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文/沈晓玲、万任澄
调研感受
今年市场热度逆市上扬,中心城区供应紧缺是主要原因;
限购政策剔除外来投机客群,本地内生需求依然有力;
棚改货币化影响甚微,老旧片区拆迁难度大;
9月地价创新高,引起房价上涨预期,中心城区好项目基本开盘即光;
区域价格分化明显,客户地缘性强;
项目营销基本都上渠道,主要针对部分尾盘;
明年投机客群集中交房,或给房市降温。
01 市场综述
供货较少、限购放松
使得唐山市场热度不降反升
在今年行业压力加大的背景下,唐山市场热度依旧,甚至略微好于去年。主要原因在于,唐山市中心城区供货量太少,土拍市场土地出让有限。根据调研信息,今年唐山市中心城区的供地很少,新出的也都是20-30亩的小地块,政府供地计划完成率较低,而且目前路北路南在售项目基本属于尾盘阶段,未来供货十分有限。
其次,地价不断攀升增加房价上升的预期,刺激居民购房需求。9月24日,凤凰新城新出让一幅地块,起始楼面价达到了8888元/平方米,创下唐山出让起始单价新高,这也意味着新出的项目价格大概率在20000元/平方米以上。
最后,棚改影响较小以及限购边际放松对唐山需求形成有力支撑。与其他三四线城市不同,唐山市并没有大规模的棚改货币化安置,虽然中心城南湖片区有较多的旧房及村庄,但是拆迁成本太高,拆迁压力太大,基本不会有太大动作,从调研项目来看,购房人群里拆迁户并不多见,棚改货币化对于唐山无太大影响。8月15日,政府明面上没有动作,实际上暗地已经取消限购,本地客户无需验资,使得市场进一步升温,中心城区优质项目基本上开一栋去一栋。
02 调控政策
调控主要集中在限购
及住房公积金调整
由于16年北京炒房团大批进入唐山,导致唐山房价一路水涨船高。市政府从17年4月开始对中心城区(路北、路南、高新技术开发区)推出限购政策,先是针对非本市户籍且在中心城区有房人群实施限购。7月调控加码,非本市户籍需要提供一年以上的纳税证明,方可在本市购房。本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购,且中心城区房子不能超过一套。并且调整住房公积金政策,首套首付30%,二套有贷40%,公积金认房又认贷,二套首付60%,该政策一直持续至今。
但从19年8月15开始,政府暗地解除本地人群限购政策,政策边际出现松绑,市场升温明显。
03 区域房价
区域价格分化明显
凤凰新城为全市标杆
唐山市下辖七区五县。市区以新华道为界,上为路北,下为路南,路北区以北有开平、丰润、古治三区。路南区以南有丰南及曹妃甸两区。
整体上看,各个区域价格分化明显。以路北区的凤凰新城为首,该片区是唐山最高端地段,交通便利且围绕青龙湖、凤凰湖公园,环境优美,小区东面为远洋城商圈,均价基本在1.4-1.5万元/平方米,唐山壹零壹全市价格标杆,售价达到2.5万/平方米,该地区改善型的大户型去化最好。北部生态区位于路北高新区及丰润区之间,占地4000亩,政府亲自命名,重点发展绿化及公园,但是配套基本空白,定位纯刚需产品,房价6500-7500元/平方米,距市区开车约10-15分钟。再往北则是丰润地区,是唐山未来重点发展区域之一,目前房价位于7500-8500元/平方米。
路南虽然与路北同为中心城区,但是由于受到历史地震问题影响,地块有塌陷,居民购房有所抗拒。可以简单分为南湖、站西片区,整体配套设置较旧,南湖周边房价1.2-1.3万元/平方米,围绕火车站的站西片区则是唐山未来重点发展区域之二。路南再往下是丰南区,房屋均价在8100元左右。
图:唐山市区域分布
数据来源:CRIC整理
04 客户结构
本地客群占比80%以上
内需有力支撑市场
2018年唐山市GDP位居全省第一,支柱产业煤炭、钢铁,产业工人月薪8000-10000元,内生需求较为强劲,特别是8月限购解除之后释放出了大量改善需求。本地刚需、改善客户为楼市成交主力客群,17年出台的非本市一年社保要求清理出大量投资客群。从调研情况来看,购房客群以地缘性为主,本地客群占比80%以上。
2019年以前,客户之间地缘性很强,丰南、丰润区及周边郊县客户不到市区买房。以新华道为界,路南、路北客户相互隔绝,很少跨区域购房。19年开始,随着90后置业人群出现,再加上环保治理、工厂搬迁,客户地缘意识有所改善。
05 营销去化
房企不愁去化
渠道多以尾盘为主
由于中心城区整体市场较热,好项目基本开盘当天即所剩无几,客户购房积极、房企不愁去化。
工作日日均到访量20-30组,热销项目新城澜樾府月均到访约700组,去化150-180套,月流量2亿元。位于北部生态区、配套较差的凤凰城,月均去化80-90套。
房企基本不上折扣,十一期间主要做一些家电礼包实物赠送、砸金蛋等活动。渠道多运用在尾盘以及地段较偏项目,主要以贝壳、房多多为主。
06 土地市场
中心城区土地供应紧缺
9月地价创新高
2019年,唐山市路南及路北区计划新增供地面积57、118公顷。但从调研的实际情况来看,中心城区出让地块基本零零散散,且以20-30亩的小地块为主,9月新拍楼面价达到8888元/平方米的地块也是凤凰新城区域最后一块,政府整体供地计划完成率较低。
在中心城区供地不足的情况下,土地出让价也是节节攀升,较高的出让价格使得房企盈利承压,因而土拍市场并不火爆。创新高地价的凤凰新城地块虽然楼面价高,但并未溢价,说明房企都很理性。还有南湖周边一地块出让起始楼面价也达到7500元/平方米,这意味着房价需要卖到2万元以上房企才会有比较好的盈利水平,但是目前南湖地区在售的项目均价也就在1.2-1.3万/平方米,该地块项目未来是否能盈利还有待商榷。
07 企业竞争
品牌房企分割唐山
本地房企所剩无几
近年来随着政府管控加强,各方面都更加规范,大部分本地开发商由于自身经营不善、资金链断裂以及受到全国性开发商进驻的影响,基本所剩无几。目前唐山市场被大开发商分割,万科、华润是本地人购房首选,主要是由于进入唐山市场早,第一批买房人群赚到了钱,因此做出了口碑。第二梯队则是富力、新城、碧桂园、禹洲等以及唐山的本地房企新天地。融创则是今年刚进入唐山。
08 综述
供货吃紧导致市场火爆
内生需求形成有效支撑
唐山是重工业城市,支柱产业煤炭、钢铁,GDP全河北省第一,产业工人月薪基本在8000-10000元,有力支撑起唐山内需。再加上市区内新房供应紧缺、棚改拆迁影响小、唐山本地人爱买房,不爱卖房以及很多十年以上的房产不能上市交易等原因,导致一手房供应吃紧,二手房流通量又小。因此在大环境往下走的时候,唐山逆流而上。
但是也要有所警惕,因为土拍市场接连创新高,不断刺激居民的购房热情。动辄7、8千的出让楼板价也就意味着项目售价大概率破2万,唐山的市民未来能否接受将会是一个问题。目前均价能卖到2万以上的仅有唐城壹零壹项目,该项目2010年开盘,在唐山市有着接近10年的口碑。而且16年进入唐山的北京炒房团的期房将会在19-20年进入集中交付期,可以预见接下来二手房的供应将必然会提升,等到供应恢复了正常以后,唐山市场的内需是否足以支撑也是需要考量的因素。
典型项目一:碧桂园•凤凰城
售楼处沙盘/区位图
地理位置:唐山市第一迎宾大道,建设北路东侧
物业类型:小高层、高层
建筑面积:15.6万平方米
装修:毛坯
开盘时间:2018年9月
上次开盘售价:小高层7100-7200元/平方米,高层6600元/平方米
项目点评:项目位于丰润区及鲁北高新区之间的北部生态区,北部生态区为政府亲自命名,主打生态、绿化,主力户型为101平方米的三房,140平方米属于改善型。周边配套空白,但驾车到唐山中心城区也仅需10-15分钟,项目定位刚需,主要优势在于性价比高。目前日均到访25组左右,月成交约80套,国庆期间卖了约40套,销售整体去化良好。
典型项目二:富力盛悦府
售楼处实景/沙盘/区位图
地理位置:龙华西道与友谊北路交口东北
物业类型:一期为高层、小高层;二期为洋房、别墅、小高层
建筑面积:16万平方米
装修:一期精装、二期毛坯
开盘时间:2018年7月
上次开盘售价:小高层14000元/平方米,洋房17000元/平方米,别墅25000元/平方米
项目点评:项目主力户型131-176平方米大三房及大四房,项目位于凤凰新城区域,西邻友谊路,南临龙华道,东至规划路,北至荣华道。主要定位高端改善。分为两期开发,一期精装售价14500元/平方米,已经售罄。二期今年3、4月份开盘,目前别墅和两栋洋房还没开盘,其他在售项目基本已经没房了,剩下一些尾房主要通过渠道销售。
典型项目三:新城澜樾府
售楼处沙盘图
地理位置:西电路与谊园道交叉口
物业类型:小高层、高层
建筑面积:39万平方米
装修:毛坯
开盘时间:2018年8月
上次开盘售价:12000元/平方米
项目点评:项目位于路南区,距唐山火车站仅2000米,便捷交线路网纵横通达。近揽南湖公园生态涵养,南湖购物广场、锦绣天地购物等购物商场等醇熟商业丰盛悦享。主力户型为130平米3室,目前售价约12000元。日均到访约25组,月均去化150-180套,月流量两亿,从年初到国庆已经突破17.5亿元,今年冲刺20亿,是唐山的热门项目。
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