眼下在欧洲买房投资是明智的选择吗?投资欧房的底层逻辑。

CharlesHDO
4月前  
尽管在世界范围内都出现了不小的危机,但欧洲房地产市场近年来一直表现强劲。
国际投资者仍然看好欧洲房产前景,推动了欧洲几国房地产市场的进一步增长。 尽管英国退欧后存在许多不确定性,但伦敦和伯明翰等大城市的房价仍处于上升轨道中。 如果你打算在欧洲购买房产,这意味着什么?你希望获得什么样的回报?
本文将粗略讲解一下欧洲的房地产市场,以及在那里买房时应该考虑什么:
为什么房地产投资者仍蜂拥而至欧洲?
当你在国外购买房产时,你应该担心低通胀吗?
欧洲的利率会发生什么变化?
欧洲房地产投资者能期待什么样的回报?
风险vs稳定?投资房地产的最佳地点在哪里?
你应该考虑高风险投资而不是稳定投资吗?
在欧洲买房前你应该注意什么?
在欧洲,投资者应该考虑哪些类型的房产以获得更好的回报?
购房出租的投资如何?
为什么房产投资者仍蜂拥而至欧洲?
就在几年前,每个人都在预测欧洲的末日,尤其是欧洲大陆的末日。 但随着投资者涌入市场,我们仍然看到房地产价格不断上涨;柏林、里斯本、都柏林、鹿特丹和萨格勒布都是欧洲经济高速增长的城市。 这对富有的投资者来说是个好消息,但对那些不太富裕和首次购房者来说却是个挑战。
德国柏林
事实上,欧洲的房地产市场,无论是商用的还是住宅的,实际上都非常昂贵。 然而,欧洲大陆以其温和的经济增长和低通胀率继续吸引着全球投资者。
这一切都与欧洲央行(ECB)的货币政策有关,而与房地产无关。 欧洲央行实行宽松的货币政策,人为地将利率维持在低位;在2021年10月,它决定在必要的时间内保持0.00%、0.25%和-0.50%不变。 因此,除了投资房地产,投资者看不到任何其他的可能性。 购买股票风险太大,因为它们波动性很大,而考虑到收益率仍徘徊在非常低的水平,债券价格也很高。
欧洲房地产投资的现实
虽然价格昂贵,但房地产提供了现金收益,对一些人来说,净租金收入只有几个百分点——这是一个很高的回报,而其他资产提供的利率为零。
现实情况是,一些新兴市场正面临增长率下降、市场动荡、大宗商品价格下跌和货币波动等问题。 新兴市场的富裕投资者正转向欧洲,因为他们不得不在这些问题下进行多样化投资。 投资房地产的另一个现实是,它推高了许多主要城市的租金而导致不满——例如柏林和阿姆斯特丹。
房价游行,荷兰阿姆斯特丹
房地产市场总体表现良好,有大量国际资本流动。 从本质上讲,房地产相当于一种有担保的债券,特别是如果你在德国的顶级房地产市场购买的话。
尽管如此,欧洲其他地区的经济好转和通胀上升仍有可能影响你的投资。 这是欧洲大陆和其他复苏市场的房地产表现如此出色的主要原因。
当你在国外购买房产时,你应该担心低通胀吗?
一些投资者质疑缺乏通胀以及通胀是否仍然重要。 由于通货膨胀,投资者是安全的。 然而今天,我们没有通货膨胀,即使有,也只有几个百分点。 当投资者问这是否仍然重要时,答案是肯定的。
截至2021年10月,欧元区的通胀率为4.1%,预计未来几年不会大幅飙升。 如果通胀出于某种原因进一步回升,房地产投资者可能会从中受益。 因为,除了投资价值的潜在增长,租赁合同通常会被编入指数,并定期向上评估,就像在英国一样。
欧洲的利率会发生什么变化?
多年来,人们一直在预测加息,但每个人都错了。 利率仍处于非常低的水平——充其量是企稳——但它们肯定没有大幅上升。 欧洲目前的情况是,利率大多低于1%。
如果没有通胀,收益率或潜在利润就不会上升。 尽管如此,投资者知道,如果他们现在购买,他们可以以非常低的借贷成本获得融资。 这一趋势几乎发生在世界各地;房地产市场非常受欢迎。 在抵押贷款利率如此低的时候,每个人都在试图为他们的抵押贷款融资或再融资以获得住房。
许多投资者都在问,人为压低的利率能维持多久? 再等一年,两年还是三年? 没有人确切知道,但我们知道利率会再次上升。 到那时,我们可能会遇到严重的市场问题;如果你购买了收益率为3%的房产,无论是商用还是住宅,即使利率上升1-2%也会严重影响你的利润回报。
当为你的房地产融资时,它应该以固定利率完成。 买家不应该考虑以浮动利率融资,因为利率这么低,除了危险之外,为什么还要考虑浮动利率呢?这已经没有必要了。
即使利率以后会上升,你的借贷成本也是固定的。 此外,如果通货膨胀上升,你的借贷成本保持在上限,而你的租金收入可能会随着通货膨胀上升;这就是房地产投资者未来赚钱的方式。
欧洲房地产投资者能期待什么样的回报?
在欧洲的核心市场,预期回报率为正,但偏低。 你可能每年赚不到10-15%的钱,但你可能每年有几个百分点的现金回报。 实际上,投资者应该关注的是现金,而不是资本收益,因为核心住宅市场已经很昂贵了。
商业市场也类似:要么你在成熟的写字楼和零售市场买入,期望在资本收益有限的情况下获得约4-6%的现金回报,要么你在复苏的市场买入。 这可能包括南欧和中欧,也许是爱尔兰和中欧,以及欧洲国家中更多的区域性城市。 虽然回报可能更高,但风险要高得多。
法国巴黎
欧元目前相当稳定,截至2021年10月,欧元兑英镑为1.19欧元,兑美元为0.89欧元(2022年4月已经变化很多)。 欧洲的房地产需求非常旺盛,这是一个有趣的资产类别。 不过,投资者不应高估自己的回报预期。
风险vs稳健:投资房地产的最佳地点在哪里?
一方面,我们拥有几乎没有经历过任何危机的核心成熟房地产市场。 另一方面,伦敦和巴黎等欧洲主要首都被认为是房地产的安全港。 以英国、法国和德国为例,在2016 - 2017年之前,这些国家的投资占到了总交易量的70%以上,它们仍然是投资者的最爱。 南欧的某些邻国,以及北欧和中欧的一些国家,在近十年早些时候市场更加动荡,但现在正在经历增长。
英国的房产
迄今为止,英国已经经受住了英国退欧不确定性的威胁,伦敦市场对其最佳股票的需求和竞争持续强劲。 像Crossrail和HS2这样的铁路项目正在增加对伯明翰、埃塞克斯和伯克希尔等地区的投资。
与此同时,曼彻斯特和东北地区也受益于数百万英镑的投资项目。
在法国投资
在法国,巴黎继续吸引强劲的投资,租金收益率在3-4%之间。 随着2024年巴黎奥运会和大巴黎——目前欧洲最大的交通基础设施——即将到来,预计形势将保持强劲。 再往南,里昂正经历着强劲的经济增长和就业机会的创造,这催生了房地产需求。
德国的房地产
许多人现在认为德国是最好的投资国家之一。 事实上,像柏林、汉堡、法兰克福和慕尼黑这样的大城市都在十大最佳房地产投资城市之列。 然而,要记住,不公平的住房政策导致了对拥有3000多套房产的公司房东征收房产的欲望。 这是否会生效,以及对小规模房东和首次购房者意味着什么,仍有待观察。
欧洲其他地方的房地产
投资者有可能要么投资于成熟的欧洲市场中非常昂贵的房地产——但这是一种回报较低的有担保投资——要么投资于那些价格已经下跌但正在复苏的市场。 愿意承担更多风险的投资者可以获得更高的回报,但必须冒险。
瑞典绝对是一个值得关注的国家。 2018年国内生产总值增长2.7%,投资增长17%。 房地产投资者可以利用低利率投资于斯德哥尔摩等城市的房地产。
瑞典
在中欧和东欧购买房产也值得考虑。 捷克的布拉格在过去两年经历了商业地产的繁荣。 在边境另一边的波兰,华沙发生了一些变化,这引起了目光敏锐的投资者的注意。 罗马尼亚的布加勒斯特是另一个看似即将繁荣的城市。
欧洲现在为防御性和机会主义投资者提供了机会。 我们看到了各种各样的投资者,有的投资于核心市场,期望获得几个百分点的回报,有的投资于欧洲国家,希望从房地产市场复苏中获益。
你应该考虑高风险投资而不是稳定投资吗?
最终,一切都归结于你想要进行什么样的投资,你想承担多大的风险,以及你希望获得多大的回报。 在更新兴的房地产市场进行高风险投资可能会带来回报。 然而,你应该彻底研究任何潜在的投资,只投资那些你准备损失的,以防事情没有如预期的那样发展。
你还应该花些时间研究一下需要做些什么。 虽然在复苏的市场中,房产可能会更便宜,但在购买任何海外房产之前,你需要做一些主要的工作。 除了外国人购买房产的合法进出之外,每个国家都有自己的文书和行政要求,这可以为交易增加时间和金钱。
例如,在西班牙,西班牙法律公证没有义务披露所有信息你需要的信息,所以你需要找一位律师来进行额外的调查工作来确保房产没有问题,例如:建筑许可是有效的,没有附加隐性成本(如共享社区费用)。
在欧洲买房前你应该知道什么?
每个国家都有你需要检查的财政影响,如下:
你要交多少地方税
是否要支付资本收益
人死后财产怎么办
你是否需要支付遗产税
未来几年,你在房地产投资上的净收益可能会下降。 毕竟,假设欧洲许多国家的税收、收费和成本将会上升是合理的。 事实上,税收正在上升,一些抵押贷款减免措施正在减少,例如在荷兰。
荷兰哈勒姆
这不应该成为不去欧洲购买房产的理由,到目前为止,尽管税率提高了,投资者购买房产的热情并未减弱。 然而,它可能会侵蚀你的回报,投资者应该提前知道这一点。
不过,极低的借贷成本抵消了这些财政问题的负面影响。 这就是为什么在许多稳定的欧洲国家,房价不是稳定就是大幅上涨的一个关键原因,就像在德国和其他一些市场一样。
在欧洲,投资者应该考虑哪些类型的房产以获得更好的回报?
欧洲房地产市场的一个主要趋势是买家寻求更小的房子。 他们不再选择购置豪华别墅,毕竟,这些都是昂贵的购买和维护。 老年人尤其富有,但他们往往无法应付维护巨大的房子。 另一方面,年轻人没有钱,但不愿意花时间维护大型物业。 因此,我们看到豪华市场的空置率更高,大型别墅占据市场主导地位。
相反,老年人宁愿卖掉他们的房子,再投资于较小的、有景观的豪华公寓。 他们愿意花很多钱在五星级公寓里,而不需要太多的工作。
如今,许多年轻人不得不依靠父母的慷慨解囊才能买得起房子。 也就是说,它提供了比把钱存在银行更好的回报——他们将得到很少的回报,因为利率接近于零。 如果父母想帮助他们的孩子,他们可能会考虑投资于更小、更经济的住房。
这不仅是一种金融趋势,也是一种社会趋势。 因此,房地产开发商和投资者应该考虑中等或更小的房屋和公寓。 他们还应该关注节能地产,这显然是世界上几乎任何地方的大生意。
这一小趋势在未来几年甚至还会加速。 即使是迪拜,这个力争拥有最好、最高和最长建筑的城市,也在专注于建造更小的公寓和住宅。
那买房出租投资呢?
这一趋势在过去几年里已经加快了,因为房地产越来越被视为一个投资对象,无论对错。 甚至有些家庭在欧洲购买房产作为第二居所,目的是想找到一个租客。
如果你出租一套先买后出租的房产,你可能会有2-4%的净租金收益。 这一回报率不算太高——甚至处于低位——但如今,一切都是相对的。 如果我们将其与1%的长期公司债券收益率进行比较,那么至少一种“买到出租”的房地产可以让投资者有可能从更高的收益率中获利。
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