穿三个马甲夺最贵地王,老江湖香港置地也曾与万科等为伍?

阿伦侃房
02-21 09:59
别人追求前凸后翘,我们追求有货有料。
楼市动态先问阿伦,感谢关注拿走不谢。
我不做大哥好多年!
昨天,上海土拍市场中诞生了一块超级地王,引发了全国地产人的关注。阿伦在第一时间看到了这则消息,本想写一篇文,但一方面手头有其他工作,另一方面觉得这块地和拿地的房企并不简单,一时梳理不出什么思路。
结果,就在昨晚,阿伦的老领导、云地产的书燃发了一篇深入解读的文章,反复读了三遍,觉得真心是非常赞,所以阿伦决定分享给大家看。写在文前,也是阿伦的一些感慨,这样的行业深度稿件,绝非一般的地产媒体人能够写出来的,也值得业内共同学习(PS:欢迎甲方与云地产约稿哈)。
新冠疫情搅乱了每个人的计划,上至庙堂,下至江湖,概莫能外,唯一例外的是,似乎并未阻挡X卖地和开发商拿地的一贯热情。
这不,公元2020年2月20日,国内最贵的一块土地,刚刚在上海徐汇滨江西岸这块风水宝地上,随着一声锤响,陡然出世,瞬间称王,一举成名。
携最贵地王“君临天下”的房企,是一家母公司位于千里之外英国的骨灰级房企香港置地,已130岁高龄,是前首富王健林曾梦寐以求、不折不扣的“百年老店”。
这就出现了一个很有意思的问题,为什么国内最贵的地王外资造?是巧合,还是偶然?国内的高大上的房企都跑哪里去了?
首先,吓跑内地房企巨头的是这块地的总价,史无前例,起价就高达310.2个小目标,几家头部房企抱团,才有可能玩转,单纯一家,几无可能。
从大国土拍史来看,重量级超200亿总价的地块,除几个家底雄厚、融资无碍的港资房企能啃得动外,国内尚未出现一家这样的大块头,看来,他们还需要时间跨度的锤炼,方能出几个少有的“金刚不坏之身”。
巧合的是,2013年,上海徐家汇中心的土地,也是当时名噪一时的地王,最后被港资大哥新鸿基以217.7亿收至麾下。
其余重量级超200的,要么是抱团而举,单刀直入、生硬吞下的,最后都出了问题。比如2009年,拍出255亿的广州亚运村地块,则被富力、雅居乐、碧桂园联合拿下;2016年深圳会展中心土地则被招商和华侨城联合以310亿元收入囊中。
而与阶段性终极地王相邻的上海董家渡地块,在2014年,被中民投生硬以248.5亿单独吞下,最后真的成了“苦果”。
其次,苛刻的持有条件,让赚习惯了快钱的国内房企望而生畏,他们只能选择当观众。
苛刻条件中,要求自持的比例超出了国内头部房企承受的范围,办公自持60%,商业、酒店、文化体育、租赁住宅等都需100%自持。
也就是说,在180万总开发体量中,大约仅有2.8万平米的可售住宅和66万平米40%的可售办公,加起来不到30万平米,若以当前周边二手房单价12万元算,出售总价则不到360亿,这比土地出让金多了不到50亿,短期来看,赚不到大钱。
还有一些附加条件,如图:
但对于长线投资且家底雄厚的香港置地而言,一次性拿出60多亿的土地出让金,不在话下。这也符合其“在最贵的地上,建品质最好的物业,租给最有钱的人”的信条,更重要的是,这家企业擅长“朝相反方向做”,也就是说,和内地的巨头们的玩法正好相反。
更有意思的是,或许是为了不愿让夺了最贵地王的自己显得太显眼,香港置地给自己穿了三个马甲,即让外界看来,这块地是香港置地与其他开发商联合而拿。
这三个马甲分别是上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司,均是香港置地旗下的子公司。
这三家公司可能都是为了拿这块地而设立的,因为后两者的注册时间均为2019年12月26日,而上海怡兴则比这两家公司成立的时间早了不到一个月。
有备而来的香港置地,仅仅是为拿地而注册了三个马甲吗?你可以展开想象的翅膀,来回答这个看似简单的问题。
素来,香港来内地的房企大鳄,都有闷声发大财的素养(除李嘉诚外,当然李超人发完财就拍屁股走人了),往往上头条,甚至热搜的机会不多,导致大伙对他们的了解不够,当然,随着他们大招不断,也自然会补上这一课。
在多数人的印象中,香港置地的标签除了来自香港、有实力、与李嘉诚有过一些小恩怨外,其他的标签似乎不够明晰,比如其在内地的实力又如何?房子的质量如何?
先来看看香港置地在内地的实力。数据显示,在房企200强中,这家房企名列第132位,2019年在内地销售额142.6亿,当然和“碧万恒融”动辄数千亿的销售额有着天壤之别。
而从布局的结构来看,目前,在内地布局的重镇是重庆(占去年销售的70%),其次,在南京、北京、上海等地有项目。
就内地规模而言,碧桂园万科等将香港置地称作小弟中的小弟,并不为过。
再来看看,其房屋质量。近些年来,由于多重因素叠加,房屋质量的问题越来越多,成为贵圈的一大“污点”,尤其是这些质量瑕疵发生在头部房企身上,就显得特别掉身份,比如万科、碧桂园等等。
于港资房企而言,早年习惯于走正规的路子,质量问题鲜见,但受行业整体的感染,发生在他们身上的质量问题,似乎也多了起来。当然,或许是消费者的要求越来越高了。
有图有真相:
当然,香港置地其他的项目,也有被业主拉横幅的情况,就不一一列举了。
没有别的意思,只想说明,内地房企曾经的老师们,现在也反过来开始学自己的学生了,是不是房企们“不论来自何方、将去向何处”都自觉不自觉地排在一个队里了?
那么,一块绝世地王,能否改变一家“举世无二”的房企?
我们期待。