西南二环70-180平新盘,刚需可入,改善不足

佳爷房谈成都
一个月前   房产领域达人
最近武侯区出了一个新楼盘,位置在西南二环外,红牌楼和太平园之间,区位比较好。
坐拥成熟商圈,环抱5条地铁线路,听起来很美丽。但就像你在地图上看的和在现实中看到的总是不同那样,实地踩过这个盘之后,感受还是大不同。
01
两区交界,“夹缝”板块
这个盘叫做南山凌峯,是南山集团在成都的第一个项目。
项目具体位置在武侯区长盛路66号,置信丽都花园和长城寿苑之间。从大板块来讲,可以算作太平园,具体到小板块,这里可以叫做丽都板块。
为什么说它是“夹缝”板块呢?往小了说,该楼盘正好位于两个小区之间,有被“夹击之势”;往大了说,丽都板块往东南就是高新区肖家河,往北是红牌楼,往西是太平园。
当然交界处并非全是坏事,离得近的商业配套等资源可以优先使用。比如去大悦城、莱蒙都会等比较方便,去肖家河、双楠吃吃美食更是享受。
另外,周边地铁线路也的确较多,3、5、7、8、10号线在一公里范围内都有站,交通通达度很高。而且要是就在高新区工作的话,距离也不远。
但是,丽都板块内自身配套一般,且周边强势板块较多,购房者在选择的时候,会优先考虑双楠等区域。目前置信丽都花园各小区里,除了花园丽都品质较高,成交价在2.5万以上,其他小区均在2万以内。
并且板块内的西部汽车城等汽车市场还在,搬迁需要时间,居住环境不太安逸。
所以,尽管占据着主城区西南二环的地段,又毗邻高新区,但优劣势明显的丽都板块,并没有太多值得称道的地方。
02
旧改项目,配建较多
南山凌峯是原电力机械厂的旧改项目,占地面积170亩,分为南、中、北三个地块。
项目总平图
其中南地块建商业以及配建公共用房,无偿移交给政府。中地块是纯住宅用地,改善为主。
中地块沙盘
北地块分为两部分,一部分是返迁房,给电力机械厂安置使用,但会有一部分房源对外销售。另一部分配建公立学校,一所幼儿园,一所小学。
北地块沙盘
项目先要推的是中地块,中地块共14栋住宅楼,14-17层高。从小区的布局来看,是常见的排列式布局,楼间距在30-40米之间,主大门入园后有一个中庭。小区北侧有一个市政公园,可以从小区内直通到园区。
将要取证的是2、9、13、14栋。四栋楼均为两梯两户,17层高,14栋是两个单元,其余三栋都是一个单元。2、9、14是南北朝向,13栋是东西朝向。
户型只有三种,150平套四双卫两种,180平套四三卫一种,共计202套房源。
150平竖厅,电梯入户,入户后有一个门厅,北侧是餐厅厨房,南侧是客厅,分区做的比较好。门厅处可以摆放一些物件,增加归家礼仪,但面积稍有一些浪费。
8.4米的阳台,两间卧室朝南,一间次卧朝北,另一间朝东西向。不过,该户型虽然做到了功能分区,却分的不彻底,对于喜欢高私密度的居住者来说,不如完全动静分区的户型好。并且,在门厅和餐厅处都有一些浪费面积。
150平横厅户型格局相对更好一些,餐客厅一体,开间与阳台都是7.55米,采光较好,同时也有两间卧室朝南,户型浪费面积较小,但没有玄关。
180平户型结合了前两个户型的特点,入户玄关,餐客分离,南北双阳台,十分通透。客厅开间5.75米,虽然没有横厅大气,也够用。阳台9.1米,有一间卧室可通向阳台,并且三间卧室都是朝南的,其中两间是套间。
从改善角度来看,180平的户型是最安逸的,其次推荐150平的横厅。
精装修交付,预计装标是3200元每平,计划2022年12月交房。
03
配套难匹配价格
离开配套光谈产品是耍流氓,产品+配套才是其价值。
尽管拿地价格只有7000多,但公建配套太多,南山凌峯预计价格要在3万以上,这个价格是远高于周边二手房的。
如果说南山凌峯的产品有80分的话,配套可能只有60分。
交通方面,南山凌峯距离地铁太平园站830米,地铁红牌楼站813米,地铁科园站580米(均为直线距离,实测从太平园地铁站到项目需要15分钟)。自驾走佳灵路可通往市中心,走二环、三环路可到各个方向。
商业配套,两公里范围内有大悦城、莱蒙都会、红牌楼广场等,自身也带有商业。
医疗配套,最近是武侯区人民医院。到华西和省医院也算方便。
以上都是优势,但是配套有好也有坏,除了周边众多的汽配城,老旧小区较多外,项目对口的学校也比较一般。
目前划片范围是在红牌楼小学,对口初中是石室双楠、四十三中和棕北中学西区实验学校。学区实力不弱,小学相对一般。
不过,项目自身会配建一所幼儿园和小学,小学目前据说在谈的是引进龙江路或者北二外附小。如果引进并且是亲办校区的话,学校实力有提升。
看完这些配套感觉还可以是不是?但是这些都是大范围内的配套,靠近项目的配套只能说一般,再加上自身学区不加分,3万的价格恐怕是承受不起。
毕竟这个价格已经足以在地段更好的大源、攀成钢等板块买房了。
04
改善虽不足,刚需值得等待
上述配套去搭配一套450万起的豪宅,的确是托不起的。但是对于刚需而言,这个配套也足够了。
南山凌峯北地块作为返迁房,会拿出200套左右的房源对外销售。具体的户型可能到今年下半年会公布。
项目透露这部分房源以小户型为主,户型面积在70-120平左右,价格会比中地块低一些,具体未知。
如果以周边的新房富国上邦的价格做参考,2.3万的单价,总价区间在160-276万(仅供参考)。在2.5环以内,买套各项配套都齐全,还有发展空间的房,这个价格还是值得的。
当然了,最后详情如何,还要等项目来公示。但对于想在武侯区三环内买房的刚需朋友来讲,南山凌峯北地块是值得等一等的。
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