9宗地块竞品质,招商、滨投豪掷重金拿地!合肥二批次土拍结果出炉!

合肥楼市
2月前  
瑶海、新站取消限购后,肥东的楼市究竟如何?第一房MCN带您实探,内附瑶海、肥东主要在售新盘面积段、总价段,有需要的网友可截图获取。详情往下戳:
6月23日,合肥二批次土拍如约而至,本次土拍给我们带来了太多的意外和惊喜,话不多说,下面笔者带大家来一一解析:
亮点1:此次集中供地全为挂牌出让,采用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式;
亮点2:参拍房企除了中海、招商、保利等老牌国企央企以及龙湖、伟星等品牌民企之外,我们又看到了泽信、陆源等新面孔亮相;
亮点3:土拍热度一枝独秀,相比长三角其它城市,合肥不管是年初的一批次还是今天的二批次土拍,热度明显更高!今天拍卖的19宗地块,有9宗地块都进入到竞品质阶段,特别是庐阳、瑶海、小庙的地块都能进入到竞品质阶段,实在是太出乎大家的意料了。
看到这里,我相信大家可能都很蒙圈,为啥合肥的土拍会这么火,别急,我们先来看看今天的土拍结果:
NO.1丨壹
土拍战况分析
一、报名情况——中海卷土重来、国企央企是主力
按照缴纳保证金额的大小,前10的房企中有7家为国企和央企,其余3家为头部民企,其中,中海以缴纳保证金32.32亿元,报名13宗地块,排名榜首,还记得中海在今年合肥一批次的土拍中总共砸出超过15亿元的保证金,但是滨湖5宗地和蜀山、经开区的优质地块基本都进入竞品质阶段,最终未能如愿拿地,本次中海卷土重来,势必要有所斩获!其次是龙湖,报名了12宗地块,缴纳了接近25亿元的保证金,作为全国型民企之中难得口碑不错的房企,龙湖在过去的几年中,从滨湖、瑶海出发,到蜀山、高新、包河、肥东等多区域覆盖,是在目前的市场中,少数能够被合肥人民认可的房企了。从最终的报名情况来看,我们能够发现,当前的土拍竞争已经形成了“国企央企占绝对主导,品质民企勇往无前,高负债民企无奈躺平”的格局。
二、土拍结果——9宗地块竞品质、招商先下两城
今日拍卖的涉宅用地共计19宗,涉及土地款170多亿元!其中包河区7宗,庐阳区2宗,经开区3宗、蜀山区2宗、瑶海区2宗,新站区2宗和高新区1宗。包河区、蜀山小庙、高新区、庐阳区、经开区的一些优质地块都进入到竞品质阶段
包河区BH202208号(6家):皖投、招商、保利、和顺、建发、文一
包河区BH202209号(8家):华润、招商、保利、国贸、皖投、和顺、伟星、龙湖
包河区BH202210号(11家):中海、龙湖、伟星、皖投、招商、华润、保利、和顺、国贸、邦泰、联发
瑶海区YH202206号(5家):文一、置地、名邦、源陆、33号房企
蜀山区SS202207号(5家):旭辉、龙湖、邦泰、泽信、新华
蜀山区SS202208号(5家):新华、乐富强、龙湖、邦泰、泽信
高新区GX202209号(6家):龙湖、伟星、招商、邦泰、华地、徽创
庐阳区LY202208号(2家):乐富强、和昌
经开区JK202208号(2家):皖投、招商
央企招商,落袋为安,先敲定包河区BH202211号地块,随后又豪掷34亿摘得经开区JK202207号巨无霸地块!不愧是拥有招商局雄厚的资金背景和央企金字招牌,企业资金实力自不用多说,招商在合肥优质区域的深耕业绩和口碑为招商在土拍的战场铺平了道路。
总体来看,本次土拍热度确实很高,但具体到每个区域来看,还是出现了一些明显的分化,下面我们就分区域来了解下:
NO.2丨贰
分区域解读
一、包河区——集中入市,领衔市场
在一线区域政滨高缺乏供地的背景下,包河区一口气供应八宗地,除去滨投的三宗勾地,另外四宗地的热度都不低,淝河板块、工业园板块的三宗地,更是进入了竞品质阶段。本批次包河的地块,得益于每块地的规模都相对较小,资金回笼速度相对较快,所以广受房企青睐。除去各类配建后,包河预计有300亩左右的住宅用地,能够进一步平衡包河市场的供需关系。但各地块的住宅限价相对平均,预计2.4-2.5万/㎡的入市价格,对于五里庙、工业园板块的地块,在新盘集中入市的时候,去化可能存在一定难度。
二、瑶海区——老城好地,和谐竞争
瑶海区本次供应的两宗老城区涉宅用地,其中一宗已成交,而另一宗则在5家房企的簇拥中进入了竞品质阶段。两宗地实际上都已经可以确定顺利成交了,YH202206号地块凭借着成熟的配套和优越的区位,受到了近期瑶海地块难得的众星捧月式的追捧,而YH202205号地块仅三家报名,最终成交价也只不过略高于起拍价,看来三家的竞争还是相当和谐的。未来两宗地块入市后,可以进一步缓解瑶海老城区改善型产品稀缺的情况,预计入市价格2.1-2.3万/㎡,也相对比较合理,看来瑶海区近期的市场还是会保持稳中向好的态势。
三、新站区——双响炮
不同于一批次的是,一批次新站6宗地全军覆没。本次出让的两宗地全在土拍当天成交。主要原因有以下两点,第一,两宗地位置都非常的优质,一宗在职教城板块,占地71.19亩,一宗位于七里塘板块,占地42.81亩。整体出让土地面积偏小,地块总价对于开发商来讲还是很友好的。第二,本次出让的地块给开发商预留了足够的利润空间。另外,从成交结果来看,本次出让的两宗地基本上没什么溢价,属于捡漏地块。07号地块乐富强在观悦台附近,乐富强获取该地块,后期可以将次地块作为观悦台的后续地块来开发,这样至少省了一个售楼部的建造成本。意禾与金茂合作的03号地块基本上是以底价成交的,意禾在陶冲湖板块有开发高端改善盘阅湖登科项目,在客群储备上有一定的优势。总的来说,新站本次出让的两宗地属于小而精地块。对整体市场存量和新房房价方面不会有太大影响。
四、蜀山区——品质为王
从土拍结果的视角来看,一批次蜀山区出让的4宗地,运河新城有3宗,除了黄潜望板块的蜀山02号地块,其他3宗全部竞品质成交。然而,本次蜀山区出让的4宗地块均位于运河新城板块,2宗进入竞品质阶段,另外2宗商住用地以流拍告终。这就很明显了。第一,说明蜀山区的市场“好”的没那么明显,商住用地开发商在测算的时候报表数据不是很好看,住宅和商业又不敢加预期,导致的结果就是开发商更愿意去选择居住用地。第二,2宗地都是5家竞品质,说明在运河新城想要拿地,开发商还是需要有一定的决心,算账达不到竞品质阶段都不会去报名。想在运河新城捡漏,基本上是不可能的。
五、高新区——一支穿云箭,千军万马来相见
合肥半年以来,高新区的首秀地块,虽然商业配比较高,商住比为3:7,但依然有6家房企进入竞品质阶段。地块位于长江路以北,在蜀西湖核心区的外围。但高新区目前只有一个高速信达时代星河项目(待售),市场的安全边界非常高,未来蜀西湖板块基本上无新地块供应,所以开发商愿意带一定的预期去拿地。
六、庐阳区——泛四里河很吃香
本次庐阳区共出让6宗地,2宗回迁房用地,3宗建材三厂地块,1宗泛四里河地块。从成交结果来看,建材三厂3宗地块位于大杨镇,位置稍微偏了一点,仅成交1宗,庐阳国投拿地,溢价率为0%,另外两宗以流拍告终。泛四里河板块1宗,乐富强跟和昌两家进入竞品质阶段。此前,一批次乐富强已在泛四里河板块摘得03号地块。本次再度入手08号地块,从成本角度来看,可以省一个售楼部的建造成本。同样,和昌在泛四里河板块也有兴港和昌湖畔云栖项目,也是可以省出一个售楼部的建造成本。所以,本次出让的08号地块,后期不排除有两家合作的可能性。
七、经开区—— 国企央企平分秋色
本次土拍,招商和皖投不谋而合,一致看好经开区,招商摘得经开区JK202207号巨无霸地块,皖投摘得JK202209号地块,剩下的JK202208号地块则由招商和皖投一道进入到竞品质阶段;可能因为这两家房企先前在经开区已布局了项目,对经开区的市场和客户有了深刻的认知,所以才会这么笃定。比如,我们都知道的招商萃语云筑项目,今年1月首开,首开带装修升级包价格达24000+元/㎡,而皖投去年摘得的JK202112号地块目前还未入市,考虑到地块距离南艳湖较近,预计不愁卖。
NO.3丨叁
总结
1、土地端:
从出让的地块来看,本次出让的地块以100亩以内体量偏小的地块为主,占用开发商自有资金较少,有利于开发商快速回笼资金,避免资金沉淀;从参拍情况来看,国企央企成为土拍的主力军未来可能会是常态;从成交结果来看,热点板块的优质地块依然十分抢手,说明目前房企会把安全性作为投拓的首要考虑因数。
2、房企端:
二批次供地的参拍房企依然以一批次中积极参拍的熟面孔为主,首当其冲的还是中海、招商、和顺、保利等国企、央企,另一部分由龙湖、伟星等资金实力相对雄厚的民企组成;值得一提的是,伴随房地产市场利好政策的落地和融资端的放宽,旭辉、融侨、泽信、和昌等房企也开始逐步回归土拍,试探市场温度。
3、未来房地产市场竞争格局分析
结合合肥一批次及二批次土拍情况来看,土拍格局已然发生了翻天覆地的变化,高周转企业基本躺平,国企、央企及本土布局型企业成为了土拍的主力军。从这里也不难看出,这类企业的资金链还是比较健康的。另外,整体来看,本次出让的土地没有一批次优质,但是报名结果却依然火热。这也不难看出合肥市场的供需环境还是很健康的,“春江水暖鸭先知”。市场好不好,开发商是非常清楚的。同时,在竞品质的浪潮下,民营企业是否能顶住未来产品打造的压力,与国企、央企一决雌雄呢?这里我们打个问号。但是,笔者相信未来能“活下来”的房企要么是具有匠心精神的企业,要么是资金实力比较雄厚的企业。高杠杆、高负债、高周转的时代已经与开发商渐行渐远。
最后,竞品质地块出让结果将于6月28日公布,您更希望哪些房企拿地,欢迎大家在评论区留言。明天三县土拍继续,哪些房企会如愿以偿摘地,让我们拭目以待...
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