趋势解读：楼市一个明显趋势！今年，所有救市都在救有房人？
苏州传得沸沸扬扬的救市政策终于落地了！
所有传言，一一实现，划重点：
1、一手房限售3改2
2、二手房限售全部取消
3、限购3年内累积24个月社保改为连续6个月社保
4、在非限购区域内（常熟、张家港）购买的房屋不计入家庭限购总套数内
5、限购期限内若家庭有新出生人口（二孩以上）售房时不受转让年限制约
6、满足人才条件的家庭可享受本市户籍购房资格
细节我不详细说，这2个月放开调控的城市不少，对苏州楼市来说，一定是利好。
苏州的底子摆在这，有政策助威，相信苏州楼市还能趁此机会，回暖一波。
但苏州的楼市宽松不是我今天文章的重点。
现在宽松已经成为一种趋势，多数人也见怪不怪了，但我想说，这轮放松最大的变化就是：
调控的趋势变了。
以前的调控放松针对首套刚需，而今年的，多少针对那些本身就有房子，以改善或者投资为主的“有产阶级”。
简单理解：今年所有的利好，都是针对已经有房子的人。
有钱的那批人早就有房子了，没钱的今年暂时也买不起房。
这应该是今年多数人的共鸣。
所以政策最大的转变就是——与其让没钱的人买房，不如让有钱的人换房。
看回苏州的政策。
一二手的限售年限缩短，利好的就是要卖房换房的改善。
家庭有出生人口的卖房不受转让年限限制，既利好改善，还利好多胎改善。
从4月份开始，其实调控风向就开始改变。
沈阳，率先提出增值税5年调控为2年，这是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市。
直接让二手房竞争力大大提高，加快改善群体出手。
而无锡在4月底开始跟上，明确二孩以上家庭，可以在限购区多买一套住房。
面上看，是鼓励多生孩子破限购，但实际上买过房子的，有2个孩子的，可以多买一套，明显是鼓励改善。
随后5月1日，无锡也跟进沈阳，提出增值税5改2，更明确就是利好改善家庭。
4月份，其实很多城市的调控松绑，都明显针对有房一族。
安顺——二套房公积金贷款首付比例从50%降低到30%
临沂——二手房公积金贷款首付比例降低到30%
荆州——二套房首付比例从40%降低到30%
兰州——二套房首付比例降低到30%，放开第三套住房
·····
以上一系列城市的调控放松，都明显针对改善性购房群体。
为什么有如此转变？
很好理解。
现在我们早就过了城市快速发展的时代，中国城镇化率已经超过60%，增速已经开始放缓，接下来发展速度不可能再那么快了。
数据显示：从2008年到2021年，我国居民负债率从不足18%上升至62%，13年间共上升44个百分点，年均增幅3.5个百分点。
我们国家居民负债率上升速度太快了，近80%的中国家庭，负债的大头都在房产。
与此同时，中国到底有多少套房子？
没有准确数字，但人均1.5套已经是个保守的数字了。
在人人有房、负债率如此高且出生率越来越低的情况下，还能继续贷款买房的人，越来越少了。
这就是政策转变的根本原因。
你觉得是让一个之前没买过房的人买房容易，还是让一个买过房，吃过房价上涨红利的人买房容易？
举一个不太恰当的例子：
为什么我们总出台刺激三胎政策，却没有针对一胎政策出台？
因为比起让不生的人生一胎，让那些已经生育过一胎或者二胎的人生三胎，更容易。
生过孩子的人，更能感受养孩子的辛苦和乐趣，更容易选择多生。
买过房子的人，更容易相信城市利好，更容易入手。
其实这几年，市场也早有信号，每一波楼市的小回暖，基本都是靠着改善推动的。
市场上的新房面积越做越大，房间越做越多。
哪怕在寸土寸金的一线城市，新房小2房也逐渐在消失了。
改善和刚需，开始天然分出分水岭。
哪怕市场短期变化，疫情影响收入，市场上的改善户型去化速度都非常快。
尤其是一线城市，已经分成2个阶层。
2000万以上总价的房子价格非常坚挺，哪怕遇到个别因为企业经营着急用钱降价的，卖出的速度也非常快，很快就有购买力强劲的人拿下。
所以很多人很迷惑，不是说大家没钱了，怎么高端盘还卖得那么快？
因为购买力早就分层了。
越是刚需，受到经济环境的影响更直接，更敏感。
今年很多人面临的是失业，收入骤减，所以那些刚需房反而不好卖。
既然如此，想要楼市快速回暖最快的，应该是刺激那些有产阶级换房，或再次投资。
这个时候，有存量房市场的城市，回暖速度才会加快。
既然政策的意图是刺激改善置换，那一定是有二手房市场的城市，才能率先回暖。
原因很简单，想要刺激改善置换，那就只能说吃到了上一波房价上涨红利的人，拿着从房产中赚到的钱，进行二次改善置业。
那么，在此之前，他必须把房子卖出去。
而想把房子卖出去的城市，基本就是拥有存量房市场的一二线城市，以及部分强三线城市。
那些四线城市或者县城，二手老房子基本卖不出去，新房子还在建，环境更好，没多少人会选择二手改善。
只有进入存量房市场的城市，可供应新房减少，且人口还在持续增长，二手房才能流动起来。
目前一二线城市的库存量在可控范围内，而三四线城市的去化周期已经非常长，多数达到2年以上。
三四线城市想要把房子卖出去，只能想办法降低成本。
所以多数城市采用的是降低首付比例，提高公积金贷款额度的方式，减少成本，刺激你买房。
而一二线城市呢，多是通过减少交易税费，降低二套房首付比例，来刺激外来人口首次置业，以及本地改善群体换房。
从救市政策，我们可以明显感受到今年新的趋势变化：
刚需越来越少了，多数城市已经进入“内生”循环时代！
这个变化，值得引起我们重视，因为接下来你买房，最关注的不应该只是上车。
而是你现在买的房子，以后能不能卖掉，否则你就有可能是击鼓传花的最后一棒。
大疫第3年，不少人真切感受到今年的难。
和前两年疫情多处、散乱、小面积爆发不同，今年是一线城市，尤其是经济城市遭受冲击。
香港、深圳、广州、上海、北京，都是一线经济发达的城市，冲击之下经济影响非常明显，多数年轻人都在这些城市，收入影响最大。
所以今年首套刚需买房是谨慎再谨慎。
我建议首套刚需：
需求一定要从开始的能上车就好，开始有所转变，把以后也要卖得掉纳入思考。
而对于改善或投资需求的人来说：
1、本地改善，要更重视小区品质、物业、户型，切忌假改善，不要单纯为了大而牺牲掉地段。
2、对于投资需求，要思考这个城市是不是已经进入存量房市场，你现在买的房子未来5年会不会有人接盘。
以上，是随着调控越来越精细，目的性越来越明确的当下，我给大家的建议。
我们确实走到了一个楼市分水岭：
中国总量上不缺房了，孩子越生越少了，城镇化率增速也放缓了，甚至购买能力也分层了。
但还是那句话，机会还是有，但确实不多了。