(来源|风财讯 作者| 陈文莉)
2020年，弘阳地产依旧没能挤进“千亿俱乐部”。
3月29日，弘阳地产发布2020年财报。
报告期内，弘阳地产合约销售金额865亿元，同比增速32.8%，相比750亿元的预售目标，超额完成15%，进入行业TOP50。近三年销售规模复合增长率高达35%，高于行业平均水平；实现营收总额201.6亿元，同比增长32.9%；归母净利润16.6亿元，同比增长13.2%。总资产增加至1190.45亿元，“三道红线”全部绿档。
整体来看，盈利提升，财务稳健。
然而，细究之下，却暗影重重。
盈利虚弱、明股实债质疑声不断，曾焕沙的千亿目标何时能实现？弘阳规模狂奔的结局，是弯道超车，一跃成为头部房企，还是高超财技也再难掩盖的举步维艰与资金困局？
权益占比下滑
增收不增利
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“以利润为导向”这句话在2020年的财报数据面前几乎变成了一句虚言。
报告期内，弘阳地产实现毛利45.1亿元，较2019年上升18.2%，但毛利率却下降至22.4%，这已经是连续第四年下降了。
与之同等处境的还有净利率。
2020年，弘阳地产净利润18.6亿元，同比上升13.4%，但净利率却同比下降至9.2%，远低于行业TOP50的净利率均值。
无疑，弘阳陷入了“增收不增利”的怪圈。这场始于2017年的规模狂奔，并没能换来盈利的增长。
相反，高周转的发展战略之下，频繁的联合拍地导致了弘阳的权益占比不断下降。财报显示，2020年总土储2005.74万平方米，但集团应占的土储只有966.92万平方米，权益占比已不足50%。
在房地产政策不断缩紧的背景下，高溢价增储在不断压缩着弘阳的利润空间。
比如，2020年4月，弘阳就曾以83%的高溢价率拍下了江门市江海礼乐45亩土地。
除此之外，还有高息发债。
去年的1月，弘阳发行了一笔3亿美元优先票据，票面利率9.7%。半年后，再次发行了一笔金额为1.55亿美元的3年期同类优先票，其用处为“所得款项净额用于为若干将在1年内到期的现有中长期债务再融资”。
翻译成白话就是，借新债还旧债。
然而，自身造血能力不足，高息发债扩规模的弘阳，其偿债能力指标却异常的好。
巧过“三道红线”
隐性负债难解
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报告期内，弘阳地产剔除预收款的资产负债率达69.4%，相较2019年底下降近5个百分点，顺利实现由“黄”转“绿”；净负债率为50.3%，大幅下降了20.1个百分点；现金短债比从2019年的1.4倍升至1.6倍，“三道红线”无一踩线。
在今年1月份，弘阳地产还发行了一笔3.5亿的4年期美元债，票面利率7.30%。这是弘阳历史上年期最长，发行利率最低，单笔规模最大的一笔美元债。
“三道红线”全部绿档，投资者认同度不断提升，这一切看起来是那么的完美。
然而，事实是，现金短债比猫腻暗含，明股实债痕迹越发明显。
在弘阳地产185.3亿元的现金中，其中受限现金28.6亿元，质押存款32.5亿元。也即是说，弘阳能够动用的资金只有124.2亿元，这其中还不包含本质上同样是债的，56.71亿元一年内到期的应收款和应付票据。
细细算来，弘阳地产的短期偿债能力并没那么好。
一般而言，在“三道红线”的要求之下，房企降杠杆有三种方式：增加货币资金、减少有息负债和增加所有者权益。因此，明股实债这种不仅增加了所有者权益，更加将负债隐形在表外的方式，成为了部分房企达标的选择。
财报显示，弘阳地产2020年的非控股权益为122.23亿元，比2019年同比上涨了193.9%，仅比母公司拥有人应占权益少29.57亿元，占权益总额的44.6%。
非控股权益的大幅增加意味着弘阳对合作模式的依赖度提升。
然而，非控股权益应占利润却并未出现大幅增长。
2020年，非控股权益应占利润仅为1.94亿元，仅比2019年同比上涨了15.5%，而母公司拥有人应占利润为16.61亿元，是非控股权益利润的8.6倍。
值得一提的是，合营企业应占利润从2019年的9772万降到了-8503万元，下降了188倍。而联营公司应占利润也同样出现了下滑。
很明显，四成权益仅分到了一成的利润，而六成权益却分到九成的利润，明股实债的痕迹过重了。
商业地产折戟
管理层大换血
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在2019年业绩会上，已鲜少听到“商业”。
从经营数据来看，2020年弘阳来自房地产开发与销售的收入为196.16亿元，占比97.66%，而商业物业投资与经营占比2.21%，酒店业务对营收的贡献度更低，仅为0.13%。
同时，2017年曾焕沙提出的三年“千亿百店”的目标也未能实现，目前弘阳在建及运营的广场仅仅只有19座，远低于100座的目标数字。
弘阳千亿百店的梦想依旧是遥远的，但质量问题却已到了不得不正视的时候。
去年，弘阳旗下项目曾因墙体空鼓、脱落、渗水等多个质量问题遭到业主的集体维权。
除此之外，高管相继离职，裁员传闻不断，也为弘阳地产的发展蒙上了一丝阴霾。
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文字丨陈文莉
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