之前没买过房的人买房容易,还是让一个买过房,吃过房价上涨红利的人买房容易?
举一个不太恰当的例子:
为什么我们总出台刺激三胎政策,却没有针对一胎政策出台?
因为比起让不生的人生一胎,让那些已经生育过一胎或者二胎的人生三胎,更容易。
生过孩子的人,更能感受养孩子的辛苦和乐趣,更容易选择多生。
买过房子的人,更容易相信城市利好,更容易入手。
其实这几年,市场也早有信号,每一波楼市的小回暖,基本都是靠着改善推动的。
市场上的新房面积越做越大,房间越做越多。
哪怕在寸土寸金的一线城市,新房小2房也逐渐在消失了。
改善和刚需,开始天然分出分水岭。
哪怕市场短期变化,疫情影响收入,市场上的改善户型去化速度都非常快。
尤其是一线城市,已经分成2个阶层。
2000万以上总价的房子价格非常坚挺,哪怕遇到个别因为企业经营着急用钱降价的,卖出的速度也非常快,很快就有购买力强劲的人拿下。
所以很多人很迷惑,不是说大家没钱了,怎么高端盘还卖得那么快?
因为购买力早就分层了。
越是刚需,受到经济环境的影响更直接,更敏感。
今年很多人面临的是失业,收入骤减,所以那些刚需房反而不好卖。
既然如此,想要楼市快速回暖最快的,应该是刺激那些有产阶级换房,或再次投资。
这个时候,有存量房市场的城市,回暖速度才会加快。
既然政策的意图是刺激改善置换,那一定是有二手房市场的城市,才能率先回暖。
原因很简单,想要刺激改善置换,那就只能说吃到了上一波房价上涨红利的人,拿着从房产中赚到的钱,进行二次改善置业。
那么,在此之前,他必须把房子卖出去。
而想把房子卖出去的城市,基本就是拥有存量房市场的一二线城市,以及部分强三线城市。
那些四线城市或者县城,二手老房子基本卖不出去,新房子还在建,环境更好,没多少人会选择二手改善。
只有进入存量房市场的城市,可供应新房减少,且人口还在持续增长,二手房才能流动起来。
目前一二线城市的库存量在可控范围内,而三四线城市的去化周期已经非常长,多数达到2年以上。
三四线城市想要把房子卖出去,只能想办法降低成本。
所以多数城市采用的是降低首付比例,提高公积金贷款额度的方式,减少成本,刺激你买房。
而一二线城市呢,多是通过减少交易税费,降低二套房首付比例,来刺激外来人口首次置业,以及本地改善群体换房。
从救市政策,我们可以明显感受到今年新的趋势变化:
刚需越来越少了,多数城市已经进入“内生”循环时代!
这个变化,值得引起我们重视,因为接下来你买房,最关注的不应该只是上车。
而是你现在买的房子,以后能不能卖掉,否则你就有可能是击鼓传花的最后一棒。
大疫第3年,不少人真切感受到今年的难。
和前两年疫情多处、散乱、小面积爆发不同,今年是一线城市,尤其是经济城市遭受冲击。
香港、深圳、广州、上海、北京,都是一线经济发达的城市,冲击之下经济影响非常明显,多数年轻人都在这些城市,收入影响最大。
所以今年首套刚需买房是谨慎再谨慎。
我建议首套刚需:
需求一定要从开始的能上车就好,开始有所转变,把以后也要卖得掉纳入思考。
而对于改善或投资需求的人来说:
1、本地改善,要更重视小区品质、物业、户型,切忌假改善,不要单纯为了大而牺牲掉地段。
2、对于投资需求,要思考这个城市是不是已经进入存量房市场,你现在买的房子未来5年会不会有人接盘。
以上,是随着调控越来越精细,目的性越来越明确的当下,我给大家的建议。
我们确实走到了一个楼市分水岭:
中国总量上不缺房了,孩子越生越少了,城镇化率增速也放缓了,甚至购买能力也分层了。
但还是那句话,机会还是有,但确实不多了。
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