双流华府二手房2万＋，还能买吗？

今年1月，我们接到了一位粉丝的定制付费咨询，普通资格，准备在春节前后投资一套二手住宅。

我建议他关注城南华府板块的二手房。

我印象中，2020年下半年华府板块的二手房主流价格在18000元/㎡左右，贵一点的德商华府天骄最贵也就在20000元/㎡上下。

所以，华府板块的新房二手一直是一个合理市场下的价格顺差。

但是，这位粉丝在2月初去看了几天房之后，华府的二手房市场完全变天了！

挂牌价基本上涨，约面谈就涨价，房源挂牌量锐减，甚至个别小区来不及下架房源，中介直接都不带看了。

粉丝看房后反馈

从粉丝的反馈来看，这些小区的涨价是有预谋的集体行为。

截止目前，华府板块几个主流的二手刚需小区挂牌价全部在2万元/㎡以上，仅剩个别一楼房源卖价低于2万。参考这些小区2020年12月左右的成交价，基本集中在17000-19000元/㎡。

短短两个月上涨约2000元/㎡，涨幅高达10%左右。

双流华府板块起步较晚，2014-2015年左右，这里房价才6000元/平米左右，且全部是清一色的刚需产品。现目前的华府板块内的新盘住宅产品也趋于高端化，这是一个板块进入开发末期的表现。

华府板块现状

城市界面更新，配套成熟，土地资源就会变得稀缺。

华府板块最后一次卖地要追溯到2018年，绿城首进成都，以楼面地价10900元/㎡拿下华府板块175亩地块。

开发楼盘绿城诚园，开盘价20000元/㎡带装修，该楼盘第一批开盘，在周边二手房仅15000元/㎡左右的价格压力下，诚园并不好卖。现在周边二手房普遍上涨，绿诚园近几次的开盘，都很快售罄。目前该楼盘已经进入销售尾期，一期已经交房。

绿城诚园一期实景

虽然2018年的土地价格算是一个相对的高点，2019年成都土地市场整体下滑，但是，2020年土地行情又突破了新高。所以，就目前华府板块拍地，楼面地价绝对不会低。

这里可以参考华府以南的怡心湖板块，去年11月，首开以“13510元/㎡楼面地价+配建并无偿移交统筹住房20%”的成本成交，实际的楼面地价成本已经突破18000元/㎡，未来房价预计超过3万/㎡。

虽然华府的定位会略低于怡心湖，但是差距并不会太大。

所以，土地价格给了板块信心，房价上涨是合理的范畴。

目前，华府板块内的新盘，被称之为华府“四大金刚”的绿城诚园20000元/㎡左右，西派国樾23000元/㎡，中海云麓世家20000元/㎡左右，金地悦澜道售罄。华府“四大金刚”并不是说四个盘有多好，而是因为早些年高价拿地，被购房者调侃的说法。

尽管板块内的新盘品质更高，性价比确实也高，但是供应产品均是120㎡以上大户型，总价门槛基本集中在280万及以上，很多刚需无力负担。

而区域内在售的二手房，单价虽高，但小户型居多，总价基本在200万以内。

图源：链家网

所以，板块内的二手房即便单价高，但依然有购买需求，这部分才是真正的刚需自住人群。

华府以及怡心湖的发展其实有点蹭天府新区的红利，但因为自身发展效率更高，成熟度优于南湖及锦江生态带。

但是，因为区域不同，它的房价依然被锦江生态带死死压在下面。

图源：链家网

比如锦江生态带最便宜，品质非常一般的住宅鑫苑鑫都汇，起步价格在22000元/㎡。

品质稍微高一点的德商御府天骄，清水房挂牌价在25000元/㎡，且有增值税。

图源：链家网

就这样的价格水平，至少比华府板块高出4000元/㎡。

而在商业、交通、医疗等配套方面，其实华府和锦江生态带都是共享资源，仅有学区划片上的区别。但是，这些板块内均为新建学校，教育质量我还是持保守意见。

所以，两个板块对比起来，我甚至会觉得华府板块的二手房性价比更高。

综上，我认为华府板块即便是2万出头的价格，只要它的价格和天府新区这边保持合理的差价，依然是值得入手的。