总价180万 “自住+落户”需求 我推荐您看看这里

佳爷房谈小课堂
一个月前   房产领域达人
如果说北京近郊买个二手房,哪个区域平均价格最低?相信不少粉丝都会有一个共同答案——房山,根据安居客数据显示目前房山二手房平均价格约为28453元/平(对比去年6月下降近1000元)。
目前房山长阳二手房标杆项目长阳半岛,挂牌房源均价约4-4.4万元/平,对比其他近郊核心板块,标杆小区,这个价格在个人看来具有一定的性价比。
房山确实属于价格洼地,但这个区域二手房也被揭叔戏称为近郊三大“怂”之一,个人理解他的意思是“买房山二手房千万不要想着——投资。”
投资不能碰,并不代表房山不能入手。比如下面这位预算有限且需要自住需求的粉丝。
目前整个房山的置业板块个人大致分为:长阳-大学城,良乡,阎村-窦店,城关,燕山,其他板块。
长阳-大学城:有地铁,大型商业、教育配套齐全,距离市区近,单价最高。最适合非房山本地人,尤其是市区通勤的刚需人群选择,适合预算总价400万左右人群;
良乡:配套设施齐全,老破小社区居多,单价适中。最适合本地人置业,其地位类似于大大兴黄村、门头沟老城区。适合预算总价200-300万人群;
阎村-窦店:有一定配套,交通相较来看属于短板。适合本地人+预算低(总价200万左右)的非本地人选择;
城关:配套相对成熟,基本为老破小社区,单价低。仅适合本地人选择;
燕山:配套相对成熟,基本为老破小社区,单价低。仅适合本地人选择或总价100万左右的非本地人落户需求;
如果您在房山买房,第一选择一定是长阳-大学城版块,个人最推荐选择——长阳半岛。其中半岛业主推荐:首选长阳半岛4号院,1号院为回迁房,3号院距离高速较近,2号院距离地铁近。8号、10号院距离商业过近、且距离地铁院,居住感一般。如果预算不足,可考虑地铁近一些的首开熙悦山澜庭等。
其他板块能不能买?根据个人情况可以选择,但选择小区一定谨慎,近期直播中有数位粉丝留言窦店世界名园值不值得买,咱们就详细说说窦店——阎村版块,今天先说窦店,下期主要聊阎村。
窦店位于房山的西南方向,整体属于六环外。京港澳高速从整个窦店穿过。因此在自驾、公交方面,窦店通往市区、良乡、长阳等版块是十分便捷的。
如果您是我说的本地人或者预算低(总价200万左右)的非本地人一定要选择窦店,个人仅推荐您买两个小区——万科幸福汇+北京城建琨庭。其他社区一律不要碰。
今天主要说说万科幸福汇
小区优点
物业,作为一个20年的社区在环境维护等方面做的依然十分优秀,自行车摆放整齐、专门设置的电动车充电棚,干净的社区环境、全部关闭的门禁系统,实地走一圈,感受十分不错。
密度,小区由数栋5层洋房+15层高板组成,容积率约为2。整体的楼间距、园林景观效果十分不错,尤其5层洋房产品,1层还带小院。不过,从目前中介挂牌的房源看,这类型的房源数量并不多。
人车分流,小区东侧为停车场。整体车位并不多,但做到了人车分流设计,作为一个20年的社区,不容易了。
配套设施,如果您认为6环外没有配套。那还真是小看了窦店,物美、华冠超市、金拱门、KFC、呷哺、金鼎轩等商业配套一应俱全。其中绝大多数配套,从万科幸福汇步行可至。
不足
教育方面,窦店基本上就是“村校”了,谈不上缺点,只能算不足。200万总价的预算,在郊区置业。如果还要看中教育,那真的是有点想多了。
交通方面,窦店距离最近的地铁为燕房线星城站,从万科幸福汇到地铁开车预计15分钟。不仅这个距离稍远,整个燕房线到市区的距离更远。市区通勤是个很大问题。
房源方面,目前中介挂牌的房源中,无在售洋房房源。
户型
80多平两居、90多平三居是目前挂牌房源中的主流,户型基本上与上图类似或有一定变异。整体跟目前主流的限竞房户型相似。
其他
查询了多家中介网站,整个小区出租房源很少。优点是小区流动人口少,易于管理,社区环境等也比较好。但一方面也反映了买了这里的房子不自住,出租恐怕也不容易。
未来
个人看来窦店版块拥有两个利好,其一为交通,其二为产业。具体内容大家可以关注前段时间发布的2021年北京市“3个100”重点工程。
首先是市郊铁路城市副中心线整体提升工程(西段),这其中提到了新建长阳站,改造窦店、琉璃河站,并对长阳至良乡南关段线路实施复线化改造。
目前现有市郊铁路线,未来或将南至窦店、琉璃河、乐高主题乐园。虽然窦店站位于窦店主要生活区的东侧,但确实将会一定程度上缩短去往市区的通勤时间。
其次,京东方生命科技产业基地,根据今年1月房山本地新闻报道,该项目两大中心建筑主体封顶。
整体占地面积约346亩,总建筑面积约65万平方米,计划总投资约136亿元,预计2023年投入运营,2028年进入稳定运营期。
总结:虽然窦店有一定利好消息,但整个区域的发展需要一定时间。置业建议,总价预算200万左右,在西南片区工作,尤其对通勤没有过高要求的粉丝可以考虑。但仅限于购买万科幸福汇或北京城建琨庭这两个小区。居住品质,流通相对有所保证。
编辑/渣渣圈
校对/胖虎
END
线上充电
分享好友
分享好友
更多精彩内容进入 [房产频道]