“精武小外”旁惊现黑马!145万起,社区大门竟胜过千万级豪宅!

冷眼观楼
2月前   房产领域达人
如今的天津楼市,什么概念最坚挺?
毫无疑问,就是学区
“宇宙中心”的和平区自不必多言,优质小学铁片的“老破小”,单价不输新建豪宅。
很多新兴板块,只要有好学校加持,就能逆市飘红。最典型如生态城、海教园、新八大里。
相比之下,一些曾经的当红板块,却因为教育资源配套不足而日渐势衰,甚至二手市场出现了踩踏。
不过,优质教育资源毕竟是稀缺的
市区好学校多,那是历史积淀。生态城、海教园崛起,那是政策性大投入的结果。
可其他外围新兴板块怎么办?
今年5月天津市多部门联合印发的《关于印发深化基础教育优质资源辐射引领的若干举措的通知》,似乎给出了未来的发展方向。
其中提出:
通过合作办学、培养培训骨干教师双向交流任职、共享资源等,帮扶远城区教育发展。
统筹中心城区优质教育资源,与环中心城区和远城区结成发展共同体,建立协同长效发展机制。
支持优质公办校通过区域内、跨区域或跨学段集团化办学。
鼓励南大、天大、师大、天外等高起点举办优质公办附属学校。
支持各区引进国内优质教育资源合作办学,尤其积极引入一批北京优质教育资源。
文件明确给出发展目标:到2022年,我市将创建一批学区、办学集团和区域发展共同体
现在,这种趋势已经很明显了。
去年底,天津高新区与天外附属外国语学校签约;今年3月,河西与津南签订教育全面战略合作框架协议;10月,西青与师大、天外签署校地合作战略协议。
盘活存量,做大增量。
10月21日,《天津日报》报道,西青区与天津外国语大学正式公开宣布,将在学府工业区地块配套一所九年一贯制学校——天津外国语大学附属西青精武外国语学校
规划的位置,就在西青区才智道与海泰发展二路交口东南角
这对周边楼市无疑是一个重大利好。
现在,地铁3号线高新区站以南,津沧高速联络线以北,海泰发展二路两侧,已经聚集了美的、旭辉、爱情、保利4家开发商的3个楼盘
随着这所学校的落地,这一板块很有可能从整个区域楼市脱颖而出,成为精武镇当红头牌。
因为目前看,津涞公路两侧的精武镇核心区,众多项目已经卖得七七八八,且地铁13号线的改道对片区打击比较大。
而迎水道延长线南的华苑西板块,所剩房源也已不多,且规划的学校尚没落位。
相比之下,高新区地铁站板块的优势就凸显出来。
首先,地铁3号线运营多年,高新区站到最远一个小区规划出入口的距离,也不过700多米。
宾水西道延长线一直向东,开车6.5公里可到奥城商圈;津沧高速联络线在建,向北约4.5公里到外环线、约6公里到西北半环复康路立交。
其次,3盘同时发力,且产品各有侧重、错位竞争。比如翰悦府有洋房、缤纷里总价控制得很好、保利项目户型很精到。
第三,3个盘都规划了相当体量的商业配套:翰悦府约4万㎡,缤纷里约4.4万㎡,保利项目约2.2万㎡。
而且,这近10.6万㎡的商业配套,都被规划在海泰发展二路两侧。结合北端的高新区地铁站、南端的九年一贯制学校,这条街就活了。
北面的海泰高新区产业人口,西面的三所大学师生,地铁站下车归家的业主,去学校接送孩子的家长……
未来,不同时段,不同人群都会汇聚在这条街段上,可以让整个片区迅速成熟、迸发出城市活力。
之前,美的旭辉·翰悦府、爱情缤纷里姜Sir已经写过。
今天,我们来看看最新的保利和光·尘樾
▲保利和光·尘樾鸟瞰效果图
今年4月10日,保利摘得津西青(挂)2019-23号地块,东至海泰发展二路,南至新凤道,西至学府中路,北至才智道
案名定为和光·尘樾,也算是保利的一次降维打击。
和光系本是保利一条高端产品线,本次落位精武镇这个区位,虽然总价段不高,但规划、社区配套的级别却不低。
最抢眼的,莫过于他们已经亮相的营销中心——也是社区交付后的实景大门和社区入口大堂
不吹不黑,是姜Sir今年在天津看过最气派的主入口和归家大堂,甚至超过很多千万级豪宅。
因为,大部分社区入口都是二进制的归家礼仪,归家会所直面市政路。
而保利和光·尘樾却实现了“前庭水景广场-大门-中庭广场-社区大堂-社区”的三进制的归家仪式
▲保利和光·尘樾主入口效果图
主出入口面向北侧才智道,从路边开始,预留了一个宽约55米、深约90米的空间,来打造这三重进深。
第一进,是马路到大门之间的前庭广场。
中轴为黑石池底的纵置喷泉水景,四周配以日式枯山水风格的景观小品。置石为山,碎石为海,点缀不规则弧线的草坪和球状灌木。
水景背后,就是气派的主大门,宽约38米宽、深约12米、高约8米。石材立面配合金属格栅板,呈对称布局,铝板雨檐高悬空中。
▲保利和光·尘樾主入口效果图
入口背后,数万片双面镜面不锈钢片通过不锈钢螺栓杆拧合串起,构成一道独特的装饰屏风
阳光穿透屏风,光线被镜面不锈钢反射后四散开来,构成令人难忘的光影效果,也契合了案名“和光·尘樾”中的“光”字。
▲保利和光·尘樾主入口实拍
第二进,是大门与社区大堂之间的中庭广场。
占地面积将近1000㎡。形如半月的中央水景,构成整个空间的中心。四周有绿植和围墙围合,成为业主归家时的一处转换心情的独立空间。
▲保利和光·尘樾社区大堂(售楼处)效果图
水景广场后面,就是和光·尘樾的归家大堂,也是现在的营销中心。
建筑面积高达1600㎡,造型极其现代。尤其是大面积的落地玻璃幕墙配合铝板造型,最大限度将光线引入室内。远远望去,仿佛一个通透的玻璃盒子。
▲保利和光·尘樾社区大堂(售楼处)效果图
进入归家大堂,中间是一个挑空约11米的中庭
顶部的圆形透天穹顶,正午时阳光洒落,照亮业主的归家之路。
左右两侧的空间,未来会交由物业运营,可作为社区的服务场所使用。
整个社区大堂(售楼处)的规制,和单价10万的上海保利天汇一模一样
▲保利和光·尘樾社区大堂(售楼处)效果图
社区交付后,这里将成为业主归家的中转枢纽。物业在此设置服务前台,休闲沙发可供访客等候、业主休息。
从归家大堂背后穿过安全闸机,才正式进入小区内。这就是和光·尘樾归家动线上的第三进
保利和光·尘樾占地约17.8万㎡,总建筑面积约35.5万㎡,容积率2.0,规模不小。
占地大,社区规模就大,很多矛盾不可避免——住户多管理难度大、业主步行出小区距离较远、人流与配套结合较难……
因此,设计院特意以大数据分析的方式,对这种大社区规划中的痛点,逐一进行解决。
比如为了保证社区的纯粹,实行严格的人车分流
几个地库出入口大多设置在小区围合之外,业主开车回家从市政路上拐个弯就能下地库,不会和社区内行人构成交叉动线。
主出入口在北侧,也就是现在的售楼处、未来的归家大堂,只供人行。它的西侧,设计有独立的车入地库坡道。
东侧靠幼儿园、商业一侧,也有小型人行出入口,方便业主去商街消费。
▲保利和光·尘樾社区出入口规划示意图
社区设置了5个人行出入口,并在园区内设计了每单元到这5个出口的最短路径
这样,不论业主住在哪栋楼,都能在2.6分钟以内步行出小区
▲保利和光·尘樾社区动线规划示意图
同时,每栋楼取快递、倒垃圾所需的步行时间也经过精密计算。
在合适的位置设置快递柜、垃圾桶,让业主取快递的步行时间控制在5分钟以内,倒垃圾时间在0.6分钟以内
▲保利和光·尘樾社区动线规划示意图
社区内专门设计了两条环路,一条遛狗、一条遛娃,再也不必担心狗狗吓到小朋友了。
遛狗路线在外围,约1.5公里,相当于绕操场4圈,沿途设置了8个宠物便便收集点。
遛娃路线在内侧,约1.3公里,相当于绕操场3圈,沿途设计有3处儿童活动区。
▲保利和光·尘樾社区动线规划示意图
为方便儿童活动,在园区内规划了3个全龄儿童乐园每一个服务半径在150米
最大的一个占地约700㎡,相当于五分之三个附属幼儿园,配备1个大型滑梯、1个秋千、5个摇摇椅、3-5个健身器械。
最小的一个占地也有约400㎡,相当于三分之一个附属幼儿园,配备2个滑梯、1个钻洞、1个沙坑。
▲保利和光·尘樾儿童活动区规划示意图
为方便业主健身,在全区各处规划了1个全运动健身场地、6个健身驿站
其中,全运动健身场地占地约900㎡,相当于2个标准篮球场,设置了1组健身器械、1处羽毛球场、2个乒乓球台。
▲保利和光·尘樾健身活动区规划示意图
保利和光尘樾的规划中,住宅约33万㎡,另有商业配套约2.3万㎡,一所幼儿园约2800㎡
商业配套,主要部分布置在东侧邻海泰发展二路,另有一部分布置在北侧主出入口两侧,一部分在地块东北角、幼儿园南侧。
▲保利和光·尘樾配建幼儿园鸟瞰效果图
这些,和北侧的翰悦府、缤纷里商街,马路对面的九年一贯制学校,街角的社区公园,构成一个非常紧密的城市关系
将来,业主归家时,可以现在门口的幼儿园或是学校里接上孩子,在旁边的街角公园里玩一会,再到旁边的商业街买个菜、或是吃顿快餐,再进入社区回家。
门前包含了地铁、商街、学校、公园,既能实现目送式教育,又能很方便地享受一站式生活配套。
▲保利和光·尘樾归家动线示意图
整个社区规划了“两环”、“双轴”、“三核心”,打造中心大景观、分散小组团的园林式布局。
两环为车行外环、健康内环
双轴为串联北入口、时光剧场、星光草坪、波光书厅的纵轴串联西入口、梵亭水苑、星光草坪、星空运动场的横轴
三核心包括向日葵儿童乐园、麦田儿童乐园、星夜儿童乐园
▲保利和光·尘樾景观规划示意图
几个比较有特点的景观节点,像纵轴上的星光剧场,设置为下沉广场,一侧为阶梯式坐凳,另一侧设置水幕电影。
夏日的夜晚,这里可以定期放映社区电影,人们社交、休闲的好去处。
▲保利和光·尘樾景观效果图
与星光剧场配合的是星光草坪,以大草坪营造开阔视野,景墙坐凳围合草坪。天气好的时候,最适合在这里晒晒太阳。
▲保利和光·尘樾景观效果图
波光书厅,以景观廊架配合开放草坪、户外吧台,构建一处适合业主放松、阅读、社交的室外空间。
▲保利和光·尘樾景观效果图
社区共规划了50栋15-18层到顶的小高层,总计3584户
项目采取全地块开挖,每栋住宅楼均与地下车库相连。业主在地库停好车,可以从地下大堂直接乘电梯上楼。车位配比接近1:1
小区入口有人脸识别系统,户内有电梯预约功能。还配置了智能快递柜、室外公共空间无线WIFI覆盖、局部灭蚊系统等。
整个社区共规划有7种户型,建筑面积分别约为76㎡、80㎡的两室一卫,87㎡、89㎡、99㎡的三室两卫,113㎡、127㎡的三室三卫
在户型设计方面,保利今年在拾光年推出了好几款非常紧凑的功能三居,小高层建筑面积约86㎡竟然做到三房两卫。
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