核心
提示
2021，新的一年开启。上个十年，贵阳楼市经历了前所未有的大变局，从福利分房的彻底结束到楼市经济的迅速崛起，从经适房小区到超级大盘，从房屋产品的售卖者到城市面貌的改变者，从贵州本土的运营商到世界级的地产巨头，从沉寂落寞的土拍市场到一地难求的狂欢盛宴。几经风雨，几度沉浮。贵阳楼市正在推开下一个十年的大门，带着昨日的记忆印记，追寻这新的年代大门背后的亮光。
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楼市回眸：
房价十年翻了一倍多
如果说这十年来贵阳楼市给人的最深印象，就是从2017年下半年开始的涨价潮。大约3个月左右的时间，贵阳的平均房价涨幅突然激增，犹如热气球内部的空间被炽热的火焰持续灼烧，房价忽然在一夜之间换了一种涨法，直到2018年11月15日达到了最高潮——当天国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，贵阳新建商品住宅价格指数环比增幅为4.2%，为全国70个城市的榜首。按照数据显示，2010年的贵阳房屋均价为4233元每平方米，到了2016年都只有5392元每平方米，2017年就变为6552元每平方米，2018年的跨度更为惊人，均价达到了8843元每平方米，2019年涨幅稍有放缓，数据为9827元每平方米，到了2020年尽管受到了疫情的严重影响，贵阳的商品住宅还是涨到了10229元每平方米。十年时间，贵阳房价涨了一倍多。
2017年之前，在人们的印象中，房价几乎都是在四五千元左右，好的七八千元，但就是短短的两年左右，贵阳房价就达到了破万的水平。即使在省会城市中，贵阳的房价并不算高，但如此高的涨幅，还是让很多人在“强烈的自豪感”中透露出了一些隐忧，并发出了“高房价从哪里来，该向何处去”的灵魂考问。
实际上，上一个十年的前半程，在大体量楼盘的统领下，在贵阳还不算大的消费市场中间，比较低的均价，反射出的是超级大盘依靠巨大的体量，牢牢控制出货话语权的盛世繁荣。“我的房子多，我说了算”。再加上外来开发商体量还不算大，这就为贵阳伴随着经济快速发展而来的房价快速上涨设置了一道屏障，那时候，地州市的购房者是消费的主力军，较低的均价给了这些购房者安家进城的机会，也让贵阳的城市人口迅速增长。
2017年，除了形成房价的巨大拐点之外，还有贵阳棚改的全面启动这一重磅消息。2017年底，三年棚改计划出炉，货币化安置与步入新阶段的楼市，在很大程度上激活了许多人买买买的欲望。而到了2020年棚改终于进入了收官之年，三马片区、人民大道、花溪大道、南岳板块、白云观山湖，大板块、系统性棚户区城中村改造，仍在火热进行，还有很多零星的棚改项目点缀其中，这些都是贵阳楼市的助推剂。2017年之后的事情大家都知道了，贵阳的发展速度一年比一年快，房开商越来越多，房屋的上市量大幅增长，品质不断提升，房价也越来越高。
进入2019年之后，贵阳楼市的增长速度忽然放缓，甚至还迎来了一个月连续下跌。一时间，观望者欢呼雀跃，上车人垂头丧气。2020年受到疫情影响，贵阳房价仍旧不温不火地保持微涨，直到今天。在这个阶段，房价经历了这些变动，总体上都属于发展道路上正常的调整阶段。
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开发商：
从开发者到城市运营商
和很多城市一样，贵阳房地产市场一开始是本地房开商的天下，从最早的在水一方、华城凯旋门、蓝波湾，再到恒峰城市花园，再到花果园、中天未来方舟等等，这些当年的名盘均是本地地产商的作品。但从2010年开始，本地开发商开始走下坡路，如果说2005年以保利为首的少量开发商进驻贵州可以说是“试水”，那么在2010年之后，贵阳楼市更是成为了全国各地房企巨头们纷纷争抢的香饽饽。从产品规划到设计建造理念，再到资金实力的差别，本地开发商在与巨头们对决的过程中已经完全落入下风，尽管本地开发商已经意识到了“先建环境后建房、追求产品品质、追求服务”等要素，但消费者们的消费需求增长得更快，市场竞争一天比一天激烈。
2010年，万科地产进入贵州，随后是恒大、碧桂园等等外地房企巨头纷纷涌入，旗下楼盘越来越多，占据的市场份额越来越大。2015年后，贵阳楼市的市场格局已经从本土房开与全国房企巨头之间的竞争发展到一线房企之间的竞争，只有中天等极少数房企支撑着本土企业的荣光。
经过这些年的发展变化，房地产行业已由高速增长过渡到调整阶段，在房价难以出现持续高增长的趋势下，房企修房子卖钱的传统做法变得不可持续。今后的开发商，将不再是单纯意义上的住宅建设者，而是承载上了城市运营商的角色，未来地产开发商向城市运营商转变，已是确定的趋势，以居住为主题的延伸服务会大行其道，企业充分发挥自己的基因和资源优势，或许可以进一步接近成功。换句话说，商业、文化、旅游、健康、物业管理等多元化发展才是方向。
2020年华润拿下了省体育馆地块，而华润的商业，则是最闪亮的名片，购房者看重的，也是它即将带来的全国领先的商业综合体。其余包括恒大、万科、碧桂园等企业，都纷纷投身文旅、健康、社区商业、智慧物业等等。恒大文化旅游城在开发童世界等文旅项目，宝能科技城在积极投身会展事业，乐湾国际在建设康养小镇，开发商们在向城市运营商的转变过程中，也诞生了一些新的地标。
据2019年度的企业年报数据显示，TOP100上市房企中有95%以上的房企布局商业地产；TOP50上市房企中，涉足康养、文旅领域的企业占比分别为45%、56%，涉足产业城镇领域的企业占到了一半多。与此同时，房地产作为资金密集型行业，对金融资本的依赖程度日益加强，30%以上的企业向金融领域延伸。房地产企业正在由简单的居住空间提供者向城市公共生活服务商转型，通过将产业导入城市，带动城市经济发展和城市居民就业。同时，通过产业链的纵向和横向延伸，房地产企业也在不断提高盈利能力、拓展盈利空间。
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消费者：
终于迎来
“换房时代”
从普通高层到复式、洋房，从刚需两室到改善型需求的四室、从小户型到大平层、从一卫到多卫……和上一个十年相比，贵阳房地产市场产品不断更新换代，其实不止是产品，置业者对区域位置、环境也在不断选择，这恰恰说明了贵阳购房者正在从刚需到改善型需求的路上。
根据最新数据，目前贵州全省的城镇常住人口达到了1850万人，城镇建成区面积达到1840平方公里，城镇人均住房面积已经达到了39平方米。也就是说，现在的人们，并不愁在城里没有房子住，而是需要更舒适的房子，改善型需求，正在逐步释放。
从产品上看，随着购房者对改善型产品的需求激增，在2020年底贵阳房地产市场上，多样化产品纷纷推出，如洋房、精装修成品住宅等，此外，环境优美的花溪区、发展空间大的贵安、双龙等地成为了改善型购房者的选择之地，众多楼盘还推出了“高低配”的产品搭配，名校纷纷进驻的项目，足以满足置业者对美好生活的向往。
从刚需的改善，不仅仅是观念的转变，背后还要有实实在在的经济支撑。据统计，2020年前三季度，贵阳市城镇居民人均可支配收入为30272元，同比增长4.9%，扣除价格因素实际增长1.6%，而2010年，贵阳城市居民家庭收入仅为16597.28元，十年时间，人们的荷包几乎鼓了一倍。
按照中央“房住不炒”的原则来看，未来十年，房子的“投资”属性会降低，买房子不一定能赚过买股票的，但其居住属性会提升，人们的购房心态将逐步从“有房子”到“拥有好房子”转变。在这种状态之下，就需要房开商做出更好的产品，同时在今后，好房子的保值性会远远高于市场上其他产品。
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新十年启幕
期待楼市与城市共成长
刚刚过去的2020年，虽然有疫情的利空影响，但贵阳楼市整体逆市上扬，为前十年楼市进程画上了一个较为圆满的句号。
从成交情况来看，贵阳主城市场方面，供应909万方，同比下降2%；成交775万方，同比增长11%；库存1296万方，去化周期20个月。大贵阳市场方面（包括贵安、清镇、双龙），供应1525万方，同比增长9%；成交1194万方，同比增长20%；库存1869万方，去化周期19个月。由此看来，疫情之年，贵阳楼市成交不降反增，形成了“另类火爆”的趋势。
从成交项目及房企来看，中天、恒大双破百亿，前6企业与后续竞争拉大，商品房项目成交top3分别为中天吾乡、贵阳融创城、碧桂园西南上城。可以看到，去年贵阳市场以小体量项目为主，无大盘独大的局面。从成交产品来看，80-100平方米的产品成交量增长，客群结构以刚性需求为主，但值得注意的是，即便是扎根刚需也有品质的高要求。事实上，在大盘林立的贵阳，优质教育配套已经成为标准动作。
步入2021年，不妨将其看作贵阳楼市新十年的起点。
新年代的大门已经开启，展望未来，贵阳贵安同城化发展以及“强省会”的战略将深入实施，基建的重点还将围绕在贵阳贵安互联互通上，这将为加快贵阳贵安融合发展注入强劲动力。在马上到来的岁月，贵阳贵安的这个“大圈子”将构建“东拓西进北接南融中提升”的城市发展新格局，打造黔中城市群核心区。同时在整个贵阳，政府将通过城郊接合部改造、建成小区优化提升、产城融合发展等措施，重点推进各个组团的同步发展、协同发展。在土地方面，贵阳城南至贵安方向的土地或将着重供应，同时贵阳广大的土地上，旧城改造还将火热进行，低效用地将持续放量。
面对市场，“房住不炒”的基调不会改变，高速增长成为过往。慢下脚步回归本态，将成为楼市发展的主基调，回归房屋的居住功能、改善型住房大面积崛起的旋律即将唱响。
未来十年，产业与城市深度融合，挑战与机遇继续并存，贵阳楼市大有可为。
贵阳日报融媒体记者 余珉琨