日前，南方日报、南方+报道了香山美墅果岭（香山美墅四期）交楼至今已有两年多，但小区内的游泳池却始终未开放。业主何先生表示，实际上，游泳池在2018年6月就已达到开放条件。
图为华侨城香山美墅果岭。冯少文 摄
对此，该楼盘开发商深圳华侨城房地产有限公司在回复南方日报、南方+时表示:根据合同约定:泳池属商业配套，所有权益归开发商；泳池的管理，开发商可委托或授权他人依法经营。而对于其中涉嫌违建的情况，开发商未作表态。
不过，对于开发商的说法，广东华商律师事务所周争锋律师不认可，他表示，“开发商这个约定是无效约定，因为它属于格式条款，排除了业主方的主要权利，属于无效条款”。
据了解，华侨城香山美墅果岭由深圳华侨城房地产有限公司开发，交付后由深圳市华侨城物业管理有限公司管理。该楼盘2017年8月的备案信息，其销售均价为8.28万元/㎡，总价为1211-1956万元。
开发商：泳池是我的
开发商深圳华侨城房地产有限公司在回复中表示：
关于香山里四期（香山美墅果岭）泳池一事，经核查，业主对此存在一定误解:基于合同约定，我们非常希望能为业主提供更好的服务，但因个别业主误解所有权问题，目前泳池开放受阻，我们希望主业能尽快促成我方启动泳池运营事宜。
根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《购房风险提示》约定:泳池属商业配套，所有权益归出卖人（开发商）；泳池的管理，开发商可委托或授权他人依法经营。目前，泳池计划委托专业单位进行运营管理，泳池开放后，同样对社区业主提供服务。
我们非常重视业主的意见和建议，泳池的运营也会合理合法进行。与业主和谐发展，保持友好沟通，共同维护小区良好生活环境，是我们致力提升服务的意愿和宗旨，也希望业主能充分了解合同约定的内容，避免误会，促进泳池的尽快开放。
不过，关于泳池规划为商业，且所有权归开发商的说法，其未能提供除了合同以外的其他证明材料。
案例：有开发商被修改600余格式合同
据媒体披露信息，4月7日，深圳市市场稽查局查处了我国民法典业主维权第一案:明确这部分收入归业主，责令某房地产公司批量修改600余份格式合同。
原来，该房地产公司与业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定:“本项目地块上建造的运动场所、车位等建筑物设施或其他配套设施，其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于出卖人。”
对此，市场稽查局执法人员指出，“房地产公司的行为明显与民法典第282条相悖，侵犯广大业主的权益。这属于利用格式条款排除消费者依法应当享有的权利的违法行为”。根据民法典第282条的规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
律师：开发商约定无效
“上面市场监督管理局已经说的很清楚了“，广东华商律师事务所周争锋律师说，“不要总拿业主和开发商之间的合同约定来说事”。
周争锋表示，“开发商这个约定是无效约定，因为它属于格式条款，排除了业主方的主要权利，属于无效条款。不是开发商所有约定业主都要遵守，因为这个约定是格式合同里面的条款，损害业主的合法权益”。
周争锋指出，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第九条:民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。
至于游泳池是否属于商业配套项目，周争锋认为，“这不是双方约定的，而是看规划的，开发商有可能在偷换概念”。
对于后续，周争锋给业主提了两个建议:第一查规划弄清楚这个游泳池的性质，第二，如果是格式合同的话，必须通过法院诉讼的方式来解决格式合同的问题。
【撰文】冯少文 王春艳
【作者】
大湾区楼市观察