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6月7日-11日（本周二至周六）每日下午3:00，兴证地产联合亿翰智库专家讲解五大区域地产政策及基本面情况。
以下为6月10日华中市场线上分享的主要内容：
一、武汉市及湖北其他城市房地产基本面分析
1. 政策趋势：5月起出台，调整有3个方面，重点在远城区限购“松绑”
武汉在5月开始出台政策，首先出台的政策在于市场规范，即对自建房的规范；其次为远城区的限购解禁。
根据5月底的政策，目前解禁区主要为4个远城区：江夏区、东西湖区、经开区和黄陂区。当前主要政策为：本市户籍在限购区域买2套后可在4大远城区多购一套；非本市户籍武汉限购区已有1套住房，可在远城区加购一套。
其次为人才政策宽松：当前为年龄不满45岁高校毕业生的亲属或子女可随迁落户。此外，大专以上学历毕业6年的，租住人才租赁住房可按市价的70%租赁。
武汉的政策调整主要有三个方面：
首先是在建筑监管方面。
其次在限购，本次限购政策并未过多打开。
第三是人才落户。目前除了本人落户外，配偶亦可落户。此举也一定程度上变相开放了限购。
此外，生育二孩或父母投靠同样可买第三套住房。同时，在限购区内两年内累计交够一年社保也可购买一套住房，相较于此前交够两年社保可买一套的政策有一定的宽松。
除了以上政策外，武汉的限价政策也有调整，例如2021年集中供地时开启的限地价限房价一次性付款，竞自持摇号等政策。但2022年上半年改成了限地价摇号，当前地价上限溢价控制在5%～15%区间内，这个政策对有效控制地价走势有一定作用。
房贷利率方面，目前首套已经降至4.8%，即LPR+35BP的水平，二套为5.05%。武汉放款速度较快，放款周期为10天。事实上，利率的调整对于武汉市场存在一定的作用力。
2. 总体市场反应：一二手房销售难见起色
从市场几个方面来看，目前未出现明显的起色。
新房市场：从5月市场来看，主要维持的是供大于求的态势。5月共有99万方，成交为81万方。尽管成交环比较上月增长32%，但相对于2021年依旧处于供求的低位。
事实上，同比来看，销售量的涨幅或降幅并未得到明显收窄。2022年5月的供应同比下降54%，成交同比下降65%。而4月和3月更是下降到60%-70%的区间。
因此，新房市场上，从5月周度和月度情况看，从环比和累计同比都没有明显起色。
二手房看也是如此，据统计，5月的话二手房成交面积为62.8万方，环比下降7%，交易套数是6000多套，环比下降5%。因此从一二手房市场看，武汉市场的起色不是很大。
3. 新推盘集中于远城区，政策对供给端影响相对显著
在1～5月供应相对较多的时候，武汉其他供应也在持续增加，新盘陆续在上市，包括汉阳城、龙湖的楼盘以及金地国际城等都在集中上市。
分城区看，本月推盘主要集中在远城区。因为政策对远城区存在限购放松，所以房企也在加快对这些区域的推盘搭建。
整体来看，远城区占到供应总量的45%左右。尽管占比未过半，但是较上月出现上涨。主要集中在像蔡甸、东西湖和黄陂等区。例如蔡甸区的供应总量达到22%，2021年同期供应占在全市全年供应量的6%，提升较大。体现出与政策较强的相关性。因此政策尽管对需求端的反馈没有那么强，但企业是因为政策的出台才在远城区加大供货上市。
4. 需求端结论
1）区域市场内外分化差距较大，出现开盘“踩踏”现象
5月全市整体供应出现下降，但成交占比却达到56%，出现上涨。因此市场出现了一个观点：当前武汉并非全部城区的市场都较差，而是内外分化差距很大。
例如供应主要集中于江岸区和汉阳区，但成交主要集中于武昌区、汉阳区以及洪山区这三个区域。武昌区2021年全区成交占全市比例达到4%，但2022年5月达到10%，占比非常高。具体看项目也可明显察觉到分化的情况。
5月，武汉全市新增507套豪宅（豪宅指：是单价在4万平方米的项目），主要集中在汉口核心板块；另一个豪宅同样在在汉口核心，即武汉星河会，是全市首个千万级豪宅，于5月21日开盘，房源备案均价达到45,000以上。在5月内成交了13套，尽管去化周期不高，但其月均可达1~2个亿，总体效果良好。
远城区却恰恰相反。相较主城区，远城区受政策和市场推盘的影响较大。本月远城区例如蔡甸区，其成交量占比尽管有所增加，但销量主要集中在上市和备案项目。因此，本月远城区呈现出完全不同的市场状况，即出现比较大的“踩踏”现象，以及“以价换量”的情况。
整个来看的话，武汉目前开盘项目较多，但开盘踩踏以及市场整体区划的压力是非常大的。从去化上看，中心城区市场热度明显高于远城区热度的市场分化是加剧的。远城区例如蔡甸、新洲、黄陂等区的项目去化率是低于10%的；而主城区诸如汉阳会展商务区的滨江经贸等在5月开盘时去化率相对较高，基本处于20%～50%。
2）需求对政策存在反馈，但持续性与韧性较差
从其他角度，例如来电来访的情况也可以看出市场反馈情况。从武汉的来电来访看，武汉的政策是有反馈的，只是市场需求可能依旧需要一定的消化周期，且其持续性可能偏弱。
因为在1-5月，武汉楼盘等来访量其实是处于低位的。单盘来访量大概在200左右，平均月单盘来访量同样在200人次左右。在2019-2020年时大概为300-400人次。
然而，4-5月的来电来访月均量都有明显提升，基本处于250人次。尤其5月中下旬出台政策的一周内，来电来访出现明显提升：出现了300人次的情况，与2019年的来电来访人数差距不大。然而，在政策出台一周后，很多区域出现了来电来访大幅下降的现象；例如4大远城区，除经开区外的其他区的来电来访均出现下滑。
因此武汉的市场对政策是有反馈的，但阶段性需求的韧性不足。而且，来电来访的增加没有转化为最终成交，同样也是非常大的问题。
5. 2022集中供地：土地量“少而精”，国企拿地为主
2022年武汉的首次集中供地较以往呈现出少而精的特点。
从以往看，武汉单次供应约100万方左右，本次供地量较少。其次这次供地主要以底价成交为主，同时以国央企为主的拿地方式。国央企拿地占比超过67%。
其次，本次土拍溢价率达到1%，相较去年的三批高。同时，本次本次推地的相对质量较好。包括东西湖区等土地。所以说本次推地呈现出“少而精”的特点。
6. 政策展望：4个方向
我们也较为关心武汉何时会出台相对宽松的政策。我们预计为6月或7月初，一方面考虑到第二次集中供地的即将出台，事实上第二次集中供地大概有100多亿的土地成交金。
其次，武汉目前的政策尽管较为宽松，但市场反馈并不强，持续率在一两周左右，并且需求并未转化为认购，因此，政策其实依旧存在释放的窗口空间。
释放方向大概有4个类型：
第一种是增加有效的需求量，例如部分区域的二手房不限购，或二手房的限购条件放松。此举可以加快一二手房的流转，以置换更多改善性需求。
第二种是放松落户条件，当前武汉的落户条件为大专以及随迁落户，此方面同样可以进一步放松，或提供购房补贴。
第三种是为需求端减负，因为目前武汉的像它的首府仍然是首套30%，二套50%。如果是144平米以上的二套改善房则要需要70%的首付，首付压力很大。此外，房贷利率当前是4.75%左右，当前很多城市已经下降到4.25%左右，同样存在调整空间。
第四个是继续为企业减负，当前企业可能存在现金流殇的困难，短期内难以对供地或者供应产生贡献，整个的企业拿地预期很低。因此，政策有可能开放金融支持等策略，整体为企业减负。
二、长沙市房地产基本面分析
1. 政策较少，几乎没有实质性改变
4月20日长沙市开始放开落户门槛。从本科降为大专；4月21日的新政针对人才购买商品房可按契税补贴的4%给予补贴；4月28日的新政对在长沙购房的博士毕业生给予5-10万的购房补贴。以上政策除落户从本科变为大专外，均无关痛痒。因为博士生并不多，4%的趋势补贴不算高。
长沙在5月份新政放大招，首先在于限购家庭购买第二套的间隔时间从6年降为4年。这样一来，一大批人的购房资质将会得到释放，大概30-40万人。
其次，长沙允许将存量房盘活作为租赁住房。其要求在于：（1）存量房需要租给租给政府认定的保障租赁住房一个平台，而非任意租户；（2）运营年限需不低于10年。尽管将存量房作为租赁住宅可不计入家居购房套数，但其运营时间长，且如果租给租赁平台，在置换上将拿不到置换首付款等大笔金额，不够划算；同时租金也较市场更低。
目前长沙政策仍然是非常严格的。首先其限购区域没有改变；其次在购房资质上没有发生改变，尽管间隔时间改变了，但本质上改变不大；对新落户人群而言，现在在交满12个月社保，可以购买一套；对于非本市户籍则需连续交满24个月社保才可购买1套。政策变化不大，且对比其他城市仍然非常严格。
长沙当前房贷利率同样较高。首套房贷利率是4.9%，二套依旧按照以往利率执行，最低为5.2%。与其他包括一线城市对比的话，长沙房贷利率仍然非常高，在房贷率上存在一定下调空间。
2. 市场总体供求平衡，环境较好，与政府治理高度相关
长沙这市场还“不错”，打引号的原因是这并不是政策的原因，是因为长沙一直以来政府严格政策基调的管理，长沙一直以来楼市政策在二线城市中是比较严格的。其次是长沙市政府在土地供应的基调也很严格，基本上没有出现房地产市场供大于求的情况，基本上是供小于求的，供求比小于1。
3. 市场供需情况：总体低位，区域市场内外分化差距较大
市场一手房供给成交上看，5月长沙供应了52万方，成交了64万方。供应较上月减少28%，成交较上月增长29%，环比较为显著，但同比去年5月仍然处于低位。2021年5月的话的成交量在100-200万方左右。此外，长沙的成交均价上涨较为严重，在2022年以前，成交均价大概1万左右，现在是13,000左右。
目前从开盘情况来看，5月长沙城区供应11421套，平均去化周期有74%，相对很高。武汉平均去化仅有16%，74%可以说对于整个二线城市甚至是一线城市都是非常高的水平。住宅中，高端改善性产品和高性价比的倒挂楼盘的表现是很优异的，市场认可度比较高，此外高性价比也拉高了5月的一个成交。
此外，二手房的情况也能看出，目前长沙房地产的分化是比较严重的。
长沙5月的二手房均价是18052元，但是像市府和洋湖等核心区域的价格是非常坚挺的，市中心板块可能存在一些横盘的板块分化会更加激烈。其次，长沙5月的二手房成交量存在大幅提升，全市成交了6000多套，成交面积在 63.7万方，达到近10个月的新高。
4. 市场预期：价格分化、市场好转偏向性高
对于长沙的预期，我们首先认为长沙的结构价格分化会更加严重。当前主城均价基本为13,000元，长沙县1万左右，未来可能在2021年集中供地楼盘陆续出场之后，其分化会更加严重。
其次是向改善性需求发展。长沙一直以来全市均线是在1万左右，对于整个二线来说非常低的，南昌现在是15,000，然后像武汉很早就达到13,000了，长沙当前对比来说均价很低。所以未来可能向改善性需求发展，这种发展也是一个大趋势。
最后，目前长沙是以高性价比楼盘100%去化为主，持续性是否强劲有待评估。如果下一个月更多的远城区项目出来，去化率则不够高，无法拉动整体的一个去，所以它的市场的一个好转其实是有偏向性的。
5. 政策展望：预计未来出台量有限
由于长沙的持续供应管制，整个市场的供货压力不大，所以二手房也没有出现明显过量。当前长沙二手房大概有4万套，如果按照长沙1,000万的人口来看，它整体的库存压力不大。所以我们认为。虽然长沙的宽松政策力度不大，但市场反馈尚可。我们预计未来宽松的政策会有，但是力度有限，主要跟它市场现状相关性较高。
进一步来看，我们认为可能更多是跟随政策的大方向为需求端减负，包括像长沙的公积金和商贷，以及包括房贷利率的调控方式。
三、问答环节
Q1: 关于长沙的盘活存量房的政策，大家关注都比较高，长沙的是5月8号出来的，目前已经实施有一个月，政策的实施效果怎么样，它对整个需求的带动体现有多大的体现？
A1: 这个可能无法具体量化，但可从政策的几个角度看，因为政策作为租赁房运营时间的要求，所以我们认为对原籍外地落户的这类人群如果想去置换，不可能把房子租给租赁平台，因为运营10年，没有置换的本金要求，所以也无法置换。
另外一种是本市户籍可买两套，本来有两套，现在把第二套租出去，可以再买一套，等于多买了一套，这种类型可以进行一定程度的置换。但还是限于整个家庭收入比较高的群体。
此外，第二套房原来是满6年买，现在是满4年可以买，释放出一部分的人群。但是目前来看，这种方式真正实施的意义不大。原籍人口大概600-700万人，有一部分是这近几年落户的，买房占比相对比较低，所以这个主要是以鼓励信心为主。如果指望这一部分人作为市场主力的话，效果可能非常有限。
Q2: 刚刚提到的政策是要求租给政府运营年限不低于10年，租金也是打一定折扣，大概是市场租金的70%的水平，对么？
A2: 70%是武汉的政策，对于大专以上学历人群租房可按照市价70%租赁。现在国家在推保障性租赁，鼓励企业盘活存量，鼓是个人承租人才租赁住房。但国家是有规定的，人才租赁住房由于可能会有政策补贴以及后期的认证退出，所以企业在对外租赁时，可能只有市价的70%-85%。
所以如果把这个房子租给企业租赁平台是不会有市价的高度的。因为市价一般是高于这种企业的租赁平台的，例如成都的政策也有规定是必须要租给两家国企平台，所以租赁的点不是长沙自身的的价格条例，而是国家的规范。
Q3: 租给政府平台相对于市价要低，全国的水平是70%-80%这样。我可以这样理解对吧？
A3: 对，大概是这样的水平。
Q4: 对于政策内提到的存量房本身什么有一定要求吗（例如面积）？
A4: 国家对政府的租赁平台是有要求的，例如租赁住房大概是30-70平方米的小型租赁；但对于个人的话，长沙目前还没有细化。
Q5: 这一部分房源应该是算在政府保障性租赁住房改建的一部分里面？
A5: 对应该是，因为对于长沙政府，他在十四五规划有未来长沙在5年期间要增加20万套或者30万套的保障性租赁住房，除了从企业端可能也更希望有一些个人房源可以贡献给这种租赁。因为如果个人有两套房子，现在租赁出去一套也可以缓解整个市民的租房压力。
Q6: 长沙目前新房和二手房库存按月大概是什么水平？
A6: 长沙主城区的话大概有500万方，库存去化周期6-7个月，大概有5万套左右；二手房现在有4万多套，但二手房的去化周期不够恒定，但至少要去化7-8个月，在不增加任何新的库存供应量的情况下。
Q7: 武汉一些流动性压力比较大的房企，它销售情况有很大影响吗？有没有进行比较大力度的打折，包括竣工节奏有没有受到一定影响？
A7: 目前这些风险房企销售的成交量受影响不大，在武汉当地还是能排到前四前五。但对自己而言，如果企业受到一定的影响，它主要的措施是以价换量，这些风险房企的打折力度很大。其次是开工和建设，因为政府有要求要保交房，所以是不能停工的，之前暴雷的房企目前在湖北陆续也有些楼盘在交付。
Q8: 您提到武汉政策有一定反馈，短期我们看到来访量有一定回升，但持续性比较弱，包括武近期汉供给增加，需求又不够，导致分化也比较明显。您提到了武汉库存压力比较大，但武汉政策放松的力度并不大，原因是什么？之前也提到政策在5月份应放尽放，但武汉政策好像推出的力度和时间都比较缓慢，这个是什么原因？
A8: 主要是有几个原因，武汉历史上在2017年、2018年和2019年它的全市成交量在全国都是排第一的。供地拿地较多。2020年无人想到武汉大规模的疫情，所以对它经济的后续影响是很大的。
所以在综合作用下，武汉历史以往的库存逐步入市时，反而需求信心不足。武汉的习惯已经改变，不像以前出多少买多少。所以会出现一个错配。这是第一个点。
第二个是武汉在2020年疫情之后已经放了，它跟别的城市不一样，别的城市可能在今年才开始放。武汉把落户政策放得很宽松，在2021年大家都在收的时候，武汉是没有收紧政策，所以它的政策一直以来都是比较放松的。所以这也解释了为什么它的政策没有像其他成本一下子下来那么多，因为它基本上是在三环以内限购，其他区域它就是不限购的。
第三个是武汉当前如果房企愿意降价，他还是卖的动。因为武汉月均成交量大概有80-100万方，对于整个二线城市来说，除了杭州等城市，包括好一点的城市比如成都，它的成交量相对来说还是比较大的。市场可以以价换量，但大家可能需求信心不足；第二个是价格高，如果降价我愿意买，但是需要看降幅。所以我觉得它是处于这几种环境中间的状态。
最后解释它未来的政策预期情况，如果武汉现在的政策市场反馈被占了，然后市场持续的不好的话，我们我自己认为还是会从几个方面去放纵：第一个是增加有效需求量，因为它新房二手房它的库存量都很大，如果一二手房的流通相对不顺畅的话，它的改善是置换不出来的，所以可能会像杭州的二手房，限购时间段缩短，或者二手房的限购有点打开。
第二个就是为需求端减负。包括公积金商贷，现在是3成5成，包括管理制也有放松的空间。尤其是公积金，武汉一点都没有改变，但它原本的公积金政策贷款额度就比较高，它还是有调整的空间。
第三个是为企业减负，企业大工程压力的情况下，政府还是要为企业考虑。包括金融支持，以及预售的情况。包括可能土地保证金的延缓缴纳，以促进未来集中供地去的一些准备。
Q9: 武汉如果出大力度的政策的话，会对周边三四线有一个虹吸的效应，政策实施会有这方面的担忧吗？
A9: 我觉得这个也不必担忧，因为不仅是湖北，郑州和成都这种城市都是这样的一个情况。
像武汉，现在有武汉都市圈，公积金互认；像黄冈现在是缴存公积金的职工在武汉购房可以在黄冈当地申请公积金贷款。不需要去武汉申请公积金贷款，却可以在武汉购房。加上现在武汉的限购也逐渐打开，所以虹吸是肯定的，只不过是大与小的关系。
那么其次的话，我觉得武汉的三四线在2020年之后已经腰斩了，腰斩之后整个市场进入了横盘的状态。我觉得市场它已经进入了类似于市场化的状态，就一个水平，无论政策再跌再降，每个月就是10万方、有8万方甚至5万方的流速，比较确定。现在房企比如华润和保利等国央企或本土国企，每个月流量也有十几到几十套。
所以说这种城市已经进入了横盘的状态。虹吸是肯定的，但是如果说单个市场影响，我觉得不太可能。因为它本身就已经横盘稳定了，就拿我自己家乡举一个案例，比如说平顶山，我们的核心城市郑州，郑州在2014-2015年虹吸很厉害，每年有很多周边的人去郑州买房，导致2013-2014年郑州房价大涨。但进入2015年后，平顶山大概不到100万方，每年变化不大，在很早以前都是已经首套是20%，二套30%。政策不放了，但他的成交量很稳定。郑州确实有虹吸，有一部分人还是会选择去郑州工作买房，但平顶山每年还是有一定的成交量，我觉得他已经进入这种相对稳定的状态了，肯定跟刚开始的虹吸力度比不了。
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