物业服务对二手房房价影响量化研究

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探寻重庆物业服务与二手房价现状，挖掘并量化主城各区及典型项目物业服务细项对二手房价格影响，促进重庆物业服务质量升级与提升固定资产溢价能力。

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文／重庆克而瑞测评事业部

据链家数据显示，2019年1月，重庆的二手房挂牌量约4.8万套；2019年7月，重庆二手房挂牌量约9万套；2020年7月，重庆的二手房挂牌量直逼16万套；2020年9重庆二手房挂牌量已达165917套，20个月二手房挂牌增长率达到345%（忽略链家业务规模扩张影响）。二手房挂牌量的快速增长不利于重庆二手房市场良性发展，有集体抛售风险，同时会导致价格进一步下降。

根据9月链家挂牌数据，大重庆区域共挂牌二手房165917套，而北京、上海、成都、武汉、杭州二手房挂牌量分别为94600套、57019套、134191套、90226套、79370套。不论是一线城市还是新一线城市，重庆挂牌二手房规模均高于其他城市。

根据8月房价数据显示，北京、上海、成都、武汉、杭州均价分别为56892元、56840元、15491元、18389元、34370元，重庆均价为12428，皆低于其他城市。

从与重点城市量价对比可看出，重庆二手房市场供给旺盛，但是需求相对不足，市场偏冷；同时二手房价格低于其他城市，房价有进一步上升空间。

根据链家数据显示，9月各区挂牌量如下，江北区16966套；南岸区21938套；渝北区39592；渝中区7559套；沙坪坝区21680套；九龙坡区16959套；大渡口区4929套；巴南区11264套；北碚区9561套。各区二手房挂牌量合150448套，均区挂牌量16716套。各区挂牌量分布不均，挂牌量重心偏中部及北部。挂牌量与经济发展水平走向基本相符。

社区是党委和服务群众的“最后一公里”，物业服务管理水平直接影响到社区的生活环境、关系居民的幸福指数。建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的协同治理机制，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势，更好地贯彻落实以人民为中心的发展思想。

对政府而言，管理有序、品质优良的住宅小区也构成城市基层治理与美好生活的重要内容。

一方面住宅价格的不断提高伴随着居民对住宅物业服务质量需求的不断提高，良好的物业管理不仅影响业主生活品质，甚至从侧面反映业主的阶层；

另一方面由于住宅商品在特定时期的保值增值属性，特别是当前房产在我国居民家庭资产中占比较大的情况下（近七成），物业服务质量影响房价从而影响居民财富水平。

近年来，各地房地产市场发展火热，住房价格上涨速度快，以重庆市为例，住宅小区均价从2000年的2000元/每平方米上涨到2020年12510元/每平方米（克而瑞8月二手房成交均价），且仍有上涨的趋势，针对这种现象，政府出台了一系列的宏观调控政策来抑制商品房价格过快上涨，在限贷、限售、限购、限价、房产税“五限”政策下，开发商转变为运营商的趋势明显，物业管理将成为运营管理中非常重要的内容。

根据重庆二手房市场分析，重庆二手房市场特征可归纳为以下3点：1、供应量处高位，同时近2年急速上涨；2、在同级城市里，重庆二手房市场供大于求，价格偏低，二手房价格急需提振；3、各区挂牌量分布不均，但与经济发展水平相符。

随着社会各方对物业服务重视度逐渐提升，物业服务对房价的影响作用愈发凸显，如何发挥物业服务对固定资产的溢价能力与探索重庆物业服务对二手房价格的量化关系成为业内关注课题。

克而瑞通过多维分析，探寻重庆物业服务与二手房价现状，挖掘并量化主城各区及典型项目物业服务细项对二手房价格影响，促进重庆物业服务质量升级与提升固定资产溢价能力。

特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。根据Rosen的理论，将采集的数据运用计量经济学方法（如多元回归）可以从产品总价中分离出产品的内在特征所隐含的价格，揭示产品内在特征对价格的影响。后来在Rosen提出的模型基础上，众多学者进一步完善模型的处理技术，并通过大量的实证研究验证模型的正确性。

根据克而瑞研究经验，就物业服务板块选取客户服务、秩序维护、公共服务、保洁服务、维修管理、绿化养护、社区文化活动、投诉处理，共计8个变量加入到模型中。

变量赋值采用李克特量表(Likert scale) ，李克特量表(Likert scale)是属评分加总式量表最常用的一种，该量表由一组陈述组成，在本文中，每一陈述有"非常满意"、"比较满意"、"一般"、"不太满意"、"非常不满意"五种回答，分别记为5、4、3、2、1。

自变量数据来源于克而瑞重庆2020居住满意度调查。

本文选取重庆二手房成交价格作为因变量，以研究各个变量因素对二手房价的影响程度。

为了保证研究的时效性与代表性，因变量数据来源于重庆2019.9-2020.8月二手房成交价格。

通过查询或者测量得到变量的实际数值或原始数值，该类数据能够直接反应实际情况。二手房价数据反映采用此方法。

通过问卷调研，从业主实际需求的角度获得变量，用等级量表的形式统计业主评价值。物业服务质量变量数据，均采用此种方法。

据重庆主城各区物业服务满意度调研结果显示，渝北区、北碚区、大渡口区物业居住满意度较高，得分分别为80.45分、80.23分、80.13分；总体而言，物业居住满意度分布重心偏往北区。

从重庆主城各区二手房价来看，江北区、南岸区、渝中区二手房成交价格较高，分别为12923元/㎡、12361元/㎡ 、11925元/㎡。总体而言，重庆二手房价重心靠近中心区域。

从重庆主城各区二手房价分析，江北区、南岸区、渝北区二手房价排位前列，分别为12923元/㎡、12361元/㎡ 、12231元/㎡ ；渝中区、沙坪坝区、九龙坡区，二手房价分别为11955元/㎡ 、11807元/㎡ 、10736元/㎡ ；大渡口、巴南区、北碚区，二手房均价分别为9629元/㎡ 、8597元/㎡ 、7899元/㎡ 。江北区比北碚区二手房高5024元/㎡，极差较大，各区价格分布不均。

物业服务整体满意度得分渝北区、大渡口区、北碚区较高，分别为80.32分、80.32分、79.08分。如图所示，二手房价与物业整体满意度交叉分布不尽相同，但总体呈正比。

重庆主城各物业服务细项环节表现较好，从物业各服务细项指标满意度分值来看，基本处于69-83分之间，属于比较满意水平。其中投诉处理环节作为行业痛点，整体表现略差，相较于其他物业服务细项，该服务环节处于低位水平，平均得分仅为73.37分，虽投诉处理环节分值较低，但也侧面表明此服务环节后期具备较大增长空间的优势。

从重庆物业服务满意度细项分布图来看，8个物业服务细项均值共78.68分，各项物业服务分布除了投诉处理，其他服务细项得分较为集中，整体上重庆各物业服务满意度较高。

下图为各区物业服务细项与二手房价回归系数表。各区平均系数代表着重庆主城物业服务细项总体水平，其中维修服务、公共服务、投诉处理对二手房房价影响贡献最大，分别为0.0297%、0.0296%、0.0273%。意味着维修服务满意度每提高1分，重庆主城二手房房价提升0.0297%；公共服务满意度每提高1分，重庆主城二手房房价提升0.0296%；投诉处理满意度每提高1分，重庆主城二手房房价提升0.0273%。

渝中区各物业服务满意度细项中，投诉处理、维修服务、绿化养护对二手房价格影响最强。结果显示，渝北区物业服务中投诉处理、维修服务、绿化养护满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.1218%、0.0317%、0.0196%；

渝中区二手房建成年代较为久远，部分小区物业管理不够完善，导致小区管理中产生各种疑难杂症，但是投诉渠道有限与投诉有效性较差，同时许多基础设施维修成本高昂、物业费上调刚性与维修基金收取难，绿化养护观赏性与舒适度差，使得二手房出价方更加重视物业服务中投诉处理、维修服务、绿化养护。

江北区各物业满意度细项中，保洁服务、客户服务、维修服务对二手房价格影响最强，分别为0.0678%、0.0325%、0.0291%；即保洁服务、客户服务、维修服务满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0678%、0.0325%、0.0291%；

江北区作为重庆核心区，二手房价格、交易频率较高，小区质量环境好，区域内的购房者的期望值同时也较高，在保洁与客户等显而易见的物业服务方面更加关注，例如：业主宠物卫生、业主素质低下等现象普遍，但是由于追责和清理不到位，使其他业主居住质量受到影响，被影响的业主对物业保洁、客户服务印象值或降低，因此保洁、客户、维修服务对江北区二手房价格影响较显著。

渝北区各物业满意度细项中，保洁服务、绿化养护、公共服务对二手房价格影响最强，分别为0.0710%、0.0429%、0.0406%；即保洁服务、绿化养护、公共服务满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0710%、0.0429%、0.0406%；

近几年，重庆主城不断北拓，照母山、礼嘉、悦来、中央公园逐渐发展起来，大量改善项目慢慢流入二手房市场。渝北区购房者对小区物业的要求与期望不断提升，其中保洁服务、绿化养护、公共服务三项服务最直接影响到业主居住体验，成为购房者关注的重点。

沙坪坝区各物业满意度细项中，公共服务、维修服务、绿化养护对二手房价格影响最强，分别为0.0414%、0.0406%、0.0345%；即公共服务、维修服务、绿化养护满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0414%、0.0406%、0.0345%。

南岸区各物业满意度细项中，公共服务、维修服务、绿化养护对二手房价格影响最强，分别为0.0465%、0.0417%、0.0398%；即公共服务、维修服务、绿化养护每提高1分，二手房价分别上涨0.0465%、0.0417%、0.0398%。

九龙坡区各物业满意度细项中，秩序维护、投诉处理、维修服务对二手房价格影响最强，分别为0.0433%、0.0411%、0.0320%；即秩序维护、投诉处理、维修服务满意度每提高1分，二手房价上涨0.0433%、0.0411%、0.0320%。

大渡口区各物业满意度细项中，秩序维护、维修服务、绿化养护对二手房价格影响最强，分别为0.0431%、0.0382%、0.0291%；即秩序维护、维修服务、绿化养护满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0431%、0.0382%、0.0291% 。

北碚区各物业满意度细项中，公共服务、绿化养护、客户服务对二手房价格影响最强，分别为0.0362%、0.0310%、0.0233%；即公共服务、绿化养护、客户服务满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0362%、0.0310%、0.0233% 。

巴南区各物业满意度细项中，秩序维护、维修服务、公共服务对二手房价格影响最强，分别为0.0367%、0.0320%、0.0280%；即秩序维护、维修服务、公共服务满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0367%、0.0320%、0.0280% 。

通过对现有主城九区物业服务细项对二手房价的影响系数进行排序，摘取各区域排名前三的影响服务细项，我们发现，维修服务出现的频次最高，为7次，同时，各区域物业服务细项对二手房价的影响系数平均值中，维修服务的影响系数最高，为0.0297%。从频次与系数值大小可见维修服务在重庆主城各区中对二手房价格影响强度最大。购房者在做购房决策时对物业服务企业在维修服务最为重视，维修服务决定了园区基本功能与寿命，对固定资产溢价能力较强。

对于物业服务企业而言，应把维修服务工作放在首要的位置。

第一，维修服务是延长固定资产使用寿命的保证，良好的维修服务能够最大地发挥固定资产在生命周期的使用价值。

第二，做好维修服务管理工作可以提升固定资产溢价能力，提高业主财富水平，同时反作用于物业服务品牌自身，进一步拓展业务规模，形成良性闭环。

绿化养护在各区物业服务重点细项表中出现频次为6次，在系数表绿化养护项各区平均影响系数中，绿化养护为0.0261%，从频次与系数值大小可见绿化养护在重庆主城各区中对二手房价格影响强度较大。对购房者而言，优秀的绿化养护不仅能让园区提高观赏性，更能创造一个适合人类居住的生存环境，有利于居住者身心健康。

物业企业应加强绿化养护工作水平。

第一、根据规定及结合园区自身情况，规划设计园区绿化率与绿化覆盖水平；

第二、提高绿化工作专业性、科学性，统筹兼顾，实现人与自然的和谐。

公共服务在各区物业服务重点细项表中出现5频次，在系数表公共服务项各区平均影响系数中，公共服务为0.0296%，从频次与系数值大小可见绿化养护在重庆主城各区中对二手房价格影响程度较大。公共管理主要包括车辆管理、消防管理以及部分多经服务，对于购房者而言都是是重点关注内容，因此物业企业应加强公共管理水平与质量。

本次研究共选择4个典型项目，康桥融府（渝北）、中铁万国城（南岸）、金科阳光小镇（九龙坡）、龙湖时代天街（渝中）。

在物业整体满意度方面，龙湖时代天街、康桥融府、中铁万国城、金科阳光小镇得分为91.96分、90.92分、88.66分、87.29分，其中龙湖时代天街（龙湖物业）物业整体满意度最高。

康桥融府各物业满意度细项中，维修服务、文化活动、保洁服务对二手房价格影响最强，分别为0.0604%、0.0347%、0.0299%；即维修服务、文化活动、保洁服务满意度每提高1分，小区二手房价分别上涨0.0604%、0.0347%、0.0299% ；

康桥融府位于渝北照母山，由融创和康田地产联合打造，社区业态丰富，涉及改善与刚需，物业公司为康田物业。数据显示，该小区二手房购房者重视维修服务，维修服务系数远远大于其他物业服务细项。小区二手房交易以中小刚需户型为主，购房者较为关注小区基本功能的完善与完好。

中铁万国城各物业满意度细项中客户服务、维修服务、文化活动对二手房价格影响最强，分别为0.0622%、0.0498%、0.0361%；即客户服务、维修服务、文化活动满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0622%、0.0498%、0.0361% ；

中铁万国城位于南岸茶园，由中铁二十局开发，涉及别墅、洋房、高层，业态丰富，物业公司为秦渝物业。该小区购房者更加看重客户服务、维修服务等物业服务，秦渝物业由中国铁建中铁二十局集团房地产开发有限公司全资组建，该小区物业客户服务人员态度热情、服务意识强、仪容仪表优异、服务技能专业，因此优异的客户服务为二手房价产生了较强的溢价能力。

金科阳光小镇各物业满意度细项中，绿化养护、客户服务、保洁服务对二手房价格影响最强，分别为0.0427%、 0.0347%、0.0253%；即绿化养护、客户服务、保洁服务满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0427%、 0.0347%、0.0253% ；

金科阳光小镇共有5期，位于九龙坡华岩，开发商与物业服务企业皆为金科，业态涉及洋房与高层；绿化养护、客户服务、保洁服务对其二手房价溢价能力较强，该小区物业在这三个方面表现较为优异。

龙湖时代天街各物业满意度细项中，文化活动、保洁服务、绿化养护对二手房价格影响最强，分别为0.0521%、0.0511%、0.0300%；即文化活动、保洁服务、绿化养护满意度每提高1分，二手房价分别上涨0.0521%、0.0511%、0.0300% 。

龙湖时代天街位于渝中大坪，开发商与物业管理企业皆为龙湖，项目业态为高层，偏刚需。根据龙湖时代天街各服务细项回归系数，发现龙湖时代天街在文化活动、保洁服务、绿化养护表现优异，该园区位于龙湖时代天街商业内，商业体内有各类文化展览及丰富文娱活动，因此文化活动为龙湖时代天街二手房价赋能较强。