福州GDP破万亿的消息已经过去好几天了。
几天里，不断有网友问同一个问题：一个城市GDP破万亿后，对楼市的影响有多大，房价是涨还是跌？
为了搞清楚这个问题，我查阅了大量的材料，对比了国内各大城市在GDP破万亿的前后，无论怎么看，这件事儿和房价的涨跌都没有必然的联系。
但就像每个月统计局都会发布一个70大中城市房价涨跌幅度的数据一样，从这些数据中，大家能看出来，每个月70大中城市的新房价格看涨的多，看跌的少。
GDP破万亿，这个经济指标对一个城市的楼市来说，显得太宏观。而决定楼市里房价波动的往往是宏观背景下的“微量”元素。
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核心观点
1.一线城市楼市调控收紧，福州会成为投机客热钱目的地之一。
2.“强省会”之下，福州高新区和滨海新城核心区将成为房产价值高地。
3.福州和南京有诸多相似之处。两地楼市过去、现在和未来可互相参考。
01
投资的热钱会流向福州楼市
这两天楼市有条热闻：继上海调控之后，深圳开始驱赶投机客。
一线城市，一方面是被房地产市场持续看好，一方面露出了了“铁腕”调控楼市的决心。
违规者轻则取消轮候购房资格，停止住房公积金贷款三年，重则处罚失信行为或者依法移送公安机关处理。
深圳对炒房者下手够狠够辣。
且不说深圳预防楼市过热的这一剂猛药能否对楼市“发烧”药到病除，但一线城市楼市调控猛如虎，一顿操作过后，蠢蠢欲动的热钱会流向哪里？
投资性房产看的是未来。
哪个城市规划既有高大上的格局，又有接地气的便民措施，资金就会看好哪个城市。
城市规划，产业配套，人口是否净流入，土地和房源供应量，教育及其配套，交通规划等，这些都会影响到房产以后的升值前景、是否具有较快的变现能力等。
大家都知道，目前国内房产投资的两大区域，一个在长三角一个在珠三角，长三角和珠三角的一线城市出手稳楼市，热钱首先是向着这两大区域其他热点城市流入。比如补涨刚刚要启动的珠海和佛山。
其次，一些有发展前景的省会城市会成为投机客的目的地。
福州去年提出了“零门槛”落户政策，未来五年要实现“强省会”目标，接下来还要大搞福州都市圈建设、争创国家中心城市。再加前几年一直提的“东进南下，沿江向海”城市发展方向。
福州要做大城市规模的心情非常迫切！
GDP破万亿之后，城市经济体量还是会继续增长，第二产业和第三产业占福州经济总量比重会越来越大。
城市规划、人口政策和产业配套都是在不断完善之中，利好信息越多，楼市向好的预期就会越强。
城市规划，产业，人口，这三个概念，福州都在身体力行，从经济总量和发展空间来说会让一线的投资者越发感兴趣，这听上去会不会让人感觉挺残酷的？热钱要进哪个城市和你买不买得起房子无关。相关阅读：《嘘！一波外省人对福州的房子动手了》
所以从资金面来看，热钱加上刚需以及外地人来福州落户的数量增加，购房资金的池子会变大，新房价格整体上保稳追涨势头已经初露端倪。
最近福州楼市的表现是一些开发商收回了特价房和部分优惠。不得不说“福州的开发商最近确实有点膨胀了”。
02
福州和南京可互相参考
在我们国家如果一个城市GDP达到了万亿就可以称为是一个“大城市”。
经济总量迈入了“万亿”俱乐部就相当于开始了一个新的起点，对福州的各项经济建设以及房地产行业都是一个积极的作用。
但房地产市场里决定房价的综合因素有很多，比如说现有的价格，库存量以及土地端供需和政府限购、限价以及人口规模等等。
福州
长
沙
南京
举两个城市GDP过万亿前后的表现来对比一下福州房价的大概率走向。
先说长沙。2017年长沙GDP破万亿，这一年，全国都在实施严格的楼市调控政策，长沙调控政策也十分严格，但2017年长沙房价稳步上涨。
当年长沙市商品房成交均价同比上涨28.7%，甚至在最后的12月份全市商品房成交均价突破了万元，刷新了长沙商品房成交均价的新高。
2017年之前，长沙房价“按兵不动”了很多年，这一年长沙经济总量达到了新高度，房价涨得也很凶。
但随后长沙出台政策，稳住了楼市，至今成为全国省会控制房价的典范，连深圳都要去长沙学习。
对比福州，2016年底2017年初，房价属于全国性普涨阶段。这个涨价周期已经结束。2020年，福州GDP破万亿的档口，房价并没有出现2017年那般上涨的行情。
这说明了几个问题：
一是福州房价目前已经很高了，短期内上涨幅度有限。
二是福州的房子价格与价值的匹配度也越来越好，涨幅感知不强，好地段和好产品持续向好，反之则出现阴跌局面。
三是福州人口流入速度缓慢。2016年年末到2017年年末，长沙户籍人口增加了12.79万人，常住人口增加27.29万人。看看福州，每年增加的人口数据，就知道差距不小。而且2018年以后，长沙每年增加的人口都是二三十万，但房价稳稳地停在1万左右。
长沙的情况在全国都比较特殊，低房价和做强产业吸引了大量人口，特别是湖南省内的人口涌进长沙的占多数。
福州的基础和长沙不同，长沙在湖南省是一家独大，已经是强省会，福州在福建还不算“强省会”一家独大。对省内人口吸引能力不如长沙之于湖南。
福州面临的情况或许和南京还有点相似。
2017年南京GDP破万亿。2016年南京的房价相比2015年出现暴涨局面，而2017年南京出台稳楼市政策，楼市各个板块“原地踏步”了一年。
2018年以后，南京楼市两级分化加剧，因为强制限价等原因，南京房价没有出现大幅波动，但总体呈现稳中微涨的状态。
从城市在省内的经济地位、房价指数和人口流入数据分析，福州过去两年和南京遇到的情况比较类似。
未来随着福州“强省会”和南京建设国家中心城市，这两个城市的房价怎么走，或许可以互相参考。
03
房产价值注重“近交”和“远攻”
GDP破万亿之后的福州，在“强省会”“强门户”的战略下，有两个趋势是不可避免的，一个是城市面积的扩大，一个是经济总量的再提升。
城市面积的扩大，就涉及到周边区域加速融入福州主城区的概念，闽侯和连江的部分地方都有机会。一旦这些地方实现融入主城区的概念，房产价值逻辑将会发生重大改变。
近郊楼市，首先要看的是福州高新区。福州高新区是“一区多园”的模式。而在福州“强省会”的过程中，购房者要关注的是2013年以后划入高新区的闽侯南屿和上街五个村。
福州“十四五”规划，提出建设“一流大学城”目标。目前高新区新一轮规划项目清单出来了：
规划24所学校，扩建3所医院……5大类159个项目涉及教育、医疗、道路和商业配套等等。
这些配套都有一些具体的项目名单，在这里不赘述。
再加上现有的地铁2号线和一系列商业综合体。高新区的未来发展情况，包括配套会比现在的金山片区和城南片区都要好。
更重要的是高新区有产业基础和发展产业的强烈意愿。接下来，福州高新区还将全力建设福建科学城。
福建科学城包括福州高新区海西园、南屿核心区、两园科技园、福州大学城（福州大学、闽江学院、旗山湖等），总规划面积104平方公里，核心区规划面积66平方公里。福州高新区将构建全省创新策源地和高端技术人才蓄水池。
其次要看的是滨海新城。滨海新城的定位是福州城市的副中心，已然不是什么郊区的概念。
但滨海新城离福州市主城区距离相对较远，非在此处生活过的人容易忽略它的发展速度。
福州滨海新城是福州新区的重要组成部分。福州新区自2015年8月份获批以来，2019年GDP达到2169亿元，经济总量超过广州的南沙新区，在全国19个新区中排名第9位。占福州当年GDP的21.32%，地均GDP达到2.7亿。
地均GDP说的是每平方公里创造的GDP，反映的是土地使用效率。这个数值，福州新区排名全国第六！