楼市“撕破脸皮”？13城开始“收网”，紧日子来了，现金才是王道

一向柔风细雨的房地产，今年颇有一种“撕破脸皮”的感觉，脸色说变就变

一边是调控态度在变，13个城市开始“收网”

4月5日晚间，合肥发布通知，出台了房地产调控八条措施和12条对政策的官方解读：包括同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位；所有户籍过户需要查询限购，企业法人、法拍房也都要纳入限购；确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩等措施。

如此力度的调控力度，涉及土地供给，终端限购和限售，学区房炒作等多个方面，可以说是“面面俱到”的手段。其实，合肥只是一个侧面，在最近一段时间，多个城市已经行动起来。

1月下旬到3月，以上海、北京、深圳为代表的一线城市，发布二手房参考价，延长限售时间，提高增值税年限，严打经营贷流入楼市。到了3月下旬，西安提高“无房刚需家庭”标准，买新房需要往前追溯整整4年。成都针对投机买限价新房的，限售期延长到5年。广州对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

如此密集的动作，除了限购，限售、限贷外，还有针对限价房、增值税、提高贷款审慎等多种措施，可以说在过去的两三个月里，房地产自上而下，同步式的行动，只有一个目的，那就是严打投机。

1-2月份，住建部赴深圳、上海、北京实地督查，3月初，副部长倪虹又带队赴杭州、无锡调研督导，3月22日，又带队赴成都和西安调研，3月下旬，再派出督导组赴南昌现场督导调控工作，4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市。

种种迹象表明，在房住不炒的基调下，不仅仅是13城的“收网”，接下来还会有更多的手段堵住炒房投机的口子。

另一边，老百姓的态度也在变，做好过“紧日子”准备

在国家统计局发布的2月住房价格变动情况中，70个大中城市有56城的新建商品住宅价格上涨，二手房方面，上涨的城市数量有55个。

经济学家李迅雷曾说过，对房产持有者来说，房价上涨是有利于消费的，身家的快速膨胀，消费习惯也会变得大手大脚，2015-2017这一波行情，还带动了家具、家电、装修各个行业的快速繁荣。但是，一旦“财富幻觉”消失，各行各业的消费便会被拖累。

据海通证券宏观分析师梁中华的报告，其核心观点就是：在本轮经济复苏过程中，地产和消费出现了明显脱节，这种“背离”效应，是2009年以来首次出现的。梁中华指出：社消零售增速却只有4.6%，和疫情前的水平仍然存在较大差距，反映了我国的终端需求仍然偏弱。而这也是和以往经济周期最不一样的地方：本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。

说白了，按照以往，如果楼市快速走强，消费水平必然会跟进，但这一次却不同，无论房市表现得如何强劲，老百姓似乎不敢乱花钱了。问题出在哪？关键还是“收入没涨”。

虽然说去年四季度我国GDP增速创出了新高，但城镇居民可支配收入增速只有5.7%，对比2020年之前接近8%的增长，差距依然很大。再加上人口出行、聚集都受到了限制，餐饮、旅游等典型服务业复苏并不快，而服务业又是个体、小微企密集的行业，这些人的收入受到影响，消费力必然会打折扣。

更重要的是，据央行一季度数据报告，人民币存款增加8.35万亿元，同比多增2844亿元。其中，住户存款增加6.68万亿元。同时，据不完全统计，2020年六大行新增个人存款累计超过5.4万亿元，其中有四家银行的个人存款同比增幅超过了两位数。

换言之，房地产“通胀”不过是单行业对GDP的拉动，而消费“通缩”则是居民收入下滑造成的事实。因此，对老百姓而言，越是收入下降，越要保持一份谨慎，意味着“现金为王”的时代来临了。

值得庆幸的是，调控正在逐步发力

房说君有话说，归根结底，是以往的经济周期中，楼市和消费的关系“同上同下”，对房企，每个客户所带来的收入动辄以百万计，产品还能像流水线一样复制，对老百姓，过去几年随便买就能赚钱。但时光不复返，楼市已经“撕破脸皮”，处处都是严厉的调控，想投机，哪有那么容易？

特别是今年以来，针对银行资金供给和房企需求的“五条红线”，一边遏制货币流向房地产，另一边恢复服务业的人气，虽然这个过程不是能短期内一蹴而就的，但越是这个时候，越能看懂央行反复敲打楼市的用意：现金能给我们安全感，能陪我们做好过“紧日子”的准备。