实踩德阳最具涨相的楼盘,不负众望德阳最贵的二手房也才1万2!

德阳房帮帮
5月前   德阳房帮帮官方账号
大家好,我是你们的舒嬢嬢。
上一期我整理了一篇德阳最不值得买的房子,基本上是买了就亏,住了就心酸。
很多网友在后台积极留言,希望美丽的嬢嬢给他们总结啥子样子的二手房才最有涨相。
曾经有个金牌销售给我说过一句话:二手房分两种,一种是没有流到市面上的,真正的炒房客都有专门的中介渠道,一般都是一晚上20瓶啤酒的深厚友谊,那些拿到市面上就能马上卖出去,肯定有赚头的二手房,都被他们自己收入囊中了。
还有一种就是流到市面上的,都是被上一个房东转手挣了一次钱的,你说你还能挣多少?有点经验的开发商大佬们,基本上都直接买新房,拼地段,拼物业。
所以我觉得,想要找到那些极具“涨相”的楼盘,不如踩在前人的肩膀上,分析一下德阳目前已经交房,二手房价格连续上涨的几个楼盘,看看他们的环境,物业,地段。凭什么能占领德阳二手神位。
根据统计,德阳二手8月新房截至到8月结束,德阳楼市二手房成交量868套,8.2万方,环比下降约17%,同比增长2.6%。
而目前仅仅有三个楼盘实现了连续三个月环涨,他们分别是东江首府,福康瑞琪曼,山海天。
有了对照物,那么我也依次分析下这三个楼盘具备哪些涨相。幸好德阳上涨的二手房都集中在城北,不然我一台小黄车怕是也不够用。富人集中地,果然名不虚传。
01
东江首府
据某8同城数据统计,8月带看次数18次,成交套数1套。
学区:黄河路小学
配套:旌湖,玉泉市场,德阳市眼科医院,花朵幼儿园,文化广场
东江首府毋庸置业就是位置好,一手老城区,一手旌湖边。我依然记得当年东江首府的广告语:收官德阳最后一公里原生水岸。
从区域来讲,这里有优质的地段和配套资源,二手房受欢迎也不奇怪。虽然没有大型的商业,但是老居住区带来的浓厚居住氛围,基本的配套也用得上。
主要还是湖景房几个字太打德阳人痛点了,真搞不懂德阳人对湖景的迷恋程度,简直让人觉得有点变态了。
其实学区也一般般,不算德阳数一数二的一流学区,看来有钱的德阳人,都是“住、读分离”:意思就是住要住湖景,读要读私立,这才是德阳有钱人的普遍现象。
从目前已经呈现出来的大致外立面和物业维护开始说起,楼盘是新古典主义ART-DECO风格,我看来看去就是东南亚风格,给人一种走进去就是迪拜土豪,家里养狮子当宠物的迷失感。
小区是2017年建成的,当年开盘均价5100元/㎡,当年整体成交价还在4070元/㎡,所以东江首府也算得上当年的高价楼盘。物业是,戴德梁行物业顾问,物业费1.8元/月。
整个小区只有3栋楼,占地只有44亩,容积率3.3。
户型大小上大概在47-116㎡左右,中庭不大不小,绿化率40%,看起来绿化还可以。
和旁边的黄河畔岛挨到修,一不注意我以为这全部都是一个小区,就像政务中心后面那一排住宅一样,总是让我分不清哪个是香江华府,哪个是天悦湾...
缺点也很明显,道路比较狭窄,整个小区的入住率其实并不太高,我从楼下就能看到临湖的一整栋对外都还没有装修。
一楼和二楼的商业也频繁转租,大部分空置,说实话,这就是德阳商业的大部分现状,所以如果没有三套住宅,还是不建议去买商铺投资。
不过有一句说一句,好多网红的餐饮都开到了东江首府楼下,如果有集中运营,想必形成商业氛围不在话下。
不过物业大爷很尽职,因为我的长相不配买得起这里的高端住宅,所以从刷脸那一关就不让我进,就算我说我大爷住在这个小区里,他也要求我必须把我大爷喊下来,看哈我们长得像不像一家人。
单价能拉这么高的原因,我觉得要从小区里面却是有几个豪宅大平层讲起,东江首府笑傲德阳楼市的那206平米的大平层,,目前市场售价1万2/㎡,被单套户型拉高单价其实对整个小区的综合评分没有什么实际参考意义。
如果非要给东江首府套上区域位置的光环,那我们可以比比仅仅一街之隔的黄河畔岛,从2020年9月份开始,两个楼盘的单价就一个天上一个地下。
02
瑞琪曼
据某8同城数据统计,8月带看次数7次,成交套数1套。
学区:庐山路小学
配套:希望城圣地龙,万达广场,天山路市场,黄河生活广场,红庙子公园,百合公园,东湖乡卫生院
路过万兴的时候,我跟他挥手道别:对不起,这一次,你根本没有机会上榜。
走在满是豪车的富人区,远远望见前方一个大牌,我就知道,我到了。
瑞琪曼位于黄河片区,不止是这一个楼盘单价高,我们把黄河片区几个已交付楼盘拉一个名单出来,各个单价都不低。
瑞琪曼二手房能成为销冠还有一个重要原因,就是黄河片区的新房住宅供应紧缺。目前区域内除了距离比较近的世茂,其余已经没有新盘在售了。
我觉得瑞琪曼能脱颖而出的原因还是因为产品属性刚得住,几乎都是面积区间较大,加之物业做得不错,让人觉得很扛打,让我想起了黄河片区的世茂。
这个小区的整体单价都相当能扛得住,除了中间的楼盘户型,是造型别致的圆形建筑(会不会有异形户型),其他楼层都是一梯两户的配,你敢相信,中庭户型是90-123㎡。
天,想一想现在,大部分中庭楼王的户型区间都是120㎡以上,拿城北某湖景豪宅举例,中庭一梯一户起步户型就是161㎡。
2016年交房,当时售价4600元/㎡,在漫长的4年时间内,实现了均价翻番。
从物业维护来看确实做得很好,对外广告说的就是要做一个五星级的家。我们很难再在德阳找到绿化如此茂密的小区了,大部分德阳交付的新楼盘,如果不用一张海报给你假装泳池已经是万幸了。
物业和开发商都同属一个子公司,德阳市福康物业管理有限公司,物业价前年我记得是1.38元/㎡,不知道今年有没有涨。
据说每天早上,物业都会有专业人员到小区内进行绿化维护,天眼摄像头实时监控。
小区中庭的下沉式观景台,还有巨大的中庭绿植,很多新婚夫妇还专门到这里面来拍摄。
每一栋的单元楼里还有专门的楼栋管家,有任何问题直接呼叫,非常人性化。
不知道是不是有钱的光环加持,到了万元小区里面,就连带看的中介都特别有气质,根本看不出来是中介哈哈哈哈。
不过,不过!作为一个单价上万的小区,入户做得也太粗糙了吧...
03
山海天
据某8同城数据统计,本月带看次数9次,成交套数2套。
学区:庐山路小学
配套:旌湖,希望城圣地龙,万达广场,天山路市场,黄河生活广场,红庙子公园,百合公园,东湖乡卫生院
山海天分两期开发,一期与二期都实现上涨,他和瑞琪曼拥有同样的区域位置优势,片区在售楼盘的稀缺也为其提供了空间。
还有一点,山海天位置在旌湖边,是正儿八经的湖景房。
山海天的户型区间是84-127㎡,从我们当下来看,这样的户型区间根本谈不上改善。
2016年现房的销售均价,实际成交均价约为4500-5100元/平米。在当时的楼市价格,算是比较贵的,德阳人对黄河片区的执念可不是这两年才炒作起来的。
然后回到2020年的现在,均价已经10200元/㎡,山海天这房子在4年时间已经完成了一轮自我升华,目前还比较“保值”。
比较亮眼的是二期打造的产品:MINI墅,小户型上车价格感受别墅,据我的私人中介小哥哥介绍,现在也受到了不少年轻人的追捧,36.43%的绿地率、内外双重景观、独特的户型设计确实很亮眼。
作为黄河片区绝对的王牌,嘉信物业捧红了山海天1期这样的明星楼盘,作为区域的销冠,交房以后还能登上二手房的宝座,大部分还是要考物业维护。
小区的高层建筑几乎都是朝着旌湖一字排开,但是这个两梯六户的梯数比你放给现在挑剔的客户来选,改善多半不得干,刚需都要皱皱眉。
啊,好怀念当初单纯的房地产市场,踏实的开发商,简单的购房者们...
不过,山海天给我整体的感受是小区密度大,环境吵闹杂乱,各方面表现都很刚需。
今天的内容只是给大家回顾一下,基本上目前市面上比较抢手,价格也比较扛打的二手房,基本具备哪些属性。
第一个,是稀缺,因为德阳的本地情怀,湖景肯定是比较抗跌的。
而稀缺还要看片区可售楼盘,库存越少,片区舒适度越高,那么涨相当然也更高。
第二个,因为德阳的教育资源还有变得更好的可能,而正像我刚才说的那样,大部分有钱又有能力的购房者,都更关注自己的居住需求,他们对学区的考虑可能并不太多,因为有钱都把娃儿送进私立了,毕竟德阳不像成都还有七朵金花,那些学校是正儿八经有钱都读不到的哈。
第三个,其次就是你整个小区的产品设计,像刚才我们提到的东江首府,其实他其他几个评等级的户型在市场上都不能卖得非常高的价格,但是能卖高价格的,一定是几个豪宅户型,很多其他投资大神说豪宅没有投资价值?
不,我觉得也要分城市而言,对于德阳来说,豪宅的价格并不像其他城市一样要上千万,具备的要求必须是他们极具稀缺性,能占领一些稀缺资源,比如湖景,比如非常特别的设计,就一定会有人来买单。
第四个,比较值得关注的两个点,是开发商的口碑和物业。
虽然这一次万兴没有上榜,但是从数据上显示,万兴的二手房在德阳一定排得上名号的,从数据上来看,成交单价前五名始终有他的一席之地,因为别个物业出了名的好。
最后一点,也是我想不断强调的点,我觉得人始终需要的是人来人往的居住区,以大价钱来炒作人文景观的开发商,大部分都是要以提高成本来为代价。
开发商只能高溢价来覆盖高投入,提高代价就只有购房者来买单。反正说来说去就是情怀,未来你想要再出手,二手房受众人群肯定非常狭窄。
其实住户产品的更新迭代是非常快,看了这些二手房,其实很多产品属性都比不上现在在售的新房,如果你对入住时间没有要求的话,看新房肯定更跟得上产品的迭代。
以上总结,也是给各位购买新房提供一些思路。
写了这个文章之后觉得还是有点意思,以后决定经常出去给大家踩踩二手房,你有没有相中的小区呢?可以下方留言,舒嬢嬢给你实地看看值不值得买。
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