编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：2020年的中山呈现低开高走的态势，整体以7月为分水岭展开。2月份受疫情影响成交大跌；随着疫情后市场稳步复苏、深中通道建设提速及深莞限购政策的影响下，中山成交现回暖，并在年底达到高潮。展望2021年，随着规划配套的逐步落地，中山市场总体稳中略涨。
一、新房：成交5.45万套
据合富辉煌数据显示，全年中山市住宅成交54554套，成交面积为592.85万㎡，同比套数下降14%，面积下降15%；全市成交金额约为764.5亿元，同比2019年下降15%。另一方面，受粤港澳大湾区、深中通道等政策利好辐射，中山成交均价一路上涨。
2020年初，市场的预期普遍表现为2020年稳中带涨。受疫情影响，中山2月成交大跌，仅成交910套；3月后成交逐渐回温上涨，环比2月大涨352%；3月始，楼市随着市场复苏而逐步去化，成交稳步上升。
据合富辉煌数据显示，2020年中山住宅新增38671套，同比下降13%；新增面积为410.98万㎡，同比下降14%；今年住宅新增受疫情影响，为2014年以来最低。
上半年住宅新增不过万套，下半年住宅新增急剧增长，达上半年的三倍，并在金九爆发性新增9195套。下半年新增项目多达108个，主要集中在西区和火炬区，临深热门区域翠亨新区新增占比全市25%，今年新入市项目有27个，新楼盘不多，供应整体下滑。
2020年，中山住宅备案价均价为13281元/㎡，同比2019年下降6%，今年整体呈下跌状态。上涨区域仅大热区域翠亨新区和供不应求的小榄镇、横栏镇及东升镇；中山洋房备案价TOP10中，排名前三的项目为万科中天西湾汇、保利天汇及恒大悦珑湾，三个项目的共性是均位于马鞍岛上，受到深圳等外区投资客户的追捧。
2020年，全年中山市住宅成交54554套，成交面积为592.85万㎡，同比套数下降14%，成交均价在13838元/㎡。在近5年中，2015年和2016年是中山楼市的特殊年份，因为深中通道的开建引起的购房狂潮，房价飙升。同时，2016年也是成交套数最高的一年。随后，中山在2017年迎来了中山首个“限购令”，在限购和限签的双重作用下，中山成交量大降。近几年来中山鲜有调控政策，因此整体趋势较为平稳。
二、二手房：走势平稳
乐有家研究中心数据显示，从近5年中山二手住宅成交均价走势来看，2016-2018年中山二手住宅成交均价大幅上涨，而近2年内中山二手住宅涨幅并不明显。对比近5年中山一手住宅成交均价情况，近2年中山楼市发展整体比较稳定。
从套均面积来看，中山二手住宅套均成交面积保持在105㎡左右，虽有起伏但整体平稳。套均总价方面，除2019年套均总价出现微幅下跌外，近5年基本保持逐年上涨的趋势。2020年，中山二手住宅套均面积达到121万元/套，同比上涨6.14%。
据乐有家研究中心数据显示，2020年中山二手住宅热销楼盘主要集中在中心组团及南部组团，包括火炬开发区、南区、西区等。其中，南区金水湾、西区雅居乐剑桥郡以及石岐富元利和豪庭成为2020年中山二手最畅销楼盘。
两大组团的热销一方面是由于综合配套较为成熟，二手住宅项目较多，可选择余地大；另一方面是受石岐总部经济区利好影响，投资自住两相宜。
三、政策：“人才24条”，本科生落户工作一年发1万津贴
4月17日，中山出台“人才24条”新政，发布《关于加强人才政策支持和服务保障的具体措施》，共分七个部分。其中，对毕业5年内的全日制本科毕业生，在中山企业工作满1年且已落户中山的，每人一次性发放政府津贴1万元；放宽人才入户条件；第五层次以上高层次人才子女优先安排到市直属幼儿园、小学、初中就读；筹集5000套可拎包入住的人才安居房；设立“市政府奖学金”等。此外，《措施》还加大公积金个人住房贷款支持力度，对符合条件的人才在购买首套自住住房，申请住房公积金贷款时，提供贷款额度上浮优惠。
目前，已经实施公积金人才贷款优惠政策的城市较少，相比其他已出台人才贷款优惠政策的城市，中山高层次人才贷款额度上浮的幅度大，享受优惠政策的人才范围广，充分体现中山“爱才”“留才”的决心和力度。
8月10日，中山发布最新售房购房通知，9月1日起实施！从9月1日起，房地产开发企业在递交购房资格审查时，须将购房人签定的《中山市购买新建商品房注意事项》一同提交至交易部门。如销售的商品房属于非住宅，房地产开发企业须在网签时将已签名确认的《中山市购买新建商品房注意事项》一并上传至交易系统。对新建商品房的销售起到很好的规范作用。
12月31日，中山住房交易全额个税征收标准降为2%。12月31日，国家税务总局中山市税务局了一则关于【国家税务总局中山市税务局关于个人所得税行业所得率和核定征收率有关问题的公告】。通知显示，自2021年1月1日（税款所属期）起施行，中山住房交易全额个税征收标准由3%改为2%（核定方式），差额征收方式不变。因为二手房普遍价格比新房价格要低，在税费减少的利好下，或会有不少刚需购房者将转向二手房市场。
四、土地：2宗中止，1宗流拍；房企都亲睐翠亨新区
2020年中山的土拍，整体推地节奏加快，万元地频增、高价地涌现、房企参拍积极性高、商住地成交面积大涨、多个板块频频刷新区域最高楼面单价或土拍总价记录！
据统计，2020年中山全市共计推出商住地块16宗，共计138.9万㎡，同比2019年宗数下降6%，面积上升72%，出让楼面地价为7447元/㎡，同比上涨2%。2020年中山全市共计成交商住地块14宗，共计143.0万㎡ ，同比2019年宗数上升27%，面积上升262%；成交楼面地价8109元/㎡，同比上涨20%。另外2020年共中止2宗商住用地，流拍1宗医疗卫生用地。
在全年招挂拍成交地块中，拿地的房企超14家，包括富元+香港旭日、保利、万科、粤海、招商、雅居乐，中南锦时、星河、恒大等房企。其中，中南锦时、星河首进中山，分别在西区和南头插上第一面旗；万科拿地3宗，分别是位于古镇的2宗及翠亨1宗，位列房企拿地榜top1。
值得一提的是， 在今年土地市场中，南朗成为今年中山土拍供地“大户”，主要集中在翠亨新区马鞍岛，共推地10宗，占今年土拍量数的一半。其中，配套用地及商住用地各占5宗，而所成交的商住用地皆以“高总价、低溢价”的特点霸屏中山土拍总价TOP10榜前五。
2020年的高价地都集中在翠亨新区马鞍岛上，多宗地块创新高，登顶中山历年土拍最高楼面价/总价榜！
1、雅居乐首进马鞍岛，总价38.8亿竟得位于翠亨新区地块，成为中山新晋总价地王。日前，雅居乐北塔综合体项目已备案，分别为总投资约10.4亿的“雅深花园”、总投资约8.7亿的“雅海花园”，拟建460米超高层地标；
2、恒大以总价35.89亿竟得翠亨新区起步区的154亩城镇住宅用地，溢价率达16%。近期开盘1131套房源全部售罄，火爆程度可想而知；
3、招商以总价约36.6亿、成交楼面地价11772元/㎡夺得翠亨超10万㎡地块，溢价率9%。11月底，项目已通过备案，总投资额约632149万，拟建25幢建筑物，需配建2500㎡幼儿园；
4、粤海以总价37.05亿+960㎡竞配建夺得马鞍岛148亩地块，溢价27%，15000元/平楼面地价不但捅破区域地价天花板，其也刷新了全市地价总价记录，一跃成为中山土拍总价top2。
5、万科以总价14.5亿+480平竞配建成功拿下中山市南朗镇（翠亨新区起步区）西二围58亩住宅地，溢价率27%，成交楼面地价15000元/平，登顶中山楼面地价top1的位置。
就近年成交区域及单项目去化速度而言，南朗翠亨马鞍岛优势极其明显，各大龙头房企也是不惜重金抢滩马鞍岛。不难想象，未来随着片区的规划逐步落地及深中通道的开通，马鞍岛的价值将进一步重塑。
五、热域及楼盘：火炬开发区第一
在2020年中山市各镇区住宅成交里，火炬开发区成交7094套排名第一，三乡镇成交5113套排名第二，南朗镇成交5039套位列第三；在2020年中山市各板块住宅成交里，南部板块连续三年排名第一，成交16674套，占比31%；主城区成交11982套，占比22%；泛城区成交11384套，占比21%。
在2020年全市住宅网签中，位于南朗的锦绣海湾城以2315套、261793㎡的网签面积位列第一，恒大双盘恒大御景、恒大御府分别网签1756套及1680套，位列第二、三位。锦绣海湾城主要以大盘、临深等特点吸引了众多外地客户的青睐，恒大主要因为疫情期间率先推出无理由退房+最低价锁定政策，全国项目享75折优惠，因此恒大两项目去化较为客观。
六、房价收入比：8.77
据聚汇数据显示，2020年中山房价收入比为：8.77。
七、周边的人看2021年走势：稳中有涨
一位从事服饰经营的老板表示，自己从19年就开始看房，因为疫情及种种原因，购房计划一直搁置至今。就2020年自己看的几个楼盘来说，市场还是比较火热，外地客户特别是深圳的购房者可以说是无处不在。2021年房价预计也是会比平稳，总体稳中有涨。置业区域的话，自己还是看好岐江新城板块内的项目，新项目与新规划发展较为密集，未来潜力大，且周边配套也较为成熟，可以满足自己的置业需求。
八、2021值得期待热盘：华侨城住宅项目、佳兆业樾伴山
2021年的中山楼市可谓精彩。我们可以看到老牌地产正统续作，名牌房企经典再续，更有知名房企赤峰首开。如今年刷新东区楼面地价的保利天珺、南外环旁坐拥一定山景资源的佳兆业樾伴山、颐安在中山拿下的第四宗块地颐安御品公馆等；石岐区有时代中国与信和地产联合开发的信和悦景苑、也有乘着石岐总部经济区“东风”的颐安骊景公馆、更有带着顶级文旅地产IP的华侨城住宅项目，可谓群雄争霸，亮点十足。
（文中数据来源：中山市住建局、中山市国土局、合富辉煌、乐有家研究中心）
本次备忘录撰写人：林妍
2021年1月12日
文章来源:乐居财经