13周(成都):影响成都土地市场的三因素是否能持续?

表情调皮
10月前  
纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!
1、土地市场:
本周三宗天府新区地块均以50%加15%、23%、23%配建无偿移交政府的楼面成交,凸显了麓湖片区成熟区域的魅力,如果将配建面积反算入成本,地价基本在14500—15000元的楼面。这样的楼面对应现行地块周边3公里左右的项目的售价,如果从顶线来看,应该还是有盈利,但如果用中轴线来看,那么项目要赚钱难度会非常大。周边成交最高的均价为中海麓湖公馆,成交备案均价25525元;其次是路虎生态城,成交备案均价23339元,万科的在这个区域算中轴线价格,成交备案均价万科公园传奇19215元,万科公园都会20715元,而恒大的成交备案均价仅为11463元,保利则为16606元。如果从市场现存的效应来看,本项目的成交价格前景要远远高于大发新都区域地块,以及双流区域地块的前景。
本周三宗地总占地面积145446平,总计容面积221700,平均容积率1.524!
2、供需关系
供应数据:
土地市场数据:
截止3月27日,本周出让计容体量22.17方。
截止3月27日,本年度出让计容体量434.11方
备注:
1、为了保持数据的完整性,我们从本期开始引入土地市场数据,这样市场从结构上来看,才完整,对行业的判断才更加清晰。
2、数据来源为成都市公共资源交易中心,因我们是周末统计,月度可能跨周,我们统计上略有不便,故本数据不体现月度数据。
预售许可证数据:
截止3月27日,本周预售许可证发放数量30.3方。
截止3月27日,本月预售许可证发放数量170.5万方。
截止3月27日,全年累计发放预售许可证420.2万方
备注:
1、2月数据暂时缺乏,待今后补上!
2、本周数据缺23、24日数据
需求数据:
截止3月28日,本周累计成交量为51.4万方
截止3月28日,本月累计成交量为192.7万方
截止3月28日,全年累计成交量为511.3万方
备注:
1、1—15日成交量为98.8万方。
2、本周数据缺20、21、22日数据!
本周我们开始引入土地市场的数据,因我们之前对成都土地市场数据缺乏监测,而已有数据公司我们不确定他们的统计口径,存在着一定的使用瑕疵,因此从本周开始,我们开始构建我们自己的土地市场数据。当然我们只构建了一个总体数据,因成都市场太大,总体数据实际上效用不大,比如在解释核心圈层,近郊圈层和远郊圈层的市场构成和差异方面,说服力较差,这就构成了日常大家口头嘲讽的平均数数据。但这项工作,我们将留待以后,再进行梳理,或者我们找到了有明确统计口径的源头数据在进行完善。
从土地市场上来看,三月成都市场即进入景气周期,从双流,龙泉驿,新都到本周的天府新区,所拍楼面均出现了较高溢价以及实际楼面均出现了区域高价,这对成都市场来说,是何原因造成?是开发企业预期政府备案价格放松,房价市场化的预期?还是去年消化较多的土储,开发企业继续补土地库存?还是市场预期未来行业会更加景气,而加大投入,这点我们将在今后的周报中进行剖析!
本周预售许可证相对缩量,而成交量趋于稳定和正常,当然按照正常市场逻辑,目前成都市场趋于利好集中释放期,放松限购的政策红利驱动短期成交量集中释放还没结束;其次土地市场的火爆,必然会对二级市场产生驱动作用;三是今年短期市场供应暂时滞后于需求。
与重庆市场相对不一致的是,成都在19年和20年出让了较多的TOD项目,而这些项目无一例外均为区域的交投公司拿下,同时另一方面是成都市场地产头部企业集中度不够高,从这个角度来说,相对重庆而言,成都市场显得更加封闭一些。任何一种市场结构,利弊均客观存在。因为没有太多的头部企业集中,所以也才会滋生麓湖这种超级神盘,正如重庆人经常感叹的没上市的龙湖和上市后的龙湖的较大差异一般。强竞争很难出现精品的,从全国市场来看,万科绿城近几年都没什么代表性产品,除了其他原因外,强市场竞争是主要原因之一,面对其他头部企业咄咄逼人的市场竞争策略,企业需要在市场份额,单品利润,资本市场等各方面综合权衡。
本轮市场因成都早于重庆市场启动,而应成都主城区范围相对较小和集中,所以市场启动时期价格迅速攀升导致成都成为国家严控的城市,在备案价格,限购方面均出台了极为严厉的政策,因此这两年成都市场的吸附能力并没有完全体现在市场上,这客观上促使那些原本要前往成都市场的一部分购买力转化为了本地购买力,从而形成了成都市场阶段性的洼地,而其他市场则推至峰顶,如四川的二级市场中宜宾等价格过快爬升,而这种市场结构错位,对未来成都市场放开后会产生多大影响,如果二级市场出现结构性的倒退,那么是否会存在着成都市场的资金流出,即通过变卖出让成都市场的房屋去保住本地市场的房屋,相当于股票市场的补仓行为呢?
附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)
1月:455.7万方 276.6万方
2月:119.7万方 153.8万方
3月:259.6万方 234.7万方
4月:413.1万方 240.2万方
5月:393.7万方 229.5万方
6月:406.4万方 251.4万方
7月:251.6万方 269.2万方
8月:292万方 239.9万方
9月:539.1万方 222.6万方
10月:391.5万方 224.9万方
11月:443.3万方 245.7万方
12月:444.6万方 357万方
附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)
1月:249.7万方 261.9万方
2月: 60万方(待修正) 56.7万方
备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准
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