文/王新喜
物业股上市在2020年正在成为一种现象级热潮。
12月28日晚，宋都服务通过港交所聆讯，并发布聆讯后资料集。
据中指院统计显示，今年前8个月，已有6家物业公司成功赴港上市，另外排队递表等待的还有近10家。在笔者看来，当前宋都服务赴港IPO，有望成就一只具备极大上行潜力的成长股。
宋都服务规模化扩张潜力可期
宋都物业成立于1995年，是杭州第一批具有国家一级物业管理资质的企业，也是浙江省当地的老牌物业管理企业。
招股书显示，宋都服务的总收益由2017年的8400万元增至2018年的1.33亿元，再增加至2019年的2.22亿元；2020年前6个月，该公司总收益为1.16亿元，同比增长25%。而在毛利率方面，宋都服务在2017年、2018年及2019年的毛利率相对稳定，分别为29.7%、28.3%及29.2%；2020年前6个月的毛利率为27.6%。
从在管面积来看，截至2020年6月30日，宋都服务在国内14个城市设有9家附属公司及15家分公司，向33项物业（包括16项住宅物业及17项非住宅物业）提供物业管理服务，在管总建筑面积约640万平方米。
在部分业内人士看来，宋都服务的局限是在管面积规模小。但在笔者看来，这其实意味着它的业务规模远未到天花板，上市后具备极大的增长潜力与想象空间。
宋都服务方面曾表示，上市所募集资金将用于进一步在长三角地区通过多渠道扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布，以及利用先进技术创建智慧社区并优化业务模式，以提高成本效益等。
在这里来看，宋都服务的上市背后的一大战略，就是扩张并摆脱地域性局限，跳出长三角大本营——即扩大市场份额与地理分布。我们看到的一个迹象是，一向深耕长三角市场的宋都服务却选择在今年首次离营，进军东北市场。根据企查查信息，2020年6月23日，吉林宋都服务有限公司成立，注册地为吉林省辽源市龙山区。其中杭州宋都服务持股51%。
因此，宋都服务的全国化布局战略已经展开。如果在未来几年，借助资本力量通过业务布局的外延与扩充，持续提升第三方的管理面积，将进一步增强规模效应和独立能力，其扩张背后的增长潜力颇大。
从智慧社区到城市服务，宋都服务踩准了风口
2020年，物业上市热潮的背后有两大重要助推因素。
其一是，随着城镇化进程加快和人均可支配收入的增加，中国物业服务的建筑面积快速增长。中国物业服务百强企业在管的平均总在管建筑面积从2015年的23.6百万平方米增至2019年的42.8百万平方米，复合年增长率为16.0%。城镇化红利在拉动物管行业的高速增长。
其次，后疫情时代，物业服务的数字化转型的重要性凸显。物业的服务水平已成为购房者选房的一个重要选择标准。
从趋势看，社区服务数字化转型与城市服务将成为新的增长赛道，而宋都服务已在持续深耕。
宋都服务基于未来的布局涉及到两个方向，其一是以"未来社区"为核心的扩张策略：通过改善老旧小区居住环境，打造"未来社区" 概念，挖掘现存楼宇的可持续发展价值，拓展在管面积，提升品牌价值。
当前，宋都物业已提出老旧社区数字化升级的四个方向——设备智能化、物业线上化、服务多元化、管理精细化。
这本质上是将社区管理数据化与信息化与网络化，打造智慧化社区。社区居民可以在线获得社区物业及周围商圈提供的相关服务，辖区内的各种事物可以通过平台大数据统一展示。
它将带来几大利好：其一是社区综合治理有着数据化、可量化的指标；其次是服务效率提升，人力支出、运营等成本降低。再次，它可以基于在线社区购物、装修与维修、家政服务等开辟新增长点。而社区增值服务毛利率更高，通过数字化布局，拉升估值的想象空间也更大。
其二：宋都服务正打造以"未来城市"为理念的多元服务策略：为业主及住户提供清洁、托儿、保姆、长租等多元化增值服务，通过提供一站式服务及共享设施的长租公寓，提升市场竞争力。
从"未来城市"现有布局来看，当前宋都物业由旗下的和瑞生活服务有限公司以老旧小区改造为基点，通过对规划、建设、服务、治理、运营等关键节点的串联，已形成相对完善的已落地的城市服务模式，其中，和瑞生活与杭州市江干区采荷街道共同探索出了"金牌管家大物业"模式——将过去"低、小、散"的物业服务全部打包给一家品牌物业进行统一管理。根据嘉和家业监测研究，2020年以来，宋都服务战略布局城市服务，其采荷街道城市服务项目荣获2020中国物业企业城市服务项目五强。
从这种城市服务的探索中，可以看到政府和物业企业的一个结合方向，城市服务职能和社会物业供给实现结合，可能是未来物业新趋势，因此，从智慧社区到城市服务，宋都服务都已经基于长周期趋势性风口提前布局，在成长性与增长潜力上还有很大的想象空间。
长租公寓的潜力在未来：宋都服务押对了方向
跨界涉足长租公寓业务，是宋都服务区别于其他物管企业的一大亮点。宋都服务招股书显示，除了非业主增值服务营收占比呈现快速增长外，2017年～2019年9月30日，宋都服务的其他业务营收占比快速增加，分别为0.9%、4.3%和11.0%。
宋都服务其他业务主要包括酒店业务及长租公寓业务。
尽管收入占比不算高，但从数据看增长迅速，宋都服务也看到了其未来增长潜力，在招股书中表示，会寻机投资一站式长租公寓，进一步扩大长租公寓的业务规模。
在笔者看来，这其实押对了方向。
2020年，长租公受到疫情的冲击，经营状况不佳，青客公寓、蛋壳公寓等企业爆雷，行业充斥负面的声音。但从整个市场前景来看，另一股暗流正在释放，一方面是行业并购潮正在发生，一方面是国家对长租公寓行业的监管和鼓励。此外，长租公寓在一、二线城市依然存在巨大的市场需求，据亿翰智库研究数据表明，2025年我国长租公寓市场规模有望突破3万亿元。因此从趋势看，长租行业是未来不少年轻人安居的寄托，也是利好政策不断倾斜的方向。
长租公寓正在终结草莽时代，由于行业经历了一轮洗牌，长租公寓市场将从无序走入规范化、有序的发展状态。因此，当下布局长租公寓有着更低的经营成本，随着市场回暖，该市场领域的潜在增量值得期待。
此外，宋都服务还考虑与第三方卖方和供应商合作提供长租公寓的配套服务，如进出服务、零售服务和购买服务等。它有望在降低经营成本的前提下，实现多元化的配套、零售经营与服务，有望持续扩大这一部分的营收利润占比。
规模化与上行空间潜力大：宋都服务的估值与投资价值凸显
综上从它的布局与潜力来看，宋都服务的投资潜力还很大。
首先物业赛道具备稳定增长的可能性。城镇化的发展以及物管市场的高度分散给了不同类型及规模的企业生存空间，市场对物管的关注度高于过往，小而精的物业更受资本市场青睐。
资本市场艾德一站通统计显示，年初截至8月17日，共有15家内地房地产公司分拆旗下物业板块单独在港IPO。其中6家公司已成功上市，它们分别是：正荣服务（06958.HK）、绿城管理控股（09979.HK）、弘阳服务（01971.HK）、金融街物业（01502.HK）、建业新生活（09983.HK）、烨星集团（01941.HK）。其中，两只上市市值小于10亿港元的公司获得了超千倍的公开申购倍数，其余四家中型规模的公司都获得了超百倍的公开申购。
因此，从大趋势来看，未来或将有更多小而精的物业企业成为资本市场的宠儿。
其次，宋都服务当前作为一个小而精的物管公司，其营收增长非常稳健，近三年，宋都服务的年营业收入稳定在2亿元左右，毛利率近30%。从战略布局看，宋都服务正在向高毛利的非业主增值服务、社区增值服务加持比重，并已发展出多元化的物业管理服务组合，未来每平米利润高过行业头部选手的情况或许是大概率事件。而从营收规模及管理面积上，也存在巨大的上升空间。
根据宋都服务合约面积合理估计，2021年及2022年预计其净利润或将达到80百万人民币到140百万人民币之间。基于彭博财经数据，预计香港上市物管公司2021年平均PE倍数为16.9倍。参考与公司同规模港股住宅物业上市公司，即便在行业平均PE倍数基础上折让20%-30%，估计PE倍数为11.8-13.5倍，总市值也将达到11.1亿-12.7亿港币，较低的发行倍数带来投资安全边际和潜在投资收益，发行估值优势明显。
物业管理具有现金流稳定、抗周期、轻资产等优势，宋都物业作为浙江老牌物业管理公司，无论是服务质量还是品牌价值还在持续提升，加之该公司不同服务类型的业务布局产生的协同效应也将带动多种收益来源，从成长规模到业务板块布局的多元化，增长潜力颇大，容易在资本市场获得好估值。
面向未来，物业管理股在市场表现火热，对正在冲刺港股IPO的宋都物业形成有利条件。在积累品牌优势的基础上，宋都服务上市资本实力扩充之后，将迈向更大范围的城市服务，无论是扩大规模还是提升利润率与市占率，其前景颇为可期，我们不妨拭目以待。
作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载 我的微信公众号：热点微评（redianweiping）