观点网筹划重组转型已久的云南城投，最新又披露了新的转型方向。
根据4月20晚间公告，云南城投拟以公开挂牌方式新增对外出售一批资产，包括20家下属企业和1项酒店资产，6月将披露重组方案。由于大股东云南康旅集团制定相关公司按照挂牌底价等条件竞价，本次交易预计构成关联交易。
观点新媒体了解，最新挂牌的资产涉及龙江公司、杭州西溪股权以及成都银城持有的成都华尔道夫酒店，3家公司均是云南城投的主要控股公司。
至此，这家上市公司的主要控股公司将只剩下一家。
除此以外，过去一两年内云南城投还将一批其他子公司、联合营公司进行关联出售，其中不乏与华侨城、招商蛇口成立的合资平台。按照云南城投的说法，剥离的资产和业务“不符合业务发展和战略转型”。
在转型的定位上，云南城投却一直有所调整：2019年曾提出成为“绿色康养综合服务商”的目标，此后表示向产业地产商全面转型；2020年，公司则提出成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大平台，转型为“具有差异化竞争力的综合服务运营商”。
最新公告的口径继续变化，云南城投明确，将转型为以物业管理、商管运营为核心的轻资产运营城市综合服务商。
转型漫路
就战略转型方向的选择标准等问题，观点新媒体致电云南城投高层人士，截止发稿未获得回应。
云南城投早期被外界所熟知的标签，是昆明旧城改造项目的开发运营商，大型工程如昆明环湖东路土地一级开发项目，单体总面积达4.18万亩,包括中海、万科、招商等房企在内，都曾选择傍上这个“昆明地主”。
2014年，云南城投曾透过联合拿地形式首次进入北京市场，当时正处该公司推行全国化战略阶段，包括陕西、甘肃等地均有涉足。次年，云南城投还入股莱蒙国际，后者当时在深圳拥有200万平方米旧改储备；同时在旅游地产领域，亦继续拓展云南、四川等地项目。
2016年起，云南城投先并购银泰集团位于温州、杭州、宁波、成都等地共8个项目，此后以240亿元总价向云南城投集团收购成都环球旅游会展旅游集团公司。当时该公司欣然宣称，公司将进一步打造西南地区及全国的商业、住宅地产开发的“龙头企业”。
据观点新媒体了解，截止到2018年底，云南城投已实现全国区域战略板块布局，项目分布于北京、云南、广东、海南、浙江、四川、陕西等地。
按照发展战略，云南城投2018年计划实现向“开发商+运营商”的转型；2019年则认真落实成为“绿色康养综合服务商”的目标要求，全年实现收入110亿元，这将是该公司仅次于2017年的历史第二高收入纪录。
鲸吞成都会展的交易饱受争议，最终云南城投并未如愿，于2019年6月20日宣布终止收购事项。这期间前后相关“瘦身计划”也在持续推进，包括拟转让多家下属公司股权，涉及项目诸如昆明盘龙虹桥村和龙池村的旧改项目，融城昆明湖项目等。
经营策略于2019年同样经历调整，云南城投转而提出“向产业地产商全面转型”的目标，模式则从规划化增长为主转向质量、效益型增长，力争成为“中国健康休闲地产引领者”。
上述发展愿景在此后国内疫情爆发以及房地产行业融资渠道收紧等综合因素下，实现难度陡然提升。
数据显示，2018-2020年，云南城投分别实现营收95.43亿元、62.48亿元、43.93亿元，归母净利润则分别为4.91亿元、-27.78亿元、-25.86亿元，主要受房地产收入及租金收入减少，财务费用上升，计提存货减值等因素影响。
其他经营数据看，除了连续亏损，2019年、2020年云南城投营运资金同样分别为-7.65亿元、-150.83亿元；截止2020年底，归母权益仅有-3.78亿元，导致上市公司在年报披露后被实施“退市风险警示”，即俗称的“戴帽”。
因而并不难理解，云南城投在近两年间采取了一系列资产剥离、出售动作，包括2020年1月与云南康旅集团签署协议，转让“银泰系”等子公司的部分股权，预估值约51亿元；2021年拟以公开挂牌及非公开协议方式，出售云南城投置地等20家下属企业股权，涉及资产总额195.65亿元（未经审计）。
2021年间，云南城投披露完成云南城投天堂岛置业、官渡区城中村改造置业两项资产处置，按合同金额可收回资金约88.51亿元。
2021年6月，云南城投计划以非公开协议转让及公开挂牌方式，对外出售云南城投置地等共计16家下属企业股权及份额；同年9月及10月，西双版纳云宇置业、陕西普润达投资股权先后挂牌出让。
根据今年2月云南城投所披露业绩预告，2021年该公司尽管预计净亏损仍达到3.05-5.75亿元；但归母净资产已扭负为正，预计为6.35-9.055亿元，反映资产重组和资产处置所带来的成效。按交易所规则，该公司有望实现“摘帽”。
存量探索
在云南城投挂牌出售的资产中，“银泰系”公司及其他子公司的接盘方主要是云南康旅集团。
比如4月16日公告显示，挂牌出售的11个“银泰系”公司，除了杭州海威由北京银泰置地以1.23亿元收购，其他10家公司均由云南康旅集团下属子公司底价竞得。
4月20日，云南城投最新宣布摆上货架的20家下属企业和1项酒店资产，其中便包括业绩贡献占比较大公司，显示出进一步资产处置的决心。其中，成都华尔道夫酒店是内地第三座华尔道夫酒店项目。
据观点新媒体了解，此次拟挂牌的资产中，龙江公司、杭州西溪股权以及成都银城（出售所持成都华尔道夫酒店），均是云南城投的主要控股公司，在上市公司报表中占比较大。
按2021年半年报披露数据，上述三家公司合并口径资产达143.01亿元，净资产40.49亿元，期内合计营收45.31亿元，同期上市公司总营收则为16.94亿元。
若转让成功，云南城投的主要控股公司将仅剩下云南城投龙瑞房地产，后者总资产也达到78.61亿元，半年净亏损1.17亿元。2018年公告曾显示，龙瑞公司当时负责昆明盘龙区中坝片区雨树村二期城中村改造项目的土地一级开发整理工作。
剥离一系列过往转型所倚仗的项目后，实际上，云南城投已基本朝存量房市场倾斜。
该公司曾提及，商品房开发销售、物业服务、不动产以及实体商业零售均进入了存量时代；物管行业在存量房市场拥有“巨大的发展空间”，规模近万亿，同时具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响。
不过，2020年云南城投仍仅将战略定位于成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大服务平台，包括开发建设、物业管理、商业运营管理等储备，主要目的是为战略转型做好较充分准备。
直到4月20日，该公司才明确，通过出售20家下属企业和1项酒店资产，公司将逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。这种战略调整类似于2018年中航地产出售地产业务后更名“中航善达”，聚焦物业资产管理业务。
其中，云南城投物业服务有限公司（简称云南城投物业）成立于2008年，属于云南城投旗下主要控股二级单位。2021年上半年，该平台管理项目21个，签约面积1059万平方米，在管面积约850万平方米，单体体量较大或由于涵盖景区等文旅项目所致。
商业运营管理平台则主要是云泰商业管理（天津）有限公司（简称云泰商管），于2018年由云南城投、中国银泰合资成立。项目来源最早主要是股东方托管的14个商业项目，对应项目300万平方米；至2021年上半年降至13个，管理面积198万平方米。
数据显示，2018-2020年，物业管理、商业管理业务每年累计为云南城投贡献营收逾10亿元，成为稳定的业绩来源；2021年上半年两项业务累计营收6.62亿元，同比增长17%，其中商管业务毛利率高达91.6%，同比增加逾15个点。
数据来源：企业公告，观点指数整理
对于上述业务，云南城投去年中期曾提出，公司拟快速整合内外部资源，快速扩大物业管理规模。同时着力聚焦商管运营职能、搭建深度运营体系等，但此后该公司鲜有披露相关动态。
新的转型定位或许会令人感到意外，去年下半年以来云南城投对投资者谈及的转型方向，主要是结合云南康旅集团在文旅、康养两个万亿级龙头企业的战略定位，注入优质文旅康养资产和能带来稳定现金流的业务，目前相关业务注入亦未有进展。
部分投资者则对此持乐观态度，他们预计云南康旅集团将注入包括5A景区、酒店、会展、文旅小镇等项目管理业务，从而增厚云南城投的管理规模。
关于云南城投物业的公开介绍也显示，该物业公司“十四五”将围绕云南康旅发展战略，推动业务落地文旅、健康等领域；同时加速走出社区服务，向包括产业园、轨交、文旅景区等提供综合服务解决方案。
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