三大实力铸就浙江世茂的高质量成长

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一、销售金额同比增长67%,业绩贡献度位居世茂集团前列
2020年是不平凡的一年,前有新冠疫情影响房企的销售业绩,后有三道红线,限定了房企的有息负债增长,进而阻碍房企未来规模扩张。但是在新冠和融资收紧的情况下,世茂集团2020年仍然顺利实现业绩的增长,2020年世茂集团全口径销售金额达到3003.1亿元,较2019年2607.8亿元同比增长15%,顺利完成全年3000亿元的销售目标。
世茂是全国化布局的龙头房企,旗下有多个地区公司,其中,浙江世茂2020年1-12月销售金额达到了501.2亿元,业绩贡献度位居集团前列。
进一步聚焦浙江世茂,我们发现浙江世茂销售业绩稳健增长,2016-2020年实现了50%的复合增长率,在2020年新冠疫情的冲击下,浙江世茂同比增速达到了67%。
进一步研究,我们认为浙江世茂快速成长的背后其实是多重实力交织,比如投资实力、运营实力以及产品实力等。总体上,硬实力与软实力共同铸就了这一高质量增长的区域公司。
二、投资实力:布局与国家发展战略高度吻合,将享长三角发展红利
土地储备是房地产开发的核心三要素之一,其中土储基本决定了房企的销售业绩。那什么样的土储可以促进企业销售业绩的增长?2020年典型房企的投资动向告诉我们,位于长三角的土储,例如2020年龙光集团首入上海、宁波、南京、昆山等长三角城市,敏捷地产首入杭州。
2019年长三角一体化发展上升为国家战略后,长三角地区的聚集效应更为明显。住宅市场方面,2020年长三角多个城市房价快速上涨,宁波和杭州等城市均出台调控政策,稳控房价。土地市场方面,在长三角三四线城市的带动下,2020年三四线城市成交量价齐升。企业方面,如上文提到的,未进入长三角地区的房企开始进入长三角,而已进入的房企则不断补仓。
浙江世茂深耕浙江,2020年新拓长江中上游安徽和湖北,截至2020年末,共实现3省12城80盘的布局。此外,根据世茂集团2020年中期业绩会上披露的数据,集团九大区域中,浙江区拥有总土地储备542.2万平。我们认为与国家发展战略高度吻合的土储布局以及充足的土储货值为区域公司未来业绩增长提供了有效支撑。
具体来看,浙江世茂的土储有两大特征:一是土储集中分布在浙江省,深耕杭州、宁波、绍兴、嘉兴等城市,同时近两年加快了扩张步伐,新进入温州,两年发展位居温州销售额排名TOP3的好成绩,并且2020年还新进入了湖北省和安徽省。二是坚信合作共赢,重视合作,与较多地产公司合作开发项目。
布局方面,先深耕后扩张。浙江世茂2006年首入浙江,现已深耕14载有余。如果细看浙江世茂的布局轨迹,可以发现2018年以前浙江世茂仅布局了绍兴、杭州、嘉兴和宁波等4个城市,属于深耕型选手;2018年以后,浙江世茂开始进入快速扩张期,不仅继续完善浙江省内的城市布局,而且还向浙江省以外的周边省市扩张。截至2021年1月5日,浙江世茂已布局3省12城80个项目。无疑,2020年在杭州销售金额160.72亿元,进入温州3年后销售金额达到121.86亿元,这就是对世茂深耕与扩张的肯定。根据亿翰智库的研究报告,2020年浙江世茂销售业绩处于浙江省的TOP10。
深耕与扩相辅相成深耕积累的经验实力为区域扩张提供了基础从2018年以前的销售数据可以看出,深耕使浙江世茂的销售规模持续增长。我们认为深耕也加强了世茂在地方的品牌效应。另外,从集团层面看,世茂集团是拥有优质财务质量的龙头房企之一,净负债率长期维持在行业低位,现金充足,现金短债比高,并且企业融资成本低,可以推测,浙江世茂财务质量也相对较优。总而言之,浙江世茂深耕多年后综合实力有效提升,支撑了浙江世茂向省内和省外发展,并且在2019年信托融资和海外债融资收紧,2020年三道红线限制有息负债增速的融资环境下,对于财务质量优质的世茂无疑是进一步发展的机会。
投资方式上,注重战略合作拿地。2020年浙江世茂在售的63个项目,有37个项目是合作开发的,另外,据浙江世茂公布的数据,在TOP20房企中,有80%与浙江世茂有深度合作。我们认为与房企合作,一方面有助于降低资金投入,同时提升业绩规模,另一方面,合作开发有助于控制投资风险。
三、运营实力:产品持续标准化为快周转铺平道路
三道红线出台后,虽然仅部分试点房企列入了有息负债监管,并且当局给予了企业一定的缓冲期,但是对于整个行业来看,三道红线仍然有一定的震慑作用。房企一方面是拿地更为谨慎,另外则是强化运营能力,例如加快周转等以提升资产周转率和资金使用效率。此外,在2020年新冠疫情冲击下,第一季度房企销售业绩基本停滞,但是地产调控仍然严格贯彻“房住不炒”。地产调控和融资监管等两大影响因素下,房企注重运营实力将变得愈发重要。
然而经营环节,浙江世茂本身拥有高效的基因,比如区域拿地预售周期和平均去化周期较短。根据浙江世茂披露的信息,拿地的预售周期平均为4-6月,并且项目平均去化仅23个月。
之所以能够实现短时间内预售和去化,我们认为这主要源自于浙江世茂持续升级标准化产品。据悉,浙江世茂2020年已经对全部的住宅项目实现标准化。首先,标准化产品有助于提高运营效率,加快施工进度,缩短资金回笼时间。其次,不断扩充标准化图集和研发新的产品,这意味着对产品进行优化升级,有助于满足更多客户需求,提高产品竞争力。
四、产品实力:疫情之下,住宅、商业和办公多元并举
土储和运营至关重要,产品与服务实力也不可忽视。优秀的产品和优质的服务可以让区域公司锦上添花。相反,产品一般将弱化区域公司的竞争力。新冠疫情爆发前,产品与服务体现的是区域公司的长期积累,而新冠疫情爆发后,产品与服务凸显的是区域公司面对外部冲击的应变能力。
2020年,浙江世茂以“多业态复合产品”为核心发展战略,具体包括住宅、商业、办公、酒店等业态,以及服务、文化和科技等产业。
住宅方面,2020年浙江世茂落地四大产品系(云系、璀璨系、天誉系和国风系),云系布局4城7盘,全年销售额超24亿,同比提升60%;璀璨系布局9城17盘,全年销售额超160亿,同比提升100%;2019年首推的天誉系标杆作品杭州世茂钱塘天誉2020年12月底实现高满意度交付;2020年新推的国风系取得良好的业绩表现,其中杭州世茂国风大境项目全年销售16亿元。
疫情爆发后,普遍的认知是疫情对宏观经济造成了冲击,使得商品住宅销售停摆数月,实际上,新冠疫情也影响着商业、办公和酒店等业态。根据国家统计局数据,2020年1-11月商业营业用房和办公楼销售面积同比分别下降11.1%和12.8%。但是面对疫情冲击,浙江世茂的缤谷无界和悦汇无界等五个商业项目2020年共实现年客流量超1000万人次。办公楼方面,城市地标性建筑——杭州世茂智慧之门已在2020年11月30日封顶。
弱者,容易被突发事件打倒,而强者则适应时势,正所谓时势造英雄。经过亿翰智库跟踪,我们发现浙江世茂2020年在疫情冲击下,住宅、商业和办公楼等业态稳步向前推进,彰显的就是区域公司的产品力,同时也凸显了区域公司的应变能力。
结语
当然,浙江世茂的实力也不局限于此,在其他方面浙江世茂同样也具有较强的竞争力。在世茂集团大飞机战略的指引下,2020年浙江世茂也与多领域的企业进行合作。比如,在智慧产业方面,携手大华、海康威视、阿里云、新华三高新科创产业打造智慧化交互平台。在文化产业方面,与复旦大学出版社联合首发《聆听城市非遗故事》第二辑。在公益领域,浙江世茂与青基金会、上海慈善基金会、中福基金等公益机构开展长期合作,并且联合微医、浙江名医馆节目,开通线上问诊服务及防疫大课堂等。综合来看,多元合作,多元并举,一方面有助于提升区域公司的品牌影响力,另一方面也有助于形成良好的品牌公信力。
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