供求规模大幅下滑，流拍率现上行趋势

2020年第41周（10月5日-10月11日），受国庆假期的影响，重点城市的供应与成交规模均大幅下滑，地价也受热点城市供地节奏变化的影响而下跌至年内较低水平。而在热度方面，在近期又有多城市收紧房地产市场调控的影响下，大部分城市的溢价率也降至较低水平，土地流拍率也出现了上升趋势。

土地政策

绍兴、徐州出台政策加码调控

意在稳定市场发展

相对于大多数的三四线城市，长三角的强三线城市土地市场热度一直居高不下，政策收紧的预期也一直存在。在无锡、常州等相继收紧政策后，今年以来土地市场表现突出的绍兴和徐州也于近期收紧了房地产调控政策，稳定市场走势。从具体政策来看，在土地市场方面，绍兴更侧重于控制楼面地价和溢价率，而徐州则强调要加大热点区域住宅用地供应量、稳定市场预期。

土地供应

假期因素导致供应量大减

深圳南海推出年内第二宗商品宅地

受假期因素影响，重点城市本周土地挂牌量仅有443万平方米，共计推出51宗地。各能级城市方面。一线城市共挂出4宗地，仅有1宗为住宅用地，该地块来自久未有宅地出让的深圳，是南山前海片区年内出让的第二宗普通商品住宅用地，将采用“双限双竞”的方式出让，预计将会迎来较激烈的竞争，其余3宗地均是位于广州黄埔的商办用地。二线城市也有19宗地于本周挂牌，昆明、长春、哈尔滨等均有主城区的优质宅地推出。热点三四线城市中，莆田、温州、河源等城市的土地供应量相对较多，供应建面均在25万平方米以上。

土地成交

主城优质地块大幅减少

致地价下滑至年内较低水平

成交方面。重点城市本周成交建筑面积为513万平方米，不及节前一周的两成；成交金额也随之大幅下跌，本周重点城市成交总金额为223亿，同环比均有较大的降幅；价格方面，由于节后多城市成交土地多位于远郊县，地价较低，而节前厦门、南京等高地价城市等有多宗优质土地出让，因此重点城市平均地价较上周也明显下滑，本周成交平均楼板价仅为4438元/平方米，降至今年以来的较低水平。

各能级城市表现方面，除一线城市成交量较上周有所增长外，二三线城市的成交量环比降幅均在7成以上。具体来看，一线城市中上海的成交量相对较多，共有7宗地成交，但有5宗为保障房用地，唯一的商品住宅用地位于崇明，由路劲竞得；广州则出让一宗花都区中轴线的优质地块，由深圳颐盛溢价竞得。二线城市中仅有长沙的成交量超过了50万平方米，但多为商办用地，最终均为底价成交，其余城市的活跃度也不高。重点监测的三四线城市中，长三角城市是成交主力，绍兴、温州、平湖等均有多宗土地成功出让。

市场热度

大部分城市溢价率处于低位

整体流拍率出现上浮势头

成交溢价方面。受假期影响，各城市供地节奏调整，高溢价成交地块明显减少。不过，由于有地块高溢价成交的西安成交量占比相对较高，导致本周土地成交溢价率小幅走高，达到17.6%。而就各能级城市来看，一线和三四线城市的溢价率均呈环比下滑趋势，仅二线城市在西安两宗成交溢价率过百地块的推升下溢价率涨至30%，但除西安外大多数城市的溢价率均在10%以下。

再从土地流拍情况来看。在8月底“三条红线”融资规则试点实施后，流拍率已现上升势头，本周流拍率也较上周增长了0.6个百分点至8.6%。从流拍地块的土地属性来看，商办地块仍然是流拍主力，本周流拍的5宗地中有4宗为商办地块。

周度Top5

入市优质宅地显著减少

致本周两榜入榜门槛明显降低

假期过后，仅有西安等少数城市有优质宅地出让，且地块性质较为复杂，因此本周成交总价榜入榜门槛也较节前一周明显降低。具体来看，本周成交总价最高的地块来自西安，宗地位于当前西安土拍最热的高新CID板块，竞争较为激烈，最终实际成交总价为24.93亿元，由中天美好竞得；门槛地块位于宁波余姚中心城区，是一宗优质商住地，最终由金地以16.8亿元的总价竞得，溢价率为22%。

和总价榜相同，单价榜的入榜门槛也因优质地块成交占比的下滑而大幅降低，本周入榜门槛还不足1万元/平方米。从入榜地块所在城市来看，入榜地块分别位于西安、重庆、上海、广州和嘉兴，虽然一线城市也有两宗地入榜，但一宗位于上海崇明，一宗位于广州花都，均是郊区板块，成交楼板价分别为12701元/平方米和10679元/平方米，可见本周出让土地质量相对一般。

重点地块点评

中天美好斩获西安历史楼面价第二高宅地

地块分析

10月10日，西安迎来了国庆节后的首场土拍。在本次土拍中，西安推出了位于高新区中央创新区的一宗优质宅地，吸引了万科、中海等11家实力房企前来竞拍。最终在经过上百轮激烈争夺后，由中天美好以最高限价17.22亿元和无偿移交教育设施建设面积8.02万平方米的条件竞得，实际拿地成本高达24.93亿元，平均楼板价也达到14742元/平方米，仅次于碧桂园在周边拿下的实际单价地王，位居西安成交宅地楼板价第二位。

据规划来看，地块所在西安高新中央创新区是西安当前主力发展的核心区域，享有一定的规划利好，未来增值空间也比较大。由于中央创新区近两年才开始启动建设，周边配套发展都在逐步完善中：交通方面，地块临近正在建设的地铁6号线郭杜西站，未来交通可看一线；商业方面，地块附近3公里内暂无大型商业综合体，主要依靠周边社区的底商来满足日常生活需求；教育方面，地块旁就是高新一中新校区和高新三十一小，随着片区规划的逐渐落地，未来周边教育资源将会进一步完善。目前，地块周边在售新房项目较少，但片区内近两年成交住宅用地较多，且与本项目建成销售时间接近，未来项目入市竞争压力将会比较大。

排版丨Jenny

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！

研究精选

▼

克而瑞周报:

新房市场

二手房市场

土地市场