融创挑战“不可能三角” 孙宏斌的规模焦虑丨公司

刘伟/发自北京

4月14日，融创房地产集团有限公司（下称“融创集团”）一只规模20亿元的公司债正式发行，票面利率为7%，较其年初创下的5.95%的境外发债最低利率，上升1.05个百分点。

在经过拿地降速后的2020年，牛年伊始，这家行业头部房企正在加紧纳储。

距离最近的4月12日，经过377轮竞价，融创集团旗下子公司以10.16亿元竞得徐州铜山区一块宅地，楼面价11839元/平方米，溢价率90.62%。该楼面价破万刷新板块地价纪录。

高溢价拿地及较高成本的债务融资，2021年伊始，融创集团仍在继续往前冲。

在此前2020年业绩公告中，融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）展示了其一年的“降负债”工作：净负债率降至96%，同比下降76.3%；非受限现金短债比达1.08，同比上升0.51；剔除预收款项后的资产负债率踩中“三道红线”，达78.3%，较去年同比下降5.6%。

降负债仍是融创今后必须面对的问题。房地产业内有“不可能三角”之说，即一家地产公司，大概率不会做到三个指标的同步达成：负债率降低，现金流为正，销售规模持续增加。

一位百强房企副总裁对中国房地产报记者称，“融创没有完成去年6000亿元的销售目标。未来三年的目标和增长率怎么设定，直接影响融创‘三道红线’问题的解决。”若要突破“不可能三角”，得掌握好各项指标之间的平衡，但这种平衡并不好把握。

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高溢价补土储

4月12日，徐州铜山区出让一宗住宅用地。经过377轮竞价，由融创旗下子公司徐州桃溪企业管理有限公司以10.16亿元竞得，楼面价11839元/平方米，溢价率90.62%。

此次出让的宅地楼面价达到11839元/平方米，刷新了铜山区地价纪录。此前区域最高楼面价为去年3月5日，正荣以5.7亿竞得的云龙湖正荣府项目，彼时成交楼面价为8639元/平方米，溢价率107.4%。

据悉，融创此次竞得的地块与正荣去年拿下的地块相邻，相比正荣地块，本次融创地块楼面价上涨3200元/平方米，时隔13个月地价涨幅37%。

时间倒回今年2月20日，位于上海内环内的普陀区石泉社区的一处地块出让，最终上海兆颢企业管理有限公司（下称“上海兆颢”）以64.52亿元总价竞得，溢价率36.15%，成交楼板价为84346元/平方米。

上海兆颢的股东为融创和建发，分别持股51%和49%。不过因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米，融创和建发被普陀区政府约谈。

约谈中，区政府要求受让人合理调整预期，必须严格按照合同约定进行开发建设，区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；严格执行房价地价调控联动机制要求，严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。

今年以来，素来在一二线城市布局的融创也“大象转身”向三四线城市下沉拿地。

3月1日，融创以43200万元摘得临沂罗庄一宗商住用地，地块均价约605万/亩，楼面价4537元/平方米，溢价率83%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，头部房企为了保证一定规模，增加土储是必须的，但在这个过程中，销售和扩充土储的投资力度要保持相对平衡，不能失衡，否则就会推高负债率。

2021年初至今，频繁高溢价拿地是融创对去年拿地降速的“补偿”。

2020年，融创土储总面积2.58亿平方米，同比上升7.9%，增速大幅降低，其2019年、2018年土储总面积增长率分别为30.6%和28.9%。

根据中国指数研究院的数据，融创2020年以拿地金额695亿元，拿地面积1304万平方米，在行业内分列第15和第8位，创下历史新低；2019年融创全口径拿地金额1541亿元，新增土储5066万平方米，分列行业第3和第2。

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降为“黄档”企业

3月12日，融创披露了2020年业绩。根据公告内容，截至2020年12月31日，融创收入约为2305.9亿元，同比增长约36.2%；毛利约为484.0亿元，同比增长约16.9%；净利润约为356.4亿元，同比增长约36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长约为11.8%；现金余额为1326.5亿元。

对于行业“三道红线”的调控，业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。”

数据显示融创在2020年末速降为“黄档”企业：净负债率约为96.0%、现金短债比约为1.08、剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%，只踩中一条红线。

今年1月21日，融创发行2笔美元债，合计规模达11亿美元，其中3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%、5年期规模为5亿美元，利率6.50%。

据统计，此为融创历史美元债最大的单次发行规模，发行利率也创下融创历来境外发债最低纪录。

相较于美元债利率创新低，融创的境内债券利率在头部房企中依然保持高位。

4月13日，据深交所消息，融创集团2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）将于2021年4月14日起在深交所上市。本期公司债实际发行金额20亿元，票面利率7.00%。

资料显示，今年年初发债房企主体融资利率的综合中位数在5.36%左右，较2020年房企全年融资成本有所下降。

除较高的融资成本，融创集团还面临对外担保金额较大，存在一定负债风险的问题。

3月19日，中诚信发布报告，截至2020年9月末，融创集团受限资产合计为2616.65亿元，占总资产的26.18%。获得授信额度3308亿元，其中未使用额度为1512亿元，可缓解的资产流动性的压力。

此外，它为银行向购房客户发放的抵押贷款提供的阶段性担保余额为1304.7亿元；它为关联公司提供担保余额为556.54亿元，占期末净资产的比重为38.87%，它对外担保金额较大，或存在一定的负债风险，中诚信方面表示。

此前公告显示，融创今年一季度业绩表现不俗。其中，累计实现合同销售金额约人民币1162.8亿元，同比增长88%，累计合同销售面积约769.6万平方米，合同销售均价约人民币15110元/平方米。

“带着镣铐跳舞和穿着不能停歇的红舞鞋，是头部房企面临的共同问题。”上述房企副总裁称，“企业实际情况是一回事，报表显示的情况又是另一回事。财报上还是有很大腾挪空间的。”

（图片来源网络，版权属于作者）

责任编辑：李红梅刘亚

审读：戴士潮

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