未来5年，最惨的房子……
原创 刘晓博
未来5年，最惨、最缺少投资价值的房子是什么？
是四五线城市的房子，还是山海关以北的房子？是胡焕庸线以西的房子，还是配套不佳的旅游地产？
都不是，而是写字楼。
即便是一线城市，也不例外。
下面先给大家看一张图表，是多家第三方研究机构最近公布的数据。
可以看出，全国主要城市的写字楼空置率都非常高。
最低的广州，空置率也超过了10%，创出了3年来的新高。至于写字楼市场的常青树——北京和上海，空置率也分别达到了15.8%和22.7%，都创下了10年的新高。
深圳写字楼空置率偏高，已经不是新闻了。此前由于深圳住宅大涨，引发了各地媒体对深圳楼市的“围殴”，深圳写字楼空置率偏高早就被“揭”出来了。
不过你对比一下珠海、长沙、武汉、天津等城市，就会惊奇地发现：深圳的空置率真的不算高，跟这些城市相比简直“弱爆”了。
写字楼为什么出现了全国性的空置率偏高现象？它背后到底隐藏着什么？未来写字楼还能买吗？
写字楼之所以这样悲催，有一个重要的短期原因，一个重要的长期原因。
短期原因是：疫情沉重打击了经济，大量企业要么缩减规模、要么关闭了。写字楼的主要租户是企业，经济不好，空置率高是很正常的。
中长期原因是：住宅没有开征房地产税。
或许有人会问：为什么住宅没有开征房地产税，会导致写字楼空置率偏高？
逻辑很简单：由于住宅没有开征房地产税，所以持有环节不产生税收。对于政府来说，建设住宅只能在批地、办理房地产证、二手房交易的时候获得收益，除此之外就没有收益了。
而商办物业、产业物业不同，不仅批地、办证、转让有收益，平时进驻其中的企业、工厂也会产生税收。而且商办类不动产的税费还比较高。
中国的地方政府有很大的发展经济的责任，考核他们的政绩也主要看GDP、税收、就业等。
所以，在批地的时候尽量增加商办（写字楼、公寓、商铺）、产业用地，就成为一个潜规则。
而且商办物业外表更光鲜，装上幕墙、霓虹灯，再建得高高的，可以让城市显得更加高大上。
但问题是，商办和产业地产的人均需求面积，远远没有住宅大。目前全国城镇居民人均住房面积是39.8平方米，如果条件允许，大家还想住更大的房子。
但办公室就没有必要那么大，人均10平米就够用，超过15平米就比较奢侈了。至于人均商业面积，1.5平方米就够用了，超过2平米就算过剩了。
中国的商办物业，到底过剩到什么程度？我们可以从湖南省2018年公布的数据获得一个基本的印象。
2018年，湖南住建厅发布过一份“关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函”。（见下图）
这份文件透露，长沙市中心城区的住宅去化周期（新房多长时间可以卖完）只有2.8个月，但“非住宅”（主要是商办物业）达到了22个月。
在韶山市，非住宅的去化周期达到了134个月，也就是说可以卖超过11年。而在益阳、永州、郴州的一些县里，即便不再建设新的非住宅，原有的库存也可以卖超过20年（240个月）。
在湖南全省，当时只有极个别的县非住宅的去化周期少于12个月。
窥一斑而知全豹，湖南的情况不是孤例，而是相当普遍的现象。
比如深圳，之所以成为四大一线城市里“写字楼”空置率最高的城市，不是因为企业外迁造成的，而供应量大造成的。
比如空置率最高的南山区，就是因为近年来在后海、前海、深圳湾总部基地大量开发了商办物业。而且深圳的旧改中，也有大量写字楼、公寓、商业综合体的供应量。
此外，近年来从大湾区兴起了一股“M0产业用地开发热”。所谓“M0”，是在工业用地“M”中，新增加了一类用途，也就科研、总部用地。工业用地一旦被定义为M0，事实上变成了“准写字楼”用地，可以从工厂车间变身为企业总部、研究机构，旧改后的建筑外观、功能跟写字楼没有什么区别，只是不动产证上有区别而已。
在大城市之所以冒出这么多写字楼，跟M0用地的出现有密切关系。
地方政府、原业主都希望这样改，等于之前的工厂车间可以变成写字楼了，其商业价值自然大增。如果其中再搞点“工业区宿舍”，建出来就是高档公寓，或者类住宅。
另一方面，各地政府在鼓励创业，放宽了小微企业在住宅里注册、办公的限制。住宅里水电价格偏低，管理费便宜，吸引了大量中小企业进驻，分流了写字楼的客源。
正是在这种“左右夹击”、“十面埋伏”下，写字楼日益过剩，空置率越来越高。
写字楼市场惨淡到什么程度？我在深圳曾咨询过多家中介，基本上不代理写字楼的二手房交易，最多做一下租赁业务。
写字楼的租金，的确也出现了下滑。
对于普通投资者来说：写字楼已经成为最坏的投资品种，以前租金回报率还能超过住宅，现在已经很难说了。一旦空置，高额的管理费要业主自己消化，成为比较沉重的压力。
为什么写字楼市场这么差，北上广深等大城市还频频传来大宗交易的新闻？什么人在大手笔购买写字楼？
整层、整栋购买写字楼的，都是比较有钱的企业或者个人。由于是自己的钱，资金成本非常低。这些钱一般都缺少好的去处，要么无法出境，要么不愿意承担金融市场的风险，只愿意找一个长期抗通胀的渠道，放在那里。
如果是这类资金，那么一线城市、强二线城市配套好、位置好的写字楼，也是可以长期投资的。虽然会跑输住宅，跑输商务公寓，但相对安全，至少可以抵御长期通胀，或者短期的剧烈通胀。
还是那句话：钱和钱的投资逻辑是不同的。自己的钱，借别人的钱；少量的钱，巨量的钱，都不尽相同。
但有一点是肯定的：三四五线城市的写字楼，风险大很多，主要是空置几率更高、流动性更差。