延拍与流拍交织,珠海土地供需已步入失衡?谁的错!

珠海年轻派
2019-09-14 20:36
8月2日,佳兆业底价成交南水镇1宗住宅地。
8月8日,斗门富山工业园1宗商住地流拍。
8月21日,珠海本土龙头企业华发底价拿走唐家北围1宗住宅地。
同日,唐家北围4宗地延拍,其中一宗已是第二次延拍。
8月27日,唐家北围2宗地延拍。
8月份珠海政府有12宗商住土地供出,最后仅成交2宗。
罕见的单月土地高供应量+低迷的土地成交率,这是一个信号,同时也给予了我们许多信息:
房企拿地的热情消退,多地无人问津是否代表地方红利与土地价格并不平等?房企顾虑有哪些?
唐家北围多地供出后得不到回应,供需暂失平衡,唐家北围是否已被红利收割绑架?
政府供地计划是否有紧贴市场?
在通过一些数据及资料的汇总后,我们似乎找到了答案。
资金周转难
土地要求多
皆知,房地产属于高周转行业,周转速度一旦慢下来,现金回流不上会导致资金链不稳定,而今年以来,国家不断释放对房地产信贷融资严加管控的信号,也让众房企满脸愁容。
据报人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告。
今年宣布破产的部分房企(图片来源:人民法院公告网)
融资困难导致资金回流不了,资金链便如同断线风筝,那有什么办法?打折卖房回款!
部分楼盘降价宣传
而房企不敢轻易拿地还有另一方面,市场预期变了:
房企拍地前会对土地做价格测算,其中有房价涨幅一项,但目前市场以“稳”为主,房价涨幅可遇不可求,房企对土地回报慎之又慎。
且目前二手并购成为房企拿地的新宠方式,付款周期灵活,价格比公开市场更低,这也消退了房企拍地的热情。
不精明的房企过不了寒冬,仔细一算发现,嘿!这个价格拿地回报率低不说,资金链又会紧张,不干!
某地块所需配建(该地已拍出)
对房企而言还有一点难受的是拍地要求太多,地块非热门区域地块,然后土地配建复杂,甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价,导致房企积极性不高。
举高高的北围
冷清清的北围
回忆:2016年8月26日,雅居乐豪掷约58亿,拍下唐家北围三块住宅地,总占地约83997.27㎡,楼面地价28000+元/㎡。(今年3月建发取得老香洲主城区地块,楼面价24700元/㎡)
当年吃瓜群众们都惊呆了,唐家北围要进军4万/㎡的均价了吗?经过一顿操作,唐家北围的地价与房价确实短暂的提升了,但这种红利收割,是否提前透支了片区价值?
三年过去了,唐家北围在售项目价格:
而当初一掷千金的雅居乐呢?也许别人醉翁之意不在酒,雅居乐想要的又岂是这一亩三分地,我们来看下以下数据:
唐家北围与中山市南朗镇相邻,各位看官晓得雅居乐在中山又有多少土地储备吗?
雅居乐集团2018年报
整个中山有约732万㎡的土地储备,而临近珠海的区域就有约316万㎡的土地储备。
那么不妨再猜想一下,一举拿下多块高价地的雅居乐意欲为何?
拉动置业热情,可参照金湾地王,吸引置业者的目光。
拉高片区价格,用8万㎡的地拉高自己316万㎡土地储备的价格,可行否?
当置业者预算不足时,推动置业者前往房价更低的相邻区域置业。
而从实地踩盘也能看出部分在建项目(待售)进展相对缓慢,意味着开发商将工期拉长,等待市场春暖花开后再面市。
还有一年到竣工期的项目
不然平均1.4万元/㎡的地价,仅仅只是雅居乐地块的一半,都要受人冷落,买的不够卖的精,置业者的算盘怎么打也不够开发商的响。
改善环境有信心
紧贴市场稳为主
据官方数据:2019年珠海计划供应240宗土地,其中,住宅用地48宗,商服用地39宗。
而在2019年的9月份前,珠海成交了42宗土地,其中18宗住宅及2宗商办。
而住宅地在今年,金湾还有10宗宅地待供,唐家8宗,斗门7宗,保十琴5宗。
忙碌、紧张的拍地在8月份低迷的土地成交率下似乎前景稍显暗淡,那未来该何处着手?我们可以参考一下相同经历城市的应对方法:
针对土地市场购买力下降、竞买积极性不高等情况,及时组织相关人员,认真分析形势,对各阶段交易情况进行对比分析,综合市场环境、本地经济发展等因素,作出更科学的土地供应布局。
土地市场在政府干预、政策导向、产业调整、服务升级等手段的促使下,促进用地单位、个人对土地竞买的兴趣回升。
逢山开路,遇水搭桥,以国家方针“房住不炒”,“稳”字当头为引领,紧跟市场情况,多调研与探访,与企业形成良好沟通,给予民众信心,相信不就的将来一定能结出硕果。
总结
珠海作为一个潜力城市,未来发展前景很高,而土地作为基本生产要素中极为重要的一环,土地市场更是市场体系中不可缺少的重要组成部分。
土地供需失衡并不是一个个例,许多城市都会遇到,也解决过,但政府的供地行为是会影响着市场的发展状态,市场紧密相关,哪一个环节出现了问题都会“牵一发而动全身”,不掉链子,注重可持续发展和以人为本。
好的市场需要时间造就,更需要人为的努力。
来源:澳门房天下
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