常州房价涨了2000元｜2020楼市年度备忘录
编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：2020年一季度常州楼市供应陷入冰冻。随着复产复工，市场迅速复苏，利好政策带动需求的极速释放。然而，随着9月 “限售年限提升至4年”的调控新政落地，常州楼市被“降温”。最终，“全市商品住宅成交730万方，成交均价17332元/㎡”常州楼市的2020用“量价齐升”来告诉我们，事实远超过预期。
一、新房成交5.9万套，均价17332元
据统计数据显示，2020年，全常州（含金坛、溧阳）全市商品住宅共计成交面积近730万方，成交套数59160套，成交均价17332元/㎡。
从2020年各月成交的情况来看，受疫情影响一季度整体成交较低，特别是2月份是全年成交量最少的月份，二三季度市场回暖，供求持续处于高位，6月出现成交高峰，单月成交量达101.32万方，创新近三年新高。但高峰之后随之而来的是下滑，特别是10月份受到限售新政的影响，各项目进入市场观察期，供应和成交陷入低谷。最后两个月，随着一些新地块项目逐步入市，市场供求又开始缓步攀升。
从整体供应情况来看，2020年常州有6个月当月的商品住宅销售量都超过了当月的供应量，还有部分月份当月的供销几乎持平。仅仅4月、10月、11月等3个月，住宅销量低于供应量，主要因为4月还受到疫情严控的影响，售楼处的到访量和成交量都很低。而10月、11月还是受到了限售新政以及严控房价的影响，10月供应量较少，仅高于2月春节当月的供应量。
数据显示，2020年，常州全市（含金坛、溧阳）商品住宅成交均价为17332元/㎡，同比上涨14%；常州市区（不含金坛、溧阳）商品住宅成交均价为18524元/㎡，同比上涨13%。从每月情况来看，市区（不含金坛、溧阳）各月商品住宅成交价都在16000元/㎡以上，其中8月份住宅成交均价达到全年最高，突破2万元/㎡。
从2016年开始，常州房价进入飞速发展期，5年房价上涨幅度超过130%。数据上看，2020年均价17332元，比2019年15176元，上涨了2156元。究其原因，从结构性上涨至地价攀升带来的产品迭代，城市配套资源升级，板块资源深化等一系列利好，房价稳步向上发展。
从以上对比图中，我们可以发现，2020年月度房价与2019年月度房价之间已经天然形成一道3000元/㎡左右的分水岭。2017年常州恢复供地至今，常州已经诞生32宗万元地，这直接导致了大量“高价盘”入市，这对房价带来了直接提升的影响。2019年，常州房价稳步进入“2万+”时代，而这一现象在2020年得以再度提升。今年全年常州共拍出21幅万元地，至此常州由改善型市场步入深度改善时期，市场产品力不断革新，“3万+”项目遍地开花，而2021年将是高端项目集中爆发的一年，可以预见2020年常州房价还会呈现持续性上涨。
二、政策：落户政策放松但限售升级
1、落户进一步放宽。6月24日，常州市人民政府网站公布了关于印发《常州市非户籍人口落户实施办法》的通知。该通知于2020年5月制定出台。常州市辖区进一步放宽落户条件，溧阳全面取消落户限制；同时实施农村籍大学生来去自由的落户政策；职业技能人才落户进一步放宽，同时允许符合在常就业创业条件的高校毕业生先落户后就业。
2、限售升级，二套首付比例提升。2020年9月11日，常州市人民政府网站公布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确了加大市场供应、调整商业贷款二套房（有一套房贷款未结清）首付为6成、市区（不含金坛、溧阳）范围内商品住宅限售由两年调整为4年，以及进一步加强了对商品房市场的监测等规范性内容。
3、2020年度住房公积金缴存基数的上限调整为26100元；缴存基数的下限不作调整，即：常州市区（含武进区、经开区）为2020元，溧阳市和金坛区均为1850元。
2020年，常州房地产调控新政主要针对限售的升级，主要为了控制市场高热的情况。而该调控主要为了稳地价、稳房价，而效果也很明显。自9月12日正式实施以来，随后3个月的成交锐减，房价基本维稳。
4、金坛溧阳纳入南京都市圈，常州并入上海大都市圈。9月，写入《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的“上海大都市圈”范围得到明确：包含上海、无锡、常州、苏州、南通、宁波、湖州、嘉兴、舟山等“1+8”共9个城市。常州正式明确加入上海大都市圈。12月5日，在2020南京都市圈党政联席会议上，金坛、溧阳宣布加入南京都市圈。
三、土拍：万元地成为常州成各区“标配”
不同以往，2020年的常州土地市场并没有冷淡期，整个年度，热度持续。
1、2020年主城区（不含金坛、溧阳）重点经营性宅地44宗（含4幅部分回购地块），总成交面积242.06㎡，总成交494.6亿元。
2、2020年成交3宗融资地块，总成交面积166594㎡，总成交金额29.9亿元，竞得人都为城建集团。
3、2020年全年涉及回购住宅地块共18宗。成交面积827677㎡，总成交金额79.55亿元。
4、2020年常州成交总价最高的地块“中建中央艺术公园北侧地块”成交金额为31.1亿元；楼面价最高的为“德商杨板村地块”，成交楼面价为19793元/㎡。
5、2020年，常州市区诞生21宗万元地，12宗地价在1.4万+/㎡，溢价率、地价水平、竞拍轮次、房企参与度均创造了历史新高。
整体来看，2020年常州土地市场供应量增加，不同往年集中在二三季度的状态，今年土拍一直持续到了2020年的最后一天，供应量同比去年上涨4.2%，成交量同比去年上涨1.65%；常州市区（不含金坛、溧阳）供地量下降20.71%，成交量下降12.4%。
地价也再度上涨，数据显示，2020年常州市区（不含金坛、溧阳）平均楼面价为10159元/㎡，同比上涨30.78%。2017年-2020年，常州共诞生32幅“万元地”，其中2020年就成交了21幅“万元地”占比三年总和的65.6%，而2020年常州万元地块占整体成交33.3%。常州土拍地价再次创新高，地王记录被刷新，新地块所的住宅产品也将不断升级换代，常州高端住宅市场氛围开始越来越浓。
板块成交上，核心区域的地块出让增多，新增两个热门板块，分别是南夏墅和青龙板块，南夏墅板块主要由于地铁1号线的贯通以及沿江高铁等交通资源的落地，而青龙板块依托本身的资源优势，2020年教育资源的集中加码落地使得该板块将成为未来常州高端改善项目集中区。
值得关注的是，2020年经开区的土拍也相当亮眼。据统计，2020年常州经开区共成功出让12宗地块，总出让面积43.3万㎡，总地块成交金额60.08亿元，平均楼面价5370元/㎡，平均溢价率25%，也诞生了首块万元地。而从2020年的经开区出让地块的参拍情况来看。随着交通轨道的完善，教育资源的提升，经开区获得了新的发展契机，特别是围绕丁塘河湿地往东的核心区，该区域连接天宁吾悦商业区，整体资源优势比较明显，房企拿地意向比较高。
四、销冠单盘卖了56亿
1、各区成交
2020年常州房价涨的毋庸置疑，天宁、钟楼、新北、武进四大区全体上涨。而从各区成交来看，武进区成交量最高但成交均价最低，而天宁恰恰相反成交量最低但成交价最高。
天宁区：商品住宅成交均价22685元/㎡。从成交量和供应量来看，供小于求。
钟楼区：商品住宅成交面积121万方，同比增加48%，涨幅全市最高。
新北区：商品住宅成交面积147万方，成交均价18167元/㎡，整体来说比较平稳
武进区：商品住宅成交均价16507元/㎡，全市最低。主要还是因为乡镇项目房价偏低拉低了整体平均数，而核心湖塘板块整体供应和成交都相对较少，影响了区域整体房价。
从项目成交来看，九洲南广场项目是当之无愧的“销冠王“，创下了单盘销售56亿的业绩。这甚至超过了常州多数房企的整体销售额。而星河国际和牡丹蓝光晶曜分别占据全年面积销量榜和套数销量 的TOP1.
从板块房价涨幅榜来看，在乐居统计的常州33个购房板块中，成交均价上涨的有21个板块，下跌的有12个板块。其中，邹区板块、文化宫板块、飞龙板块、牛塘板块、遥观板块，成为2020年度板块成交均价TOP5。目前，常州板块均价突破2W元/㎡的有9个。其中，文化宫板块的均价突破3w+元/㎡。
2020年房企销售排行榜来看，新城控股、碧桂园、黑牡丹牢牢占据了各大榜单的TOP3.
除了以上三家，九洲、万科、嘉宏、龙湖、旭辉、保利、恒大、星河、金科、光明也取得了不错的成绩，分别位列三榜TOP10的席位。其中，九洲表现抢眼，九洲·南广场花园单盘以全年销售额56.3亿元占据全常州楼盘成交金额榜首位置，且成交均价高达37749元/㎡，位列常州房价第一梯队。
五、2020年常州房价收入比：11.5
我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。数据显示，常州成交户型面积段主要集中在120-144㎡，市区商品住宅的套均面积为130㎡，以常州均价17732元/平米，总价约230万元。2019年常州人均可支配收入49840元。以一家4口来算，房价收入比在11:5。
从各面积段的成交均价来看，基本呈现面积越大成交均价越高的趋势，这主要因为常州市场以改善型产品为准，而高端改善产品更突出“大面积、高配置”的特性。
六、租房市场价格稳定
虽然新房市场的房价依然上涨，但2020年常州租房市场租金价格依然稳定。数据显示，2020年常州住宅租金价格在23.87元/㎡，同比下降0.06%，主要原因还是受到疫情的影响。
七、买房人心态：“全家4个人供一套房，但我不后悔”
对于2020年的常州买房人来说，最大的感触是“越来越买不起房”。但是我们依然看到，常州再抢3万+/㎡的双学区房，需全款也毫不退缩。均价2.6万/㎡的精装房，售楼处没造好但房子已清空。我们不禁感叹，再高的房价也挡不住想买房的人。
“全家4个人供一套房，但我不后悔”，说这句话的我在常州卖的最好的项目开盘现场偶遇的一位客户。“高价盘是有钱人的市场，这不仅是我也是大多数的想法，但这位90后的买房人却让我认识到，这可能是个误区。有车有房、无贷款，这对90后的小夫妻可以说生活无忧，但面对高涨的常州房价，他们毅然决然决定买房，总价420万的房款，需要贷款200万，每个月面临近13000元的还款额，这不仅仅搭上了双方父母的多年的积蓄，更需要4个人来共同还贷，才能不影响小夫妻的生活质量。房子“双学区+地段”的优势，这对他们家来说太有诱惑力了。
对我的同事小周来说，2020年她做了一个重大的决定，为她刚上幼儿园的女儿买一套学区房。从决定到房子落定，仅仅用了1周的时间，168万60平的30年老龄公房，这是她最终的决定。“不是我不想买好的，是我没得选择”谈及买房的过程，她显得有些无奈。“不想给家人增加家里、小夫妻存款不多、不想影响生活质量”等等这些，都是她需要去思考的。“原来没有考虑买学区房，但房价不会因为不买房而停止上涨，房子攥在手里总比钱放银行划算，邻居这句话让我下了买房的决定”。小周如是说。
八、二手房市场：双学区高达6.7万！
对于常州二手房市场来说，最具代表性的就是幼稚双学区房。幼稚公办学区都集中在在市中心，但涉及范围无新房在售，且“老破小”最具代表性。3月份，常州爆出县北新村 13㎡ 60年房龄老破小 “博小+实验初中”双学区挂牌总价88万，折合单价超过67692元/㎡。这套房源创常州单价新高，而仅仅10天，这套房子就火速卖出。9月份，同样作为双学区房源代表“京城豪苑”两套法拍房吸引了大众的关注。共吸引了37人报名，48488次围观，共经过446轮竞拍，最终，成交单价分别超过55835元/㎡和47300元/㎡。从统计数据来看，常州市中心学区房价3万元/㎡一下几乎绝迹，面积偏小的社区和房源，整体均价都要高于大面积房源，一些老破小单价已经破“7”。
学区房虽然保持了上涨趋势，但整体2020年常州大部分二手房整体是滞涨转跌。据二手中介市场反映：挂牌量很大，主要还是如今市场预期降低，导致很多房源正在套现，或者是卖掉换改善房的。另外房地产市场下行，二手房成交量降低，存量基数增大。
九、2021年展望：土地供应将持续走高
1、政策方面：目前常州不限购但实行4年限售，整体来看这一政策短时间内不会加码。但2020年一直在传“认房又认贷”，若常州在出现高热的市场情况，这一政策是否实质落地还有待观察。
2、土地市场：2021年土地市场供应量将持续走高。从此前公布的用地出让计划来看，主城区还有许多核心地块待出，更多乡镇地块将涌现，低库存板块地价有望刷新。2020年常州新政并未影响金坛和溧阳，这反而给金坛带来新的发展契机，除了金坛滨湖新城，今年土拍亮眼的金坛开发区板块尤为亮眼，多个房企抢先进驻。其位于金坛滨湖新城以及武进城区中心，居于金坛快速路动线上，2021年这里势必将更亮眼的发展。溧阳，目前中关村板块将成为燕山新区之后另一个快速发展区，庞大的产业规划势必集聚较大的购房需求，目前首批宅地也已挂牌。
3、在2020年末召开中共常州市第十二届委员会第十一次全体会议上，官方明确提出，2021年将开通运营2号线，开工建设5号线。从1号线、2号线可以看出，地铁规划带来的的利好已经非常明显。而5号线的路线规划来看，天宁青龙板块、牛塘板块、西太湖板块将实现价值爆发。青龙板块是2020年常州高价地集中区，且随着天宁未来智慧城规划落地，板块价值日渐凸显。另外，牛塘板块南接武进湖塘核心板块北靠钟楼皇粮浜，5号线牛塘站的设置，地理优越性也得以体现。2020年，西太湖板块多个教育资源落位，地价同样破万。而5号线的开建，4个站点设置，给西太湖带来最重要的交通补充，区域动力进一步向上。
4、房价：从2015年至今，常州房价连年增长。2020年成交的21幅万元地中，13幅已出规划，3盘首开，还有大批房源并未来得及入市，这或将在2021年集中爆发，因为2021年常州房价下行可能性不大。
（本篇新房市场数据来源：金刚石云数据）
本次备忘录撰写人：江金花
2021年1月8日
文章来源:乐居财经