创新之举?限涨限跌10%,咸阳楼市“惊雷”!

撰文=薛定谔

最近,咸阳出台了一个模棱两可的政策,让市场出了一身冷汗,又出了一身热汗,可谓冷热交替,让人焦虑。

咸阳是大西安”双子城”之一,因此,咸阳市场一直都是省内“热搜体质”。近日,咸阳官方发布一条通知,立即掀起朋友圈一片焦虑:

2020年8月6日,咸阳市人民政府办公室发布关于印发《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》的通知。

《通知》的工作目标包括:“稳去化周期”、“稳供求关系”、“稳房价”。根据一系列调控手段,规范市场销售行为,完善监管、审批等制度,降低项目建设风险,全力保障购房者合法权益。

根据《方案》提出的工作目标,2020年—2022年期间,咸阳主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月,非住宅商品房库存逐步控制消化;2022年底前,咸阳全市初步形成租购并举的住房体系,市场供需关系基本平衡;2020年-2022年期间,咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%,各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内,新建商品住房价格保持在合理区间。

目前,咸阳市场已经成为品牌房企的乐园,随着融创、龙湖、绿地、恒大、荣盛、当代、蓝光、绿城等进入,一个粗犷市场终于开始大牌竞逐。

咸阳地价、房价翻倍上涨,从2008年咸阳房价2000-2500元/㎡,截至目前10000元/㎡的市场均价,咸阳房价几乎是上涨了4-5倍,价格涨幅已经达到了历史高位!

当然,这并不是一个结束,因为,从七厂十字到高新区,我们看到的是咸阳土地价格翻倍增长,可以说,城市房价就是地价、材料、溢价累计叠加的结果。但因为咸阳市场不限购,吸附能力强,房企也敢于上马投资

▲以上统计仅为参考,若有遗漏欢迎评论补充

典型数据一:供求量。供应量在2019年3、4、5月份(西安楼市小阳春)时,成交量远大于供应量,随后在9月供应量翻倍增长,成交出现回落,市场呈现传统淡季形势。

典型数据二:房价。上半年涨幅明显,下半年传统淡季。2019年从7975元/㎡上涨到8879元/㎡,随即进入年底,成交均价一路下滑,年底跌回8501元/㎡。2020年房价再次上涨。

典型数据三、土拍市场。2019年咸阳土地市场进入爆发期,基准地价从年初的350万/亩,到600万/亩。2020年4-5月的数据显示,咸阳成交总面积超1134亩,总成交额高达34.57亿,2020年高价地再次出现。

房地产政策导向性明显,但是市场变化迅速(特别是三四线城市),只有极为敏感的洞察力,才能及时控市、或救市。

土拍价格是大西安低点(成交价格1185-3215元/㎡不等),目前已经驻扎“全国房企30强”超十家,成为内地三线城市中的特殊现象。

目前,西安、西咸、咸阳两城三地之间,已经形成了一个清晰的梯度差,从高新2万+/㎡、沣东1.6+万/㎡、沣西1.3万/㎡,再到咸阳1万/㎡,我们看到一个现象:梯度差极为明显。

买不起沣东,就会向沣西分流;买不起沣西,就会向咸阳分流,价格层次与区域能级相呼应。

当然,咸阳本次政策,提前将咸阳市场锁入保险柜,“一城一策”稳健落实,是为了避免市场“灰犀牛”。

其一、保温:防止过热,也防止过冷。2019年入秋,不仅是西安市场,咸阳也被横盘楼市撞了腰,市场分化加剧,客流回归发展成熟板块,整体微跌。2020年,两城融合风声不断,房企大量摘地,为防市场强行鸡血,年涨幅基本追平通胀和利率。

其二、保量:防止过量,也防止萎缩。为预防市场“灰犀牛”,官方提出“六稳”政策,提前阻止三线城市楼市过热出现泡沫化,于是,为市场长远发展,咸阳出台“一城一策”,防止因房价过高导致去化萎缩。必须保持市场热度、投资、预期。

其三、保价:要防暴涨、也要防暴跌。通知中显示,主城年度涨跌幅≤10%,各县市年度涨跌幅≤25%,为什么?言外之意,主城大概率稳定或涨,能级稍小及非重点地段的各县市大概率跌,这既符合覆盖通胀规律,同时又符合稳健资产增值幅度。

当看到《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》的时候,还是被惊出了一身冷汗,没想到咸阳市场比西安市场还要狠,竟然要勇敢自戕。但仔细回味一下,又感觉政策话术十分灵活,绝对不是“蛇打七寸”这么简单。

目前,市场狂飙猛进,大牌房企争相进驻,最怕到时候,客户不够用,市场被掏空。因此,在楼市上升期最好的平稳策略,就是限价。

这一招,正中咸阳市场下怀。但这个限价,不仅限涨,还有限跌,换而言之,就是给购房者了一个时间段(2020年发文件起—2022年12月)。

市场如何保投资、保热度、保价格,还要保流量?咸阳官方给做了一个示范,当然,政策效用究竟有多大,关键看市场能否会意。

目前,这个文件疑似下架,官网不见文件踪影,可见还是有些故事要讲。后续究竟如何发展,是否像其他城市一样“政策半日游”?且看官方接下来如何落子。但无论如何,“房住不炒”的定位,绝不可能打破。

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