01
三四线城市陆续出手
每当房价下跌的时候，总有城市受不了，跑出来救市，因为楼市冷暖影响着土地财政，影响着一个城市的经济运转。
从2020年12月至今，已经有多个三四线城市陆续出手。
近日，福建漳州开发区出台了一份文件《漳州开发区人才购房补助实施办法（暂行）》，明确提出要给漳州开发区的人才购房进行补贴。
虽然补贴额度不大，一平方米补贴500元，2万元封顶，而且要拿这份补贴，必须是与开发区内的企业签订了3年以上劳动合同、本科学历、社保半年以上，或者厦门大学漳州校区的在校生，才能获得。但苍蝇腿也是肉，在调控收紧的背景下，能以这种方式救市，已经不易。
无独有偶，福州平潭县、广东湛江、河北等地区，同样以自己的方式开始了救市模式。
福州市平潭县加大了住房公积金的支持力度，并提高了新房预售的审批速度，鼓励开发商降价促销。
湛江放松了按揭楼盘的准入条件，并提高了公积金贷款额度，相当于加了杠杆。规定，第一次申请住房公积金个人住房贷款，单方缴存的话，每户最高贷款额度从20万提高到30万；双方申请从40万提高到了50万。
河北则打通了各个城市之间的公积金异地贷款业务，规定从12月15日起，职工在就业地缴存住房公积金、在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请办理住房公积金个人住房贷款。申请异地贷款的职工，与申请本地贷款的职工享有同等权益，不得设置附加条件。
很明显，这些举动都与鼓励购房有关，它们想通过以上方式盘活成交量，稳定房地产市场，让楼市止跌回暖。只有楼市回暖，才能更好地卖地，去带动土地财政收益。
02
一二线城市向左，三四线城市向右
分化是2020年楼市的主题词。这一年，因为疫情和下半年的楼市调控收紧，很多城市三四线城市的楼市比较艰难。
以前，三四线城市有货币棚改、人口红利撑着，如今货币棚改收紧，人口红利渐渐消失，楼市分化愈来愈明显。
从城市层级来看，经济韧性较好、人口不断流入的一二线中心城市，多数在上涨，而三四线城市中的人口与经济基本面较差的城市，则进入了下跌通道。
下跌的区域主要集中在北方，部分南方城市也下跌了一些。
比如河北的保定、廊坊、沧州，东北的鹤岗、双鸭山等，山东的菏泽、烟台等。南方下跌的城市也有，比如中山、贵阳、南宁等这些前期炒得比较热的城市，此外福建平潭、漳州，广东湛江等，也在下跌之列。
平潭县属于福州市，福州这些年房价涨幅很猛，目前福州均价位列全国前十，平潭县从2015年的8000元/平方米左右一路冲破一万，最后冲到了1.5万元左右。
房价上涨带来的丰厚利润，让当地的开发商疯狂拿地，新房供应量大增，后来大家都知道，调控来了，虚高的房价没有较好的经济基本面支撑，消化库存周期又特别长，下跌在所难免。
房价持续下跌已经影响到了平潭县的经济数据。
我们知道，2020年前三季度，国家统计局的数据显示，全国规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额增速，都已回正。
而2020年前11个月，平潭县规模以上工业增加值仍同比下降23.1%，固定投资仍同比下降6.9%，社会消费品零售总额同比仍下降了11.2%。
漳州的形势更严峻一些。
根据中国房价行情网的数据显示，2020年漳州房价同比下跌了6.93%，位列跌幅榜第30位。
漳州前期被炒得太凶，最高时均价冲到了1.5万元/平方米，由于冲得太高，根基不稳，现在正在回调当中。
安居客数据显示，特殊时期以来，漳州二手房均价在1.1万/平左右徘徊，2020年8月份开始，漳州的房价呈现下跌趋势。12月，漳州二手房均价为10394元/平，环比下降0.27%，同比下降6.29%，市场持观望态度。相比三年前1.5万/平的房价高点，如今，漳州二手房均价跌幅超过30%。
受楼市下降影响，今年漳州的经济堪称惨淡。
从漳州统计局公布的前11个月经济指标来看，规模以上工业增加值下跌7.3%，固定投资下跌12.5%，社会消费品零售总额下跌3.7%，财政收入下跌2.2%。
关键经济指标，仍是大跌，这让漳州怎能不急。
这种背景下，才有了各种鼓励购房的政策出台。
03
楼市分化局势下，投资再也不能盲目
鼓励购房政策只能一时奏效，长远看一个城市的投资价值，还得看这座城市的经济、人口、产业结构。
过去在城市化快速发展带来的巨大人口、经济红利背景下，只要稍微经济好一些的城市，基本都可以随便买。中国过去20年房价，整体翻了5倍，绝大多数城市的房产，都跑赢了通胀。
现如今人口红利逐渐消失，城市化增速放缓，房地产从增量时代进入存量时代，楼市分化严重，未来会更明显，买房再也不能闭着眼睛去付定金了。
长远来看，头部城市的房产仍是资产保值、增值的不错标的，比如深圳、上海、北京、广州、南京、杭州、成都、武汉、苏州、宁波、青岛、天津、西安、长沙、郑州等一二线城市。
尤其是长三角与珠三角的中心城市，虽然人口红利逐渐消失，但仅有的增量大部分都在往这两个地方流入。
除了头部一二线城市外，一些核心城市周边的卫星城也有较高的投资价值，它们与核心城市深度融合，充分享受到了核心城市的外溢资源。比如深圳周边的东莞、惠州以及未来将成为临深的中山、珠海，广州周边的佛山，上海周边的嘉兴、南通、湖州等，北京周边的廊坊。
需要谨慎的一些城市是那些距离核心城市圈较远、自身产业单薄、经济结构不合理、人口流失的城市。
比如东北的鹤岗、阜新，这两个都是资源枯竭型城市，经济低迷，人口常年流失，房价已跌成白菜价，仍无人问津。
数据显示，2012年至2017年，鹤岗人口减少了7%，GDP缩减了21%。阜新过去五年GDP缩减了10%，户籍人口减少了5.8万人。
制图：城市财经；数据：阜新统计局
2020年年初网上就有一篇很火的文章，说有人千里迢迢奔赴鹤岗3万买了套房，半年亏了8000元，最后2.2万转出去了。
这件事告诉我们，没有潜力的城市，即便便宜也不不能买。
类似鹤岗、阜新这样的城市，全国还有很多，如新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、兴宁、石嘴山、巴彦淖尔、根河、瓦房店、宜城、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈等。