撕裂的市场!房价差近10000元,石碣/高埗“一桥之隔”的价值

东莞房视
8月前  
“一桥之隔”能有多大价值?
看看与东城一桥之隔的石碣、与莞城一桥之隔的高埗,答案清晰明了。
2017年3月底,东莞拉开片区联动协调发展工作大幕。
通过调整优化片区划分,整合增强片区发展,东莞渴望突破“诸侯经济”壁垒,迈向更高水平的发展。
新六大片区出炉,石碣和高埗被划入城区片区
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近几年来,东莞中心城区土地稀缺,住宅供应乏力,促使房价一路上扬。
石碣、高埗作为中心城区的后花园,有效缓解了主城区的住宅供应压力,促使购房者置业转移。
而城区客的购房“迁徙”,让石碣、高埗内部发生“撕裂”。
撕裂的石碣、高埗市场
1、大王洲桥、梨川大桥附近,靠近城区的楼盘价格远高于镇中心,最高价差近10000元/㎡。
2、镇区内新盘供货量少,特别是高埗。
3、靠近城区的楼盘成交近7-9成,为城区客,只有少量本地客。
4、镇区内一二手房倒挂严重,二手房价格高企,且挂牌数量极少。
具体市场情况如何,跟着房视君的镜头继续往下看……
石碣
· 达鑫江滨新城—石碣最高
与东城一桥之隔,价随位高。
达鑫江滨新城位于滨江西路与大王洲桥交汇处东北侧,与东城隔东江相望,由大王洲桥连接两地。
项目占地10万㎡,总建面高达30万㎡,分为3期开发。
开发商拿地时间较早,目前一期已售完入住,与二三期之间隔着沙王路,靠近美的招商东樾。
二期入住率已有90%,三期也有60%。
目前在售房源为三期7、13号楼,仅剩三十多套118-129㎡毛坯4房,均价27000-30000元/㎡,均为现楼。
项目即将加推19栋江景楼王,整个项目最后的186套,正在诚意登记中。
销售表示:“9层以上能看到江景,所以价格相对低楼层高些。预计加推价格在25000-33000元/㎡,应该很快就能消化完。”
“我们价格比周边贵,主要原因:一桥之隔东城、大盘大社区、江景资源加持。”
项目主要成交来自城区:东城、莞城、万江客户能占到7-8成
项目二手房不过挂牌量很少。
在贝壳上,该项目二手房挂牌仅有9套房源,单价在21940-28078元/㎡之间。
· 美的招商东樾—推售即秒
一路之隔,最高价差5000元/㎡。
美的招商东樾,石碣热点盘,与达鑫江滨新城一路之隔。
两盘虽然距离很近,但新房最高价差近5000元/㎡
指路:东莞一二手倒挂!新房便宜6666元!买到即赚到?
6月24日项目首开2号楼,折后均价25500元/㎡当天售完
8月8日,加推1号楼,均价26000元/㎡,目前剩下十几套
销售表示:“预计十月中旬加推3、5号楼,均价去到27000元/㎡。”
“我们项目处于推售初期,价格肯定比达鑫江滨新城尾盘卖的便宜,后期价格应该会上去。”
项目有90%客户来自城区,东城,莞城,万江、南城都有。
丨项目旁大片市政绿地
2019年7月,美的以12.83亿元拿下该地块,剔除7671㎡人才安居房后,可售楼面价11726元/㎡
项目1-6号楼为高层洋房,合计816户,78-115㎡精装3-4房。
销售表示:“基本全部楼栋高层都能看到东江,但不是正面,是斜面看江。”
· 利丰中央华府—镇中心新盘
石碣镇中心,本地客城区客五五开。
项目为利丰在2016年拿下的石碣三旧改造项目,位于崇焕西路29号,距离政府仅400m。
占地面积15617㎡,总建面47525㎡,规划有3栋洋房,296户
8月25日,2、3号楼各仅剩2套125-130㎡4房精装大户型。
4号楼待推中,共有100套,是目前镇中心内货量最充足在售新盘。
销售表示“大概会在10月份备案,项目首推卖17000元/㎡,加推卖18500元/㎡,这次最后一栋,价格大概要去到20000元/㎡。”
项目5成为本地客,4成来自东城
本地客多倾向于购买大户型,城区客青睐小户型。
房视君从项目出来,走路五分钟,能到中心商业街信地王广场,下午六点半左右,人流拥挤。
从销售处了解到,中心片区二手房挂牌房源很少,单价在16000元/㎡
“今年东莞都在涨,这边基本都在等涨。725新政后二手限购限售,房源很少。”
· 中洲里程花园—旧改接棒
中洲29万㎡商住旧改项目建设中,敬请期待。
镇中心片区,目前还有中洲里程花园尾盘在售中,均价19000元/㎡左右。
但中洲在石碣还有一个旧改项目待建中:光明路商圈居住类更新单元,石碣五大重点城市更新项目之一。
更新单元位于石碣旧村与水南村交界处:北至同富东路、南至滨江东路、西至东风路、东至规划路。
现状主要以旧厂房用地为主,部分旧村庄、旧城镇;在拆除范围中,旧厂房占比高达94.86%。
项目占地面积16.61万㎡,其中拆除重建面积9.52万㎡。规划总建面29万㎡,其中居住25万㎡、商业4.03万㎡。
石碣镇委书记邓卫洪曾表示:光明路商圈位于石碣镇中心区,是本地市民逛街购物首选地之一,人流量大,但周边环境却有待提高,旧城改造势在必行。希望中洲控股能够按时保质保量完成光明路商圈旧改项目,切实提升城市品质。
房视君路过项目,看到围挡已经建起。中洲里程花园销售也表示,新项目可以期待。
 高埗
· 安联尚璟—高埗唯一能打新盘
2018年10月,安徽安联11.5亿元拿下高埗莞潢南路与高龙路交汇处西南侧,48912㎡商住地,剔除配建,可售楼面价约9449元/㎡,建成安联尚景。
地块位于高埗冼沙片区,东面临近高埗镇政府和高埗广场,被评为高埗镇城市品质提升十大亮点工程,定位很高。
目前周边商业主要以沿街商业模式为主,大型商业配套相对较少,但凭借梨川大桥,十分钟可以抵达莞城,享受城区配套。
项目总建面近17万㎡,由11栋洋房和12栋叠墅组成。
5、6、8号楼(洋房)已售完,均价在19200-19500元/㎡,为90-125㎡精装3-4房。
接下来将推售4、7、9号楼,预计即将备案,具体时间暂定。
此前已开放临时售楼中心,正式营销中心预计在8月28日正式开发,并同步开放实体样板房
丨临时售楼中心
作为高埗在售唯一主力新盘,安联尚景问世即为区域内热点,据销售说:“我们这里平时每天都有20组左右客户上门,开盘去化速度非常快。一桥之隔城区,我们的价格和品质,吸引了很多客户。”
销售表示,项目有4-5成客户来自本地,其余则为莞城、东城、万江。
安联尚景不远处,就是高埗超级大盘新世纪颐龙湾
项目占地面积66万㎡,总建面120万㎡,分六期开发。
目前尾盘在售中,所剩货量不多,均价为18000-20000元/㎡,143-171㎡毛坯3-4房。
项目二手房单价在21000-28000元/㎡左右,且挂牌很少,贝壳上仅有34套房源。
石碣、高埗的这场镇中心与“边缘”区域的撕裂,是主城区向外置业迁徙的必经之路,以交通距离为标尺,向外延伸辐射,半径越长,价值越低。
这种现象如何能得到破解?
一、随着城区客的加码入驻,近城区范围越发水涨船高,最终超出预算,置业再次向外迁移。
二、镇中心区域通过交通、商业、教育等配套的优化,实现自身价值的提升。
东莞房视:不断实现自我价值的提升是东莞不那么“强”镇区的最佳出路
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