“一个项目的成功，绝不是单一因素的引爆，而是多因素的共同发力。
城市分层第114篇原创文章
上周末，杨一陪同朋友去科学城那边看房，科学城楼市还是一如既往的火爆。令杨一感到惊讶的是，某个平时市场上动静较小的楼盘开盘热销，当天推出来的近130套房子居然当天基本都卖完了。
这个盘就是华远海蓝和光。
华远海蓝和光楼盘之所以热销，跟整体市场的火爆有一定的关联。
3月下旬成都楼市出台新政，就土地市场供应、保障性住房、住房监管等7大层面提出了16条措施，这无疑对成都楼市将是重棒一击。
但成都楼市哑火了，并不代表对楼市的需求就不在了。
资本是逐利的，投资也是逐利的。原则上来说，成都楼市被堵上的需求，是可以被重庆吸收的。
科学城就验证了这一点，它成为了承接来自四川的购买力的第一站。
另外，土地市场三次集中供应后，西永土地起拍价最高高达7673元/㎡，如果溢价率达到31%，那将成为西部槽谷里首宗地价破万的土地，也将成为西永大学城历史上最贵的地。
对于科学城的地价高涨，市场是有一定预期的，所以会把一部分价格上涨的情绪传导到楼市，从而加速了如今科学城楼市的火爆。
华远海蓝和光项目的热销，除了跟重庆科学城整体市场火爆有一定关系之外，更主要的还是跟华远海蓝和光的自身操盘水准有很大关系。
下面，我们就来从投资拿地、区域市场热度、项目定位、小区打造等方面来进行复盘，来还原华远海蓝和光为什么能卖的这么好。
01
从投资拿地端来复盘
华远海蓝和光是在2019年3月拿地的。
2019年的3月，那时大年刚过，市场还未真正暖起来。
自华远在科学城拿地后，重庆土地市场开始逐渐热情高涨，开发商开始陷入疯狂的抢地中，万元地块和溢价率高达50%以上的地块一块又一块的被拍出来，主城的东南西北方全面开花，重庆土地市场迎来了真正的高潮。
18年四季度-19年一季度，是重庆的土地市场的下行周期。这个周期其实才是开发商拿地的真正的好时机，因为基本上没有什么竞争。但敢于逆市场周期去拿地的开发商，真的很少。
19年二季度土地市场出现小阳春反弹，开发商开始大量拿地，拿地价格也比之前高了不少。
其实开发商大都是从众的，看到市场都在拿地，于是就也跟着去抢。这样会让自己陷入到激烈的红海竞争，推高了自身拿地的成本。
华远逆市场周期拿地，超前的战略眼光让它吃到了一波土地市场红利。
更重要的是，华远在拿地方面，不仅吃到了一波土地红利，而且还吃到了科学城的红利。
科学城概念被首次提出，是在2018年11月；2019年全年科学城就有部分项目在陆续落地。
而华远在2019年开年之初，经过缜密的研究和分析之后，精准看到科学城未来的发展趋势，于是在科学城拿地。
华远几乎是最早布局科学城的开发商之一。
02
从区域市场端来复盘
科学城之所以这么火，杨一经分析后认为是这样的：
重庆“一路向北”目前已经发展至水土，再继续往北就是一片山峦，基本已经到达了发展的极限。
而西部槽谷还有大片的土地尚未开发，未来将成为一片热土，亟待开发。
重庆城市发展方向的逐渐转向，为科学城的发展定了调；
而科学城的高瞻远瞩的战略规划，为科学城的发展才真正定了性。
重庆科学城是继北京怀柔科学城、上海张江和安徽合肥科学城之后的全国第四座科学城，占位非常高。不仅中央对重庆科学城非常看好，重庆对科学城也是决心高起点高标准的去进行建设。
重庆科学城主要是依托西永-大学城打造西部“智能谷”，目前已有非常多的研发机构进驻科学城，如航天科工5G研究院、中国普天西部研究院等等，也有不少科技龙头企业，如重庆湃芯创智微电子有限公司、SK海力士半导体（重庆）有限公司等。
相信在不远的将来，科学城将有望成为引领重庆甚至中国西部的高水平科技创新中心。
03
从项目定位来复盘
华远海蓝和光在项目定位上就是华远重庆城市西拓的战略级作品，被华远寄予了厚望来进行打造。
项目产品定位是偏改善型产品，这点非常符合土地价值。
2.5的容积率做高低配，洋房占据一线临河的景观视野，双公园围绕，将景观优势发挥到最大。
华远海蓝和光打造的是建面99平的三房两卫、建面125平的四房两卫的板式洋房，两种洋房户型的阳台开间尺寸均在7米以上，一线临河，景观视野非常良好。
洋房的阳台开间尺寸做这么大，主要是因为华远海蓝和光的洋房客户大都是医生、事业单位、老师、小老板等等高净值人群，这部分人既能够看懂产品，也对产品的舒适度有较高的要求。
华远偏改善型的产品定位，是比较符合重庆市场的逻辑的。
重庆市场有个非常明显的特征：重视功能、控制面积、控制总价，非常注重性价比。
这点在科学城表现的非常明显。
科学城卖的比较好的项目，普遍都是那种1梯4户的洋房，因为它得房率比较高，总价也控制的比较好。
但这种房子，杨一觉得没办法去定义它。它既有洋房改善的一面，也有1梯4户的刚需的一面，它到底是算改善还是算刚需呢？
改善和刚需，两边都想靠着，那就两边都靠不到。
市场上很多的其他项目，看到1梯4户的洋房在市场上非常受欢迎之后，就开始选择降低标准、降低配置去迎合市场、讨好客户。
华远海蓝和光一开始做的就是1梯2户的纯洋房，即便到后续二期产品入市时，还是继续坚持1梯2户的品质，始终为客户提供真洋房。
不跟随市场大流，是一种非常好的操盘品质。
简单的事情有大量的人做，但做着做着，就会发现，没有能力再继续做事情了。
如果华远海蓝和光当初调整方向，也选择1梯4户的洋房，那现在很有可能出现的情况是：华远项目清盘断货了，没办法享受到如今火爆的市场了，也就没办法享受市场火爆带来的溢价了。
这就是如今科学城部分项目的现状。
在目前火爆的市场，部分项目却断货了。这就好像是终于熬过熊市、来到了牛市，手上却没资金弹药了。
市场终究会眷顾坚守者。
04
从小区打造来复盘
华远海蓝和光在小区打造上，有个非常重要的点，这点是其他开发商比拟不了的。
它是沙坪坝区首个三星智慧小区。
这个评定，是在2019年7月由重庆市住建委及重庆市建设技术发展中心组织专家评审团，通过四个一级指标、四十多项二级指标的严苛标准评定出来的。
2019年3月华远才拿地，7月份拿到评定结果。可以看出华远在拿地前就在积极筹划智慧小区的建设，而在拿地后4个月之内就建设完成，并达到重庆市智慧小区的至高标准。
杨一在想一个问题：在科学城市场上，华远相比金科这种区域龙头开发商，开发项目没那么多，市场关注度没那么大，那为什么华远要费那么大心力去打造智慧小区？
为什么像金科这种沙坪坝区的龙头开发商，反而在沙坪坝区不去开发智慧小区？
是它没这个技术吗？
杨一认为不是。
金科虽然在科学城的市场影响力大，开发项目也多，但它是民营企业，它最大的目标是获取利润、节约成本。所以像打造智慧小区这种费力的事情，它是不会去做的。
而华远作为中国最早的国有房地产企业之一，富于使命感与责任心，利润是其追求的目标之一，为业主提供有品质有保障的安心的居住环境，更是其追求的目标。
除了智慧小区的打造，华远还打造了邻里互动平台——Hi平台，这是全国第一个在物业公司之外，由开发商单独成立的社区服务平台。
在这个社区服务平台里，业主们可以进行交流分享，如主题沙龙、达人分享、育儿心经等，也可以进行社区教育，如四点半学堂、社区自习室等，还可以看看露天电影、萌宠互动、业主市集等等。
在小区里，你可以进行一切和人有关的互动。
社会发展节奏太快了，我们的人心太过浮躁，需要安放，邻居也可以是其中一个选择。
但是，你有多久没和你的邻居说过话了？
尾声：
华远海蓝和光这个项目的成功，不是单一因素的引爆，而是多因素的共同发力。
以上！