你的焦虑很贵:东莞十大地(Di)块(Wang)生存报告

糟粕优雅
一年前  
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对于东莞楼市变化,单看土地市场就够有意思。以下这份成绩单里,可以看尽房企们的努力、态度以及诉不尽的委屈。
对于购房者而言,开发商已经用重金为您投好票,应该押注在哪个片区一目了然。
地头蛇寻求出路
在外来开发商愈加凶猛的夹逼下,本土房企也不得不为自己谋出路。
竞争力不够,数量来凑。焦头烂额的本土房企们尝试了抱团取暖的方式。比如国贸,由包括光大、宏远、新世纪、南峰、三正等多家东莞本土地产大鳄为主组成的民盈集团所打造。又比如去年12月成功出让的寮步地块,信鸿、中天、宏远三家联手,压制保利、金地,以25.5亿摘得。
除了本土房企间联手,他们还与外来开发商组团。例如凤岗四季花城所处地块,由中天、深圳中交联合万科于2018年夺下,目前凤岗四季花城在售95-115㎡精装3-4房,均价30000元/㎡。
面对来自全国开发商的抢食巨大压力,不少本土房企选择“走出去”寻求新的市场,联华、中惠、宏远、光大等多家发展商也都踏出了东莞,肇庆、惠州成了重点开拓对象,如2019年12月,嘉宏进军惠州,首拓惠州。
转战其他领域
光大、鼎峰、宏远等还将目光投向产业地产,一度掀起了“产业地产”热潮。
例如,松山湖光大WE谷,总规模约40万平米,总投资约20亿,2016年6月一期开园。自开园以来,光大We谷已成功引进400多家优质企业,其中包括中软国际、软通动力等,同时,光大We谷也在东莞产业地产界摸索出了一套新的运营模式。
目前,光大在东莞的产业项目已有松山湖光大WE谷、洪梅光大智造湾谷、寮步光大科技智慧谷、大岭山自动化智造园、大朗光大智造创新产业中心等,
例如鼎峰·科智园,由鼎峰集团打造,是以智能终端、智能装备、智慧环保为核心的产业集群。
今年宏远也加入了产业地产开发的行列。
今年1月,宏远以底价17315万元拿下南城6.66万㎡科研用地,地块位于南城水濂片区科创路南侧。据了解,该地块将用于建设宏远国际人工智能(AI)产业中心,总投资约10亿,总规划用地面积达到214664万㎡,拟建建筑面积751744㎡,建设科研办公楼14栋,人才公寓3栋。
宏远国际人工智能(AI)产业中心以人工智能为主导产业,未来将建成集总部办公、商务办公、中试基地、产品研发、生活配套于一体的知识密集型、科技密集型、资本密集型、资源消耗小、无污染的现代化产业园区。
过江龙水土不服
外来房企来势凶猛,带着钞票与胆票,在对东莞土地重金投下神圣一票时,却遭遇了“水土不服”。说到这儿,鲁能表示尴尬。
2016年9月7日,鲁能以总价14.3亿元,竞得茶山镇横江村地块,折后楼面单价约1.2万元/㎡,溢价率高达506%,而当时茶山住宅均价为7344元/㎡,鲁能仅楼面价就远超越该镇区房价。
项目推广名为东莞鲁能公馆,拿地不久后便动工开发。然而,随着限购、限贷等楼市调控政策出台,鲁能陷入了“迷茫”。如今,3年过去,鲁能公馆早已封顶,但却迟迟未有开盘消息。
此刻,泰禾也只能沉默。2016年,泰禾花3.56亿元收购了一宗商业地块,正准备大展拳脚。事与愿违,泰禾业务进展并不顺利,职业操盘手换了一批又一批,至今未售罄,而其在东莞的唯一项目“泰禾新天地”也几乎没了声音,与初入东莞时的“高调”形成鲜明对比。
坐在一旁的绿地也只能起身离场吸口烟,原因不言而喻。2014年5月,绿地在常平拍下一宗商住地宣布正式进入东莞市场,2015年,绿地在莞的首个项目绿地大都会正式开盘,然而该楼盘销售并不理想,直到2018年5月仍然有少量公寓、商铺在售。目前,项目虽已售完,但受到首发项目销售不理想影响,绿地在东莞楼市的影响力也十分微弱。
过江龙拿地生存报告
那些曾经被看好的肥肉,那些昂贵的面粉最后做出香喷喷的网红面包吗?
乐居总结了东莞最贵十大楼面地价,涉及凤岗、黄江、南城、虎门、万江、松山湖和寮步七个镇区,中海、万科、华润、华侨城等大咖均在榜上。
凤岗——中海
最贵楼面价地块在凤岗。2017年刷新东莞楼面价记录的凤岗官井头地块两年后依然稳居最贵楼面价的高位,当年厮杀的壮烈景观也一幕幕浮现。
2017年1月20日,东莞迎来新年首拍,推出的地块位于凤岗官井头。万科、保利、碧桂园、金地、龙光、中海、招商等十余家地产大佬展开巅峰对决,154轮比拼后,中海霸气夺得胜利旗帜,总价29.2亿,楼面价高达28307元/㎡。
项目位于鹰嘴山脚下,与深圳龙岗大运片区仅一路之隔,享受龙岗市政、生活、商业、教育、医疗等各种配套,地理位置优,客源主要以深圳客为主。经过一年多的整装待发,中海云麓公馆于2018年6月24日开盘,项目高层与别墅组合。
中海云麓公馆在售建面约85-125㎡洋房,均价35000元/㎡,也是风岗最高价,如今别墅在售建面270㎡新中式类双拼,总价1200-1700万。因总价高,目前仍未清盘。
黄江——北大资源+融创
黄江也热门到没朋友,有两宗地块上榜,分别位居第二、第五名,两宗地块均位于黄江镇宝山社区,处黄江镇繁荣地段,于2016年9月推出。
2016年9月,是载入东莞土地历史的重要月份,几乎是逢拍必出地王。当年黄江的宝山社区2016WG024号地块,经十几家地产商围猎,三个多小时122轮的激烈围捕,最终以总价34.3亿、楼面地价2.53万/平的高位荣获东莞新总价地王及单价地王的“双料地王”身份,当时的北大资源露出了胜利者的微笑。
可惜笑的时间不长,好市场转瞬即逝。三年过去,北大资源尚未建成,据悉,如今只建了七八层,目前处于停工状态。
另一宗榜上知名地块即融创公园首府所处地,楼面价20422元/㎡,位居第五。2019年5月17日融创公园首府首期住宅开盘,推出的是82-115㎡的洋房,均价24000-28000元/㎡。目前洋房已卖完。
虎门+寮步——华侨城
十块地中,华侨城独占榜单两席。因项目还没入市,现在说结果还太早,但不菲的低价,注定了华侨城要找一场硬仗。
今年7月,华侨城在虎门拿下了其在东莞首个商住项目,楼面价高达2万,成为虎门新“地王”。据了解,周边虎门印象目前在售均价25000元/㎡。这面粉的价格已经与面包等齐,在平稳的楼市下,楼价在近期想要跃进的机会已经消失。
随后,华侨城又经历87轮鏖战,击败11家房企,以“89430万元+配建22%安居房”成功布局寮步,可售楼面价达17948元/㎡。
两个月后,虎门地块备案云麓台,计划投资9.8亿元打造。寮步地块备案松湖原岸,目前项目均在建中。
虽然,华侨城在莞首个商住项目2019年才落地,但在文旅产业方面,华侨城早在2018年就开始布局。首个文旅项目是南城蛤地—水濂山片区,预计投资150亿元,该项目将挖掘南城千年历史文化内核,整合生态、文化、旅游、休闲、商业五大核心要素,融合华侨城成功文旅产品、活化南城历史文化古村,打造集山水石地、创意文化等一体的创新发展示范区。
此外,华侨城还将在莞打造银瓶湖湿地项目、特色小镇项目、“东莞记忆”项目等六个文旅项目。
万江——深圳天健
作为一家深圳市国资委控股上市公司,深圳天健这些年来一直将重心放在了深圳、广州、上海、惠州等城市。去年,深圳天健将步伐迈向了东莞。
2019年10月,在鏖战73轮后,深圳天健以108834万元+配建5%商品住房计容面积,折合楼面地价18947元/㎡(未剔除商业部分)斩获万江胜利社区商住地。
地块航拍全貌(好地网)
地块位处万江龙湾滨江片区,周边市政配套完善,左拥保利天际花园(备案名),该地块为保利2019年5月拍下,楼面价14115元/㎡正在建设中。右揽金地外滩8号,二手精装高层成交均价已超25000元/㎡。
接近1.9万/平的地价,若无法达到3字头,该项目大概念也是亏损,或者推缓入市时间。
目前地块已备案,备案名天健万江花园。
松山湖——深业集团
2019年9月,松山湖时隔8年再次出让商住地,热度可想而知。地块竞拍持续了近5个小时,最后以23亿成交,折合楼面价24080元/㎡。
据合富东莞数据显示,2019年松山湖网签均价26521元/㎡,在东莞28个镇街中位列第四,仅次凤岗、长安、南城。这面粉的价格已经与面包等齐,在平稳的楼市下,项目在近期想要跃进的机会已经消失。
2010年后深业逐渐淡出东莞市场,深业鹏基集团在东莞开发了东莞欧景城后便没有输出其他项目,只留下合资的天安数码城在东莞进行开发,而去年拿下松山湖地块,更像是一场回归宣言。
南城——万科+首铸
南城这宗黄金地块在激战3小时后,最终以总价约25.49亿元被万科艰难斩获,折合楼面地价10788元/㎡,实际可售楼面地价为17116元/㎡+自持面积20%+自持5年。
项目位于南城区建设路和运河东三路交界处,离市政府约1公里,距离地铁R1线莞太路站(在建)约700米,此外还有汇一城、东莞图书馆、南城CBD林立周围,位置相对不错。
万科首铸翡翠东望洋房于2019年4月开盘,是南城目前唯一在售盘,目前仅剩2栋,预计今年三四月份左右加推,预计售价33000元/㎡。
南城——华润
在东莞两年,华润已在莞布局14个项目,其中招拍挂项目6个。
2019年11月5日,备受关注的南城地块开拍,华润以45亿竞得靓地,项目占地约10.9万㎡,总建面54万㎡,建成后将涵盖2栋商业楼、10栋商业住宅楼、8栋住宅楼、1栋幼儿园、2栋写字楼和配物业用房、公厕等配套设施。成交20天,项目就备案万象府,预计总投资75亿。
然而,一向口碑良好的华润也有翻车的时候。2018年6月,华润在常平插了面旗帜,2019年6月,华润幸福里迎来了首次开盘。但据相关人士透露,截止2019年12月,项目尚未卖完一栋楼。
招拍挂的起起伏伏并不能影响华润的心情,在城市更新方面,华润依旧是铆足了劲儿。
据不完全统计,近两年,华润在莞统共夺得超895万㎡城市更新项目,涉及东城、南城、道滘、谢岗、常平、中堂、塘厦、虎门八个区域。据悉,今年3月中标的常平朗贝村整村改造项目,如今意愿征询表决以98%同意率通过,接下来就是制定赔偿方案。而备受关注的水涧头村也已经开始拆迁。
来源:粉丝供图
今日中国有进取心的开发商,都会努力的买地,这是生存的基本条件。常言道开发商最大的风险是买贵地,普通人最大的风险是买错房。
无论是开发商还是普通购房者都容易犯错误,因为谁也指挥不了市场那只看不见的手。买错的大概率原因在于焦虑。在这个时代,全民都陷入焦虑。但地产巨头应该保持理性,未来也是一个转理性的世界,所有人做的任何事情,它必须臣服在常识、事实与理性之下。
今年,希望我们都能买对房,买好房。
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内容来源:东莞乐居
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