新房供销双降,二手房均价跌至近3年最低位|2021贵阳楼市备忘录

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5月前  
编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!
继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十五:2021贵阳楼市备忘录。
城市综述:2021年的贵阳房地产市场,土地在“三改”推进下,土地大批放量,“棚改热”催动多个高价地块成交,实力房企相继补仓主城区,挂牌量同比上升32.09%;楼市供销方面,新房受市场大环境与城市体量影响,供应与成交双双下跌,去化周期延长至20个月,二手房供销比持续扩大,价格连续走低;监管层在公积金、预售资金监管等方面持续发力,推动市场稳定、可持续发展。
新房:成交与供应双降 成交均价跌至10401元/㎡
根据克而瑞数据,2021年,贵阳商品房成交体量约为717万平方米,同比去年降低7.96%,跌至2019年水平;供应量为785万方,同比去年降低12%,商品房供应体量连续四年下降;下半年消费者观望情绪浓重,全年市场热度较低,房企“抄底”房价,呈现出供大于求局面,成交均价跌至10401元/㎡。
(来源于克而瑞贵阳)
2017年-2018年楼市热度高,2019年房企推货速度加快,量价齐升,市场消费力有限,导致市场存量快速上升,2020年企业推货放缓,“以价换量” 均价降低,推动去化。
2021年下半年整体市场环境受影响,监管趋严,房企资金收缩,促销售和抢回款成了当务之急,从远郊项目开始引发房企大面积的降价促成交。形式各异的降价套路层出不穷,市场信心骤降,市场持续呈供过于求态势,存量持续增加,低去化将整个去化周期小幅延长至20.3个月,去化压力持续增大。
从时段来看,2021年初受春节假期影响供销均处于低位,受全国部分城市第一批次集中供地影响,年中贵阳商品房市场供销大涨,达到全年峰值;下半年成交量价下滑明显,12月成交均价跌至9692元/㎡,库存升至1303万方。
从房企来看,前十房企均为品牌房企,恒大以价换量,140.54亿元领跑,但成交均价不足万元;本土房企中天金融凭借大盘中天吾乡的热销业绩达73.26亿元位居次席;2021年全年,房企销售榜单前十的入榜门槛降低至55.8亿元,前二十入榜门槛显著上升至11.2亿元,“国家队”和中尾部房企发力明显,各梯队门槛差距大幅缩短。
(源于克而瑞贵阳)
从项目成交金额来看,万科翡翠公园以23.05亿元夺得年度住宅项目销冠,其次是中铁阅山湖18.01亿元,第三则是恒大金阳新世界16.63亿元;从项目销售金额来看,品牌房企品质项目推动业绩,上榜项目多位于观山湖区,而部分恒大项目以价换量明显。
(源于克而瑞贵阳)
二手房:供求比持续扩大 价格指数连续7个月下跌
在国家统计局1月15日发布的70城房价指数榜单上,贵阳二手房价格指数环比下降0.6%,同比下降2.1%,从上半年“乍暖还寒”后,已经连续7个月呈现下跌态势。
根据贝壳找房数据,截至2021年12月31日,贵阳市在挂二手房套数为37928套,成交15414套,成交量与供应量之间的比例持续扩大。
(数据源于贝壳、安居客)
从近三年贵阳二手房价格看,2021年各区域二手房价格持续下降,价格来到近三年最低位; 观山湖区和两城区仍居二手房价格市场高位;从下降趋势看,观山湖区下降幅度最低, 其他区域下降幅度大,尤其是花溪区;从网签价格和优惠实折价来看,主城区云岩、南明、观山湖区价格坚挺,价差不大;但外 围区域价差较大,尤其是受恒大影响的花溪区和受吾悦广场影响的经开区实折价差明显。
(源于极速智讯)
此前历经20个月连跌的贵阳二手房市场,在今年上半年曾迎来过短暂回暖,从2月起一直到5月,市场盘活,成交均价有小幅度的攀升。但是整体来看,贵阳住宅交易仍旧以新房为主,二手房价格受新房市场影响而波动变化。随着新房市场大环境急转直下,市场成交量萎缩,二手房价格也在近一步下降,未来只有等待新房市场回暖,二手房才会出现上扬。
(源于极速智讯)
城市政策:公积金启动三级相应 人才政策持续发力
2021年是房地产政策调控的大年,也是关键的转折之年。面对贵阳市场,监管层面也出台了住房公积金三级流动性风险响应、保障性住房、成品住宅品质条例和交房即交证试点等房地产相关政策,以此来规范房地产市场秩序,保证市场健康平稳发展。
去年4月14日,贵阳市住房管理公积金中心发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》,《通知》措施包含调整公积金个人住房贷款额度计算公式、控制“商转公”贷款规模等4项内容。同年9月30日,贵阳市住房管理公积金中心发布《关于贵阳贵安—安顺市公积金一体化首批通办事项开办的公告》,推出首批贵阳市、贵安新区、安顺市三地通办事项。
 (源于贵阳市公积金中心官网)
另一方面,随着“十四五”规划的全面开启,贵阳市“十四五”新型城镇化规划也正式出炉,再度强调推进"强省会"战略的重要性,提出城市更新布局、人才战略等诸多方面的建设。
2021年4月24日,贵阳印发《贵阳贵安人才“强省会”行动若干政策措施》(以下简称《政策措施》),揽括了人才平台建设、支持企业引进人才、人才补贴等26条措施,每年统筹安排1亿元的人才专项资金,用于保障政策措施的兑现。同时,贵阳推出了11条便民利民户政新措施,解决落户“程序多、手续繁”“来回跑、多头跑”“周期长、办证慢”等问题,积极为人才落户提供支持。
土地市场:棚改热催生“新地王” 高价地与高流拍双行
根据贵阳市公共资源交易中心的公开数据统计,2021年,大贵阳区域(含贵安新区)供应商住类土地1434.27万方,同比上升32.09%;总成交面积约857.67万方,同比下降14.33%;总成交金额666.28亿元,同比上升7.25%。
从阶段上看,2021年上半年供应平缓,均衡每月供地在百余万方左右,下半年供地集中于8月和11月,其中11月贵阳主城集中上新近50宗地块,单月供应体量高涨达到847.88万方;4月以及7月,出现优质地块房企挣抢,溢价走高单宗用地成交均突破7000元/㎡,导致成家均价明显上扬,1月以及11月仅个别地块拟成交,后又撤牌或流拍导致流拍率高涨。
拿地金额方面,万达凭8宗地块、成交金额近60.35亿元,夺得桂冠,中铁建以39.92亿元位居第二;而龙湖凭借党校地块以33.85亿元位居第三。而值得注意的是,2021年的最高拿地单价并未出现在这些国、央企及稳健民企中,而是以8155元/㎡的成交楼面单价竞得南明区地化所地块,再次刷新贵阳土地成交单价天花板的佳源集团。
区域方面,随着三改推进,南明区和云岩区供地占据区域供地六成体量,其中云岩区同比大幅上涨至345%,观山湖供地放缓明显,供应占比对比同期水平下 滑70%,供地体量仅占全部3%;云岩区及观山湖区,区域发展成熟,起始楼面均价较高,超过4000元/㎡,对比去年观山湖与白云区起始楼面价上扬明显,分别增长25%与21%。
(源于克而瑞贵阳)
回顾过去一整年的土地市场,受集中供地以及融资收紧、市场下行等因素影响,可以看到贵阳土地市场上下半场壁垒分明。供应加速,半年“集中式”推地开始显现, 高价地与高流拍双行,同时由于受大环境影响,房企进驻放缓,企业整体拿地变得谨慎, 仅面对高价优质地块反应激烈。
区域分析:城市板块分化加剧 双核区域持续领跑
2021年,随着“强省会”及打造“黔中城市群”战略的推动,整个大贵阳板块内都在革新城市界面,但是各个区域直接因为区位、经济、人口、政策等原因叠加,分化仍在加剧。
从成交量来看,双核心区与周边组团板块两级分化明显,核心板块均价位于高位,城市边际板块成交量价齐低。其中,云岩区、南明区、观山湖区等核心板块,受区位影响成交均价几乎都在10000元/㎡往上,区域成交均价天花板为23064元/㎡,主导着整个市场的溢价。
(源于克而瑞贵阳)
分区域来看,观山湖区保持量价高位,均价领跑七区呈现供不应求局面;南明、云岩均价高,但是新盘入市相对较少市场热度不及观山湖区,去化乏力,存量走高;白云、花溪及经开区均价较低均未“破万”,花溪区因受恒大文旅城大盘降价影响,以价换量明显,供销总量仅次于观山湖区。
而随着2021年国央企等实力房企持续加仓主城区核心区,优质资源加速聚合,集中爆发,2022年双核心区或将继续引领市场发展,价值持续回归。
房价收入比在7.8~9.3之间 刚需主导市场
2021年,贵阳市场刚需仍然是成交的主力,高层成交占比达到92%,改善需求压制,别墅成交占比仅为1% ,洋房基本与去年持平为7%。从成交面积段来看, 60-80㎡小户型占比小幅上升至5% ,80-100㎡成交占比上扬明显,由原来20%上升至24%,100-120㎡刚改善型产品占比小幅滑坡,占比32%,刚需仍旧主导市场。
根据统计局2021年前三季度数据,贵阳全市城镇居民人均可支配收入33330元,家庭可支配收入约为13.33万元,以当前市场上占比最高的面积段100-120㎡来计算,结合10401元/㎡的商品房均价,贵阳市场上一套房的总价约在104万—124.8万之间,房价收入比约为7.8~9.3之间。
购房者群像:刚需人群观望情绪更重 现房成购房首选
作为一个仍然被价格因素驱动购买的市场,贵阳上半年因疫情后购买需求反弹,远郊区及部分房企持续加大以价换量力度,迎来短暂的“小阳春”。下半年,因受恒大“暴雷”影响,贵阳市场购房信心触底,客户观望情绪严重。
“今年带看数量只有5-6月份比较多,下半年带看量总体下降明显,从恒大、中天、金科 、融创资金出现困难后, 观望客户越来越多,喜欢的楼盘也不敢下去,只有等!”某渠道的分销在接受乐居采访时如是说。随着市场大环境越来越不好,他们给客户发去的看房邀约也逐渐石沉大海。
而在案场置业顾问看来,当前的两类客户,刚需购房者手上资金有限,被市场上五花八门的降价玩法绕晕,迟迟不敢下手;而改善客户可选择性多,也更挑剔,对开发商资质、户型、配套等要求更高,他们倾向于现房或者准现房成交。
楼市观点:市场“寒冬”或将持续 高性价比项目才能走量
对于当前的贵阳市场,某国企营销总表示,贵阳市场受前两年市场井喷影响,大批量的产品入市,导致供大于求,城市体量与人口基数无法覆盖支撑基本盘。同时由于头部房企暴雷,项目停工等负面舆情发酵,市场信心骤降,购房者对房企和项目的信任度下滑,短期内这种情况还会继续延续下去,而要改变这种态势,只有靠企业实力和产品力去重新打动购房者,逐渐实现市场各类主体之间的良性循环。
而某资深地产评论人则认为,纵观2021年的成交数据,可以看出“以价换量”的战术收益其实不尽如人意,未来价格或继续保持低位运行,但是随着调整期向好发展,产品市场完成升级,消费者“观望”情绪也将逐步褪去,会释放出少部分的需求,成交或小幅回暖,但是整体市场回升仍需较长时间周期。
展望2022:市场短期内仍处于“修复”状态 中心城区价值回归
回望整个2021年,虽然贵阳市场经历了上半年的热度迭起,到下半年的迅速降温,但是政策没有重大变动,三改、城建等基本面仍然平稳向好。未来,随着强省会战略下的长线需求日渐增长,城市端做强吸引力、产业端增加岗位及提升经济,并深化人才“引-育-留”政策体系,实现主流及刚需人口增量,改善人群规模增长,房地产行业的需求将会得到集中释放。
2022年,在市场成交方面,双核心区及近双核板块会继续保持平稳向好,在均价和成交上持续领跑,而随着2021年中铁建、金科等实力房企加仓主城的项目相继面世,区域内或将迎来小范围热度。周边远郊区域短期内仍陷入“价格战”旋涡,成交仍然在低位徘徊。
土地方面,在“三改”三年目标的持续推进下,南明、观山湖及云岩未来供地仍然会加速,核心优质地块将继续刺激土地溢价的走高,而非核心地块将会延续2021年的态势,以低价成交或者流拍收场,成交保持“冷热交替”;受整体市场的影响,房企投资信心受挫,短期内难有新型房企进驻,“勾地”模式依然会成为房企摘地的主模式,拿地态度更加谨慎。
虽然整体市场短期内仍需时间来盘活,但是随着政策的逐步松绑,市场度过周期性发展,完成更新洗牌,行业回归理性发展,贵阳在整个城市大战略上的支持与指引,未来的贵阳的市场仍然存在着无限可能。
本次年度备忘录采写人:石艺
数据来源:国家统计局、贵阳市统计局、贵阳市公共资源交易中心、克而瑞贵阳、贵州正合研究、极速智讯研究、贝壳二手房、安居客二手房等
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