2020年1月合肥蜀山区房价走势分析及购房建议

合肥房博士
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2019蜀山区二手房成交均价为16470元/平,较201816416元/平,上涨54元/平。蜀山区价格走势平稳
蜀山区大致可分为以下板块:西园板块、安居苑板块、黄潜望板块、南七板块、长江路以北板块等。
本文选取最新挂牌房源数据样本58941个,成交数据21285个。
一、蜀山区挂牌和成交价格走势分析
20201份,蜀山区二手房挂牌8201套,较上月8159套增加了42套;
2019年全年,蜀山区二手房成交1772套,按此成交量计算,当前挂牌房源完全去化,约需要4.9年;
20201月份,蜀山区二手房挂牌均价为16973元/平,较上月16998元/平,下跌25元/平;
201912,蜀山区二手房成交均价16241元/平,较上月16166元/平,上涨75元/平。
2019年蜀山区的价格走势如上图,主要有以下几个特点:
1、挂牌价格波动非常,近半年挂牌价格呈稳中略降的走势;
2、挂牌价格与成交价格背离度较,除了8月份以外,整体走势走势基本一致
3、成交价格在8月份出现了一次跳涨,主要是因为8月份合肥楼市转入下行通道,但是50中西50中东西园等学区房没有受到影响。是高价学区房拉高了本月的成交均价。
二、蜀山区各板块二手房价格走势分析
1、西园板块
大致范围:合作化路以东,长江路以南,金寨路以西,黄山路以北。
板块内有合肥的老牌名校,是目前蜀山区最顶级的初中之一:合肥50中东校西园校区。
2019年合肥中考,50中东校西园校区指标到校最低分739分,与45中并列第2位。
50中东校西园校区面积很小,校区容纳能力有限,每年毕业生700人左右,所以安大回迁小区:大富鸿学府,虽然在合作化路以东,初中学区却被划分到了50中西
▲点击可以查看高清大图
2019年50中东校西园学区范围内二手房成交样本43套,
平均建成年代为19993月,平均房龄达到21
成交均价:21767元/平,较2018年20943元/平,上涨824元/平,涨幅3.9%
成交单价比48中本部高4713元/平,涨幅与48中本部大致相当。
从2019年全年的挂牌、成交数据来看。西园板块板块,有以下几个特点:
学区范围小,户数少,成交量非常小。
目前挂牌在售只有130套房源,2019年成交43套,成交挂牌比33%。
学区溢价较高。
2019年一房成交总价均值118.68万、两房成交总价均值139.06万、三房成交总价均值178万。
西园新村:西园新村有3527户,是板块内最大的小区。1996年建成,约24年房龄。学区是50中东校西园校区+西园新村小学北区双本部学区。价格非常坚挺,2019年成交均价23880元/平,升值率8.8%。
梅园公寓:2012年建成,是50中东本部比较新的学区房,比较稀缺。价格不低。目前66平的1房成交价166万,比政务区森林海的公寓1房价格略低。价格比较坚挺。老城区的学区房,也是有投资价值的。但是老城区的学区房,在价格上还是会相对疲软一些。主要受周边居住环境影响较大。
省外贸绩溪新村:1996年建成的老房子,小学学区要弱一些。根据成交价格计算的升值率偏差较大。实际升值率每年应该不超过5%。170万可以买到南北通透的3房,130多万可以买到2房。目前接盘的,主要是预算不多,又实际有学区需求的人。投资价值并不高。
2、安居苑板块
大致范围:潜山路以东、长江路以南、合作化路以西、黄山路以北
板块内有合肥市顶级的50中西(本部)安居苑小学(本部)
2019年合肥中考,50中西校区指标到校最低分736分,排名第4位。
2019年50中西学区范围内二手房成交样本120套,平均建成年代为20062月,平均房龄14年,比50中东校年轻7左右。成交均价:20971元/平,较2018年上涨9.8%。这个涨幅相当不错,几乎与政务区翠庭园小学学区涨幅相当。
50中西教育集团目前有两个校区,分别是50中西贵池路校区和50中西合作化路校区。其中贵池路校区是50西的老校区。而合作化路校区,2018年建成招生。
50中西校采用分年级办学的形式,学区内的所有学生七年级均在贵池路校区就读,而八、九年级在合作化路校区就读。
50中西的学区划分比较复杂,学区内的小学划分也比较复杂。根据实际招生情况,我将学区划分作图如下。
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首先:潜山路以东的汉嘉都市森林广利花园属于50中西学区,而不属于50中望岳;合作化路以东的安大龙河校区属于50中西而不属于50中东校。
其次:陈村路以西的安居苑西村不属于潜山路小学,而是安居苑小学。安居苑小学目前有两个校区,安居苑小学本部和安居苑小学天鹅花园校区。安居苑小学的学区还包括了通和易居南苑、通和易居时代等小区。
安居苑东村:2019年安居苑东村和西村仍然是该板块的成交大户,东村有19套成交记录、西村有17套成交记录。但升值率并不是很理想,特别是安居苑西村。剔除数据误差,实际上安居苑东和西村近两年都是略有涨幅,小户型涨幅稍大。2018年50中西学区重新调整,原本稀缺的双本部学区房不再稀缺。由于安居苑小区之前价格过高,市场会转向新划入的低价小区,如通和易居系列小区的中小户型。安居苑的优势是在板块内处于核心位置,得房率高,近学校,双本部。劣势是多层,没有电梯,房龄已经有20年。近1年多,安居苑的价格基本原地踏步,逐渐回归正常水平。大户型投资价值越来越低,户型合理的中小户仍具有一定的投资价值。
通和易居同辉:通和易居系列小区,包括通和易居南苑、通和易居北苑、通和易居时代等,2019年上演了逆袭之路,和政务区的imore公寓,经开区的国耀花半里金水童话名苑等小区,是2019年合肥学区房的神话。无论是通和易居南苑,北苑,还是通和易居时代,2019年较2018年的年升值率均超过了20%。近两年合肥楼市不是很景气的情况下,年升值率超过10%的就能算上优质投资标的。年升值超过20%的,算得上神盘。不过成功很难复制,这些学区小户型一方面是因为总价低,入门门槛低,另一方面是受政策利好,在价格补涨到市场平均水平后,接下来的升值幅度会和学区小户型整体升值幅度保持一致。
汉嘉都市森林:地铁3号线开通以后,汉嘉都市森林小区有双地铁加持,加上50中西学区。位置好,户型较为合理,得房率高,小区容积率较低,适宜居住。我小密圈中有许多真实学区+自住需求的好友考虑过该小区。因为是单学区且离学校较远,250万就可以买到南北通透大三房,性价比还是非常高的。侧重自住+初中学区的可以考虑,但是由于距离学校较远,只是单学区,纯投资不算特别优质。
安大大富鸿学府:这是安大龙河校区的回迁安置项目。老城区的顶级学区新房,必然会受到大家格外的关注。该小区总户数有2460户左右,其中约1400户是回迁安置,另外1000套商品房会对外销售,以高层为主。回迁户型从50平到140平共计19种户型。据小密圈好友透露,已经有内部业主,小户型按照2.5万的单价转让。老城区带学区有学区的新盘,注定是神一样的存在。不过大家要注意:50中西的学区小户型供应量非常大。现有汉嘉都市森林、安居苑、通和易居,后面还有大富鸿学府以及一个烂尾又要复活的项目原溪贝乐城,均有学区小户型上市,投资性价比有多高,还要看最终的上市价格。
原溪贝乐城:原溪贝乐城位于安居苑东村的正北边。规划2栋70年产权的小公寓,1栋回迁住宅,预计总户数571。原溪贝乐城紧挨着地铁二号线五里墩站,一旦上市,也会稀释50西学区小户型的价值。
50中西学区板块相对比较年轻,处于老城区腹地,地理位置优越,配套成熟;人文气息浓厚,教育氛围较好,有双本部学区加持。这是一个有投资价值的板块,朋友们可以重点关注。
3、黄潜望板块
大致范围:西二环以东、长江路以南、潜山路以西、匡河以北
板块内有50中新天鹅湖教育集团望岳校区
2019年合肥中考,50中新望岳校区指标到校最低分727分,排名第18位。
2019年范板块内二手房成交样本120套,平均建成年代为20111月,平均房龄9。该板块2019年成交均价18490元/平,较2018年涨幅4.8%。板块内稻香村小学学区范围二手房成交均价21152元/平,较2018年涨幅6.5%,宁溪小学学区范围二手房成交均价16243元/平,较2018年涨幅2.5%。
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板块内成交量较大的小区有大溪地4-6期、金大地1912信达西山银杏光明世家华地公馆、丰盛华庭等等。
大溪地:大溪地一共有6,成交量最大的大溪地御倾城,2019年成交均价为17620元/平,涨幅3.2%纵观2017年-2019年,整个大溪地的价格基本持平。黄潜望板块也曾经是合肥的热门板块之一。其中大溪地天籁轩,有一种挑高复式小户型,拉高了均价。目前成交均价1.8万左右。这也代表了该板块的当前价值水平。
丰盛华庭:次新小区,紧邻2号地铁十里庙站,但是小区体量小,周边环境一般实际成交以小户型为主,小户型单价低于大户型,50中新望岳+宁溪小学,没有体现出学区溢价。实际年升值率应该和大溪地御倾城相近。
金大地1912金大地1912已经过了最黄金的阶段,逐渐走下坡路。由于黄山路和怀宁路两条主干道的阻隔,显得有些孤立。小区车位紧张,投资客较多,房龄老化后,居住品质下降。小户型的升值率也不是很有优势。相近的价格,建议大家优先考虑通和易居时代、经开区的金水童话名苑等。
黄潜望板块曾经是合肥的一大热门板块,价格也一度被炒的很高。随着滨湖、高新、政务东等新兴板块的崛起,黄潜望的热度减弱不少。刚需朋友,可以淘一淘这个板块的次新二手房。有中档学区、有地铁、有商业。当然,在一个学区不是顶级的板块内,小区的价格支撑,还要房子自身的新旧、品质,以及周边的配套完善度。其中距离学校的远近,地铁口的距离,也是影响房价的重要因素。朋友们在选购的时候要注意。
4、南七里板块
大致范围:潜山路以东、黄山路以南、金寨路以西、匡河以北。
板块内有50东校望江路校区。2019年合肥中考,50中东校望江路指标到校最低分722分,排名第27位。
南七里板块2019年成交记录376套,平均建成年代为2010年5月,平均房龄近10年,和黄潜望板块平均房龄接近。2019成交均价16397元/平,较2018年下跌了790元/平,跌幅4.6%。
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信旺华府骏苑:从地段上看,南七板块并不差,政务区北,3号地铁线以及规划中6号、S1号地铁,有中档学区。但是2019年的成交价格却比2018年下跌了4.6%。信旺华府骏苑功不可没。信旺华府骏苑2019年有83套成交记录,均价只有12201元/平,较2018年跌幅达到5.8%,拉低了板块均价和升值率。剔除信旺华府骏苑的成交数据,2019年南七里板块的整体价格上涨了2%左右。
而拥有黄金地段的信旺华府骏苑,价格走势如此低迷,除了自身品质差、物业管理不到位、开发商等原因,还与其户型设计不合理有很大关系。2房户型100平以上,3房户型150平以上,户型浪费严重。
港汇广场:小区只有4栋,3栋住宅1栋公寓,体量太小,缺少居住环境,太靠近地铁和商业,比较嘈杂。成交数据偏差较大。2019年实际价格与2018年基本持平。
印象西湖:2019年成交均价为20578元/平,涨幅3.9%,部分合理户型涨幅更高。印象西湖自身品质和物业管理都很不错,紧挨着小学和初中,规划中地铁6号线。90平左右的三房非常实用。还有一种挑高复式,得房率很高。西边的安高城市天地也有类似的户型。是板块内的优质资产。
伟星国宾台:清盘中,目前只有少量房源在售,建筑面积约148-150平方米,装修均价约24000元/平方米。
金隅南七里:不得不承认,金隅南七里这样一个位置+配套的新盘,注定会吸引大家的眼球。虽然遭遇各种维权和吐槽,但金隅南七里的价格仍然比较坚挺。
南七里板块的特点是:地段好,学区优势不明显,价格差距比较大。对于优质改善新盘,中档学区也能起到锦上添花的作用。
5、长江路以北板块
大致范围:长江路以北的所有蜀山区范围。
2017年成交均价15522元/平,2018年成交均价15447元/平,2019年成交均价14996元/平。
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板块内目前有4875套房源在售,房源供应过剩。
成交主要集中在四季花海城市花园周边的几个小区,包括:中海原山、大富山庄、华邦蜀山里、红皖家园、加侨悦山国际、博威香山丽舍、蜀麓苑等小区。其中华邦蜀山里、大富山庄、加侨悦山国际等次新小区,升值率较高。
另外一个成交量较大的是合肥新西站周边,靠近地铁3号线合肥西站,主要有:中铁国际青秀城、海亚当代、中央美域花园、天一家园等。其中次新小区中铁国际青秀城升值率较高。
该板块2020年在售新盘,主要有:保利堂悦、龙湖天境、微创君泊、龙湖丽丰西宸原著、丽丰璞羽山等。
保利堂悦:低容积率,只有1.2。滨湖的融创望海潮。所以只有335户。全部是洋房。北边是庐州公园,再北边就是庐阳的改善板块万科森林公园、国贸天成、旭辉铂悦庐州府。楼面价11075元/平,上市价格2.5万+,大户型,总价应该300万+,学区是琥珀中学龙居山庄校区和十里庙小学,学区一般。不是好的投资品。周边改善居住需求。
龙湖天境:蜀山区目前非常尴尬,虽然辖区范围大,但是优质地块给了政务、经开、高新,留给自己的是基础设置老旧的老城区,如西园、南七、五里墩、琥珀山庄等板块,新城区只能向偏远的长江西路以北、董铺水库以西扩张。但是由于董铺水库是合肥的大水缸,环保要求极高,开发受限。龙湖天境、微创君泊等新盘的学区问题,地铁S1的走向这些直接影响楼盘投资价值和销售的关键配套,都未能如愿落地。周边的诸多新盘,如龙湖天境、微创君泊等新盘,目前价格偏高、投资价值并不大。
长江路北板块:
地理位置看,处于长江路以北,在合肥重心难移的大背景下,板块比较弱势。
板块内有合肥的大水缸:董铺水库,自然环境较好,适宜居住。但是当前环保高压现状,开发受到限制。
产业与居住混搭、基础设施破旧,缺少优质学区,价格对房龄特别敏感,整体投资价值较低。
投资建议选择靠近地铁、房龄不超过5年的次新小区。可以重点考虑地铁2号线、3号线沿线四季花海合肥新西站等板块。
三、2020年楼市走势及购房建议
2020年1月,合肥乃至全国楼市行情已经提前出现了回暖的迹象。比2019年来得要早。
贝壳平台带看数据显示,9月份贝壳带看量为88275次,是自2019年3月份楼市回暖后的最低点,2019年9-10月合肥楼市行情触底,之后缓慢回温,2019年12月带看量已经达到了107649次。
我统计了2019年1-12月份的贝壳平台二手房成交量数据。数据显示2019年10月开始,二手房成交量在逐渐攀升,12月份成交数据为1181套,较11月增加153套,涨幅14.88%。这和2019年春节表现差异比较大。2019年2月份春节,是合肥楼市最冷的一个月,直到3月份行情才猛然爆发。
楼市提前出现回暖迹象,
一方面是因为大家对2020年上半年会有楼市小阳春的预期,提前下手
另一方面合肥楼市经历3年多的调控,已经触底
纵观近3年的合肥楼市走势,合肥二手房成交均价基本平稳。2019年的行情是先扬后抑,第一季度回暖,第二季度高点,第三季度走低,第四季度持续走低。合肥2016年暴涨的泡沫,在经历了3年多的调控,已经被逐渐消化。合肥楼市目前是相对安全的。
过去的一年的行情证明了我的判断,我小密圈中向我咨询购房的小伙伴们,收获颇丰
经历了一年的分化,合肥房价的差距已经越拉越大。政务区一套45平的学区小公寓,可以购买瑶海新站一套地铁大三房;蓝蝶苑一套45平小户型已经卖到200万+。滨湖新区单价低于2万的新盘也要绝迹。
合肥优质地段和优质板块的顶级房产,价格已经高不可攀。但是房价的上涨是轮动的,顶级热门资产涨过,优质板块的非热门小区,也会跟涨。2020年,对于预算有限的朋友,可以在环政务、环滨湖的一些优质地段寻找机会。从投资的角度来说,不是要买当前最贵、最抢手的房子,而是要买若干年后能够变贵、变得更抢手的房子。
房博士潜心研究合肥楼市达十年,专业提供各种购房咨询,帮助朋友们:
分析合肥楼市走向、发现价值板块
挑选潜力楼盘、寻找市场笋盘;
计算投资收益、节省购房费用;
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