行业观察|如何看待地产在下半年稳经济的作用

诺亚研究工作坊
2月前  
近期国家统计局新闻发言人的一通讲话引发市场的强烈反应。“房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长,对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳,相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”此番表态把地产对经济的助推作用表现得淋漓尽致。
放眼今年,GDP要实现5.5%增长,有一定难度,所以要坚持“稳”字当头,稳住投资、稳住消费、稳住外需,而稳住投资就包括稳住房地产。作为国民经济的支柱产业,房地产与宏观经济的关联紧密,长期稳居国民经济支柱产业的地位,房地产业规模大、牵涉面广,上下游产业链条长,对投资和消费影响重大,对经济金融稳定和风险防范具有重要的影响,并且土地出让金也是地方政府的重要财政收入。因此,房地产业的健康发展和良性循环显得尤为重要。
目前房地产市场得积极变化表现在哪里,下半年房地产行业走势如何,此文将透过对宏观市场、调控政策等方面的分析,来一一揭晓。
01
5月市场现积极信号,新开工面积、开发投资额环比大增
前5月,除土地购置面积同比降幅已略有收窄以外,其余开发、新开工、施工、竣工、销售等表现远不及历史同期,降幅继续扩大。
单月来看,5月房企房屋施工、竣工和新开工均有向好表现。尤其是房屋新开工面积,受益于疫情进入尾声、工地复工等有利因素影响,结束了连续6个月环比下降,5月环比上涨20%;同比跌幅较4月也略有收窄。5月开发投资额环比上涨,同比降幅较4月收窄。楼市信心尚未明显恢复,行业投资仍处于低点。
5月以来,预售资金放松政策明显变多,对房企的施工和土地购置等方面起到了积极促进作用,土地购置面积和土地成交价款环比大涨。但因楼市信心尚未全部恢复,且多数房企流动性仍吃紧,依然维持谨慎的拿地态度,仅以核心城市为拿地重心,同比依然有4成的降幅。
总之,5月房地产行业已出现积极信号,开发投资、房屋施工、土地购置等指标均出现实质好转。虽然规模上仍处低位,但随着此轮疫情的临近尾声、各地利好政策的落地,行业信心将逐步重拾。
图:房屋新开工面积(万方)
数据来源:国家统计局、诺亚研究
图:房屋施工面积(万方)
数据来源:国家统计局、诺亚研究
图:房屋竣工面积(万方)
数据来源:国家统计局、诺亚研究
表:新开工、施工、竣工表现
数据来源:Wind,诺亚研究
图:房地产开发投资完成额:累计同比
数据来源:Wind,诺亚研究
图:土地购置面积及成交价款累计同比
数据来源:国家统计局、诺亚研究
图:土地购置面积(万方)
数据来源:国家统计局、诺亚研究
图:土地购置金额(亿元)
数据来源:国家统计局、诺亚研究
02
放松政策呈井喷,
各地恢复节奏现不同
今年以来,各地因城施策节奏明显加快,力度不断加大,包括上海、深圳、杭州、苏州等二十多个一二线城市相继入场。而且政策力度不断加大,已触及对限贷、限购甚至有一些重点二线城市(重庆、杭州等)出现降低首付比例等核心调控政策的放松。
据统计,年初以来已有超百城放松调控政策,5月政策优化次数超百次,宽松政策呈井喷之势。从中央到地方,楼市利好政策不断,国务院召开全国稳住经济大盘会议,释放强烈的撑地产信号;地方城市更是积极跟进,各类托市政策层出不穷。
另外利率方面,5月中下旬一周内连续两次降息,并且是LPR报价形成机制改革以来,首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降且创下历史最大降幅的情况。核心一二线房贷利率全面下调,近20城首套房和二套贷利率分别降至4.25%和5.05%。自 2021 年 11 月房贷利率松动以来,全国房贷利率累计降幅超过 50 个基点,部分城市更是累计下降 100 个基点。
但从政策效果看,短期除个别重点城市市场情绪有所修复外(如上海属于受疫情影响导致成交热度回落,本身购买力相对充裕,中高端改善需求旺盛,整体因疫情积压的购房需求将在疫后得到稳步释放,未来将迎来需求补涨期),多数城市观望情绪依然较浓,市场信心恢复不及预期。像端午假期期间,有专业机构重点监测城市新房成交规模仍保持低位,同比成交量降四成。
不同城市的楼市基本面和需求支撑不同,市场表现及恢复节奏也有所不同。城市分化及城市内部区域分化将是未来房地产市场的趋势。
图:房贷利率趋势
数据来源:国家统计局、诺亚研究
表:二线城市调控放松汇总(部分)
数据来源:诺亚研究
03
受益于调控密集放松,5月商品房成交量首现触底反弹,70城市环比房价降幅趋缓
前5月商品房销售面积及销售额同比降幅均较前4月有所扩大。
单月来看, 5月全国商品房量、价均在年内首次实现环比增长;同比降幅较4月均有所收窄。5月商品房销售实现触底反弹,与各地的调控放松政策不无关系。但整体市场仍处于低迷状态,商品房销售规模仍为近27个月内次低。
图:全国单月商品房销售走势及同比表现
数据来源:国家统计局、诺亚研究
5月,70个大中城市新房销售价格环比延续降势,但降幅趋缓,新房价格环比下降城市个数减少。从各线来看,一线城市新房价格环比涨幅扩大,二线城市环比降幅与上月持平;三线城市环比降幅较上月收窄。
图:70大中城市新房价格环比走势
数据来源:国家统计局、诺亚研究
04
土地市场分化严重,底价成交是主流
5月,各能级城市住宅用地供应建面同比下降,环比上升;成交总建面,同环比均下降,溢价率仅3%。
可见政策的宽松效应还未传导至土地市场,在消费者信心回暖信号尚未明确加上大部分企业流动性仍旧吃紧的情况下,当前多数企业仍侧重于促销、加快回款以缓解流动性压力,企业拿地态度依旧谨慎,重点城市集中土拍热度也因此普遍维持在较低水平。整体拿地主力还是明显以国企、央企为主。
下半年随着住宅市场的逐步恢复,土地市场或将重拾信心,但各能级城市间依旧分化明显,重点城市及区域的宅地依然是焦点。
表:5月各能级城市拿地表现
数据来源:亿翰智库
据统计,当前完成首批集中供地的22座城市共成交涉宅用地405宗,规划建面3859万方,土地出让金收入4922亿元,平均溢价率为5%。
在这405宗地块中,共有249宗地底价成交,占总成交的61%;共有93宗地在竞价阶段达到地价上限,占总成交的23%;另外,有72宗地流拍或撤牌,占总成交的18%,由此可见底价成交已成为集中供地市场的主流。
05
作为国民经济的压舱石,下半年房地产对稳经济的作用将逐步显现
短期来看,“房住不炒”的主条线下,更多城市将进一步放松调控。其中,一线城市政策仍将以抢人为主,佐以局部区域微调;二线城市多通过放松限购、多孩家庭增加购房名额、调整限售、二手房定向松绑等方式刺激市场需求;多数仍限购的三四五线城市有望全面取消限购、限售或者继续下调首付比例。
预计随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化,重点一二线城市将率先企稳,像上海、北京等前期受疫情影响导致成交热度回落的城市有望迎来需求补涨期,因购买力相对充裕,中高端改善需求旺盛,整体因疫情积压的购房需求将在疫后得到稳步释放;但多数城市市场大概率要到下半年才会逐步恢复。人口吸附力强,尤其是高端人才占比高的城市依然具有较强的抗风险能力,而人口吸虹效应不足的城市,在当前的行业周期下将面临长期的市场风险。
核心城市的土拍依然是国企央企的战场,民企存在感较弱,预计今年土拍都将维持这样的格局,民企目前仍然以促销售、稳现金流为主。核心城市将成为未来大中房企补仓的主战场。
在《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中就房地产的重要性给予了佐证,2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元;住房消费带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费,2021年家具行业规模超8000亿,家电行业规模超1.7万亿。
2021年房地产业增加值7.8万亿,对GDP贡献率6.8%,如果将房地产上下游涉及的50多个行业一并合计,包括钢铁、建材、水泥等,对GDP增长的贡献可见一斑。
正如6.15日,国家统计局新闻发言人在答记者问时表示:房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长,对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳,相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。
本文结束
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