封闭在家后,我才知道住在上海的明星有“多爽”

魔都财观
4月前  
此次上海疫情期间,多位明星、名人在做核酸排队时被粉丝认出。
此次上海疫情期间,多位明星、名人在做核酸排队时被粉丝认出。
更有甚者,自己PO出了照片,透露了住在哪个小区。
关于影视、体育明星住哪里,网上众说纷纭,不是住汤臣一品,就是住华侨城苏河湾、翠湖天地,反正体现一个壕字。
然而,经过最近这轮实锤爆料,我们发现:名人们也并不都是住在顶豪大平层里。有些小区甚至低调得有些“不起眼”。
根据各方的实证信息,我们整理了一份可信度较高的上海名人居住小区清单。
名人们都住哪?
彭于晏--华丽家族古北花园
近日,彭于晏在做核酸时被粉丝认出,并被拍下多张照片。
其所在的小区,地砖、装饰灯、门头辨认度都很高。我们团队的成员一眼就辨认出,这是华丽家族古北花园。
图:华丽家族古北花园华丽家族古北花园是黄金城道上档次最高的一个小区,于2004年建造,属于同年代的佼佼者了。采用独特的西班牙风格,八角厅是其特色。入门户型达到150㎡以上,大部分都是200㎡以上的户型。
古北属于上涨比较滞后的区域,近期补涨明显,历史成交价格并不能反映真实情况。华丽家族古北花园目前的市场价在14-15万/㎡,总价已在3000万/套以上。古北一直都是日韩、港台居民的聚集地,国际化氛围浓厚,有着“小联合国”之称。彭于晏是加拿大籍华裔,出生于台湾澎湖县,住在华丽家族古北,非常符合情理。
郭敬明--金融街静安中心
郭敬明在排队做核酸时,被网友拍下了照片。门牌上写得很清楚,金融街静安中心。
金融街静安中心这个楼盘,基本没有小区环境,普通住宅与商住房混合。
图:金融街静安中心郭敬明自住的,很有可能是1号楼商住房,开放式设计,排队只能到马路上。
说实话,郭敬明住这个小区,还是让人大跌眼镜的。网上一直谣传他买了汤臣一品和华侨城苏河湾,过着《小时代》顾里的生活。
金融街静安中心位于老静安与普陀的交界处的曹家渡,是2018年的一个次新中高档小区。商住、住宅混合,户型都是180㎡以下的。
商住房的单价只有住宅的一半。
刘嘉玲--华山夏都苑
网上一直流传刘嘉玲住在嘉里华庭,早年买了湖南路上的丹枫苑做仓库用。近日,刘嘉玲自己在小红书上PO出照片,很明显,是住在华山夏都苑。
这说明,网友对于刘嘉玲住址的猜测,有一定可信度!
嘉里华庭、丹枫苑都在华山夏都苑附近。买房专挑衡复风貌区西段,刘嘉玲是真懂地段!
华山夏都苑是个档次很高的豪宅小区,欧式城堡设计,中心花园垫高,入门户型即达到209㎡。
图:华山夏都苑
小区租金非常高,与翠湖3期齐平,很多外国大使都住在华山夏都苑。
由于之前知名度不是很高,2019年时,华山夏都苑的房价甚至站不稳10万/㎡,
2020-2021年,华山夏都苑才迎来了价值回归。目前,门槛价已经在4000万以上。这次经过刘嘉玲一宣传,小区的房价会进一步夯实。
徐新--御翠园
前几天,今日资本的徐新又火了一把。这次,不是因为投的什么项目成功上市了,而是徐新本人居然在御翠园小区群里团购面包牛奶。
传遍全网后,徐新也在朋友圈证实了消息的真实性。
徐新是何许人也?中国最具影响力的女性投资人,今日资本的创始人、总裁。徐新曾在早期投资了娃哈哈、网易、京东,眼光毒辣,成就了数位首富级的老板。
从微信备注中可以看出,徐新住在御翠园。御翠园位于浦东世纪公园,是李嘉诚的长江实业开发的独栋别墅小区,套均总价1-2亿。
说实话,徐新住御翠园也是比较低调了。根据胡润2022年财富榜,徐新身家达160亿人民币,这套房子只占她资产的1%。
戳穿一些谎言
一些营销号很喜欢列一长串“明星购买的”大平层和别墅小区,以博取眼球和流量。来源仅是口耳相传,甚至不想一想,明星买不买得起相关房源。
我们写这篇文章的目的之一,就是为了戳穿一些显而易见的谎言。
Fake news 01:
黄晓明买了古北壹号别墅、华侨城苏河湾别墅
每次在网上刷到这两个小区的介绍,中介小哥都会兴致勃勃地声称“买城市塔尖别墅,与黄晓明为邻”。教主自己看了估计也会翻白眼。总价4个亿往上的标的,一般都是百亿富豪才会染指。
Fake news 02:姚明买了白金湾府邸
姚主席小时候在康平路,正宗的北徐汇上只角长大。而白金湾府邸是北外滩的江景房,显然是New Money的口味。姚明2012年到虹口足球场看申花队的比赛,接受采访时说“已经20年没来虹口了”。
而网传姚明买白金湾府邸的消息,则集中在开盘的2011年,谣言不攻自破。名人在上海买什么房,很多都是KFS有意无意放出来的,用以提升楼盘的知名度。近两年新房限价,根本不愁卖,就看不到类似的消息了。
总结
根据我们列出的这份比较可信的清单,可以得出两个主要结论:
明星并不是上海楼市最顶层的购买力。
郭敬明、彭于晏住的小区,甚至算不上新时代豪宅。娱乐圈顶级大咖的刘嘉玲,住的是次一级豪宅的华山夏都苑。
上海最顶级的豪宅,基本都是上市公司实控人级别的老板买的。如之前鱼跃医疗的老板(身价100亿+)就以法拍形式,1.8亿拿下了古北壹号公寓的680㎡。
小区层次越往上,单套房产占业主的资产比例反而更低
我们团队的小伙伴自住的小区,总价中位数遍布500-2000万。
平均500万的近郊次新,业主大部分都是咬牙首套上车的,家庭净资产还不到500万,贷款得占一半。
中位数1000万内的中环次新、内环内普通商品房,依然是很多家庭的唯一住房。
我们团队的一个小伙伴,住在大宁2010年后的次新小区,观察业主群的抗原检测时发现,很多人家住了5口,甚至7口人。祖孙三代同住屋檐下。
中位数1000万小区的业主,家庭净资产大概就是在1000万左右。
而总价中位数2000万的准豪宅小区的业主,在上海基本都有2-3套房产,家庭净资产在4000-5000万。
阶级越往上,越讲究资产配置,越不可能倾其所有,单吊在一套房产上。
总价在1亿以上的御翠园,业主买房可能只花了1%的家庭资产,比普通家庭买辆代步车还要轻松得多。
在此基础上,我们还能推断出这样的结论:
买普通小区的大户型,不如买次级豪宅的小户型;买普通小区的超大户型or次级豪宅的大户型,不如买顶豪的小户型。
总价中位数1000万和5000万的小区,价格只差了5倍,业主的平均净资产可能要差30倍以上。这次的疫情算是一个压力测试。
档次越高的小区,获得的物业服务越好,业主自带的资源越多,遇到紧急情况更有余力。如果你正住着普通小区的超大户型,待疫情过去后,是时候动手置换了。
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