买了东莞这些地方的注意了,房价又跌了

房子是一个很神奇的事情,当你没有买的时候,总觉得房价都是泡沫,早晚要崩盘;当你买了第一套房,你就开始关注你买的地方涨了没有,怎么还不涨?怎么涨的这么慢?
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根据今年4月份合富大数据显示,整个东莞的4月成交均价约22380元/㎡,环比3月微跌2%,同比上涨17%。而这其中,过半数的镇街环比都在上涨,最大涨幅高达27%,当然也有不地区环比出现下跌。成交均价最高的是东城和莞城,网签均价均为34100元/㎡;价格超过3万/平的镇街还包括长安、万江。
(松山湖数据读取存在误差)
那房价的起起落落到底跟什么有关呢?为什么东莞镇街之间的房价差距这么大,并不呈现“一荣俱荣,一跌俱跌”的状态?
上一篇讲到过,一个商品的价格跟成本有关,但是价格会受到供需关系的影响。
商品房亦是如是,一个地区的房价更多的时候是受到供需关系的影响。当市场供应量大于需求量,价格自然会被推高,而市场供应量小于需求量则反之。
找几个镇街的近5年供应成交情况给大家分析一下
首先看上图中房价环比下跌比较多的镇区:
(1)高埗镇
环比下跌26%,今年供求比达到了1.55,供应量充足,可选择性多,竞争激烈的情况下,自然房价容易呈现下降趋势。
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(2)中堂镇
房价环比下跌15%,近三年的供应量均大于成交量,整体市场需求较弱,且存在巨大待消化的库存房源,而且这两年陆续还有很多项目入市,所以房价易松动。
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(3)横沥镇
房价环比下跌3%,近5年中有三年的供应量大于成交量,去年供求比达到1.46,今年1.18,存在待消化房源,所以房价一直涨不上去。
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同样,还有一些地方的房价不仅坚挺牢固,还一路猛涨。比如城区。莞城某盘的销售均价在3.5-3.9万/平之间,我们看看城区的供应情况是怎样的。
东城和南城自2016年开始,除了2017年,每一年的供应量都小于成交量,市场需求旺盛呢,供需矛盾紧张,房价自然坚挺不掉,且一路高歌猛进。
来源于克而瑞
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当然,供需关系不是决定价格的唯一因素,一个地区的房价很多时候跟成本有关,上一篇提到过,东莞近几年土拍市场火热,地价也一再突破上限,而且从拍地房企来看,越来越多的深圳房企砸重金逐鹿东莞,抢占核心资源,尤其城区土地,凡拍比王,比如万江地块,经历了59轮激烈角逐,最终由世贸以1.8万+的楼面地价拿下,未来一场场群雄争霸是不可避免的,而东莞的房价,也将在供需矛盾日益紧张的环境下,和一次次“地王”中不断攀升。
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